合同要求与履行

规则

除首付款外，承包商不得要求或收取超过已完成工程与已交付材料价值的款项。

适用条件与例外

• –进度付款表必须以美元和美分写明每一笔款项，并指明这笔钱对应哪些工作或材料。
• –变更单只有在变更工作开始前以书面形式并经双方签署，才成为合同的一部分，且必须写明增减金额以及对进度款或完工日期的影响。
• –材料要送到工地才算数，下了订单不算。
• –提供经批准的保证金或共管账户的承包商可以在完工前收款；否则提前超收就是违法。

对照示例

某分项本期可开票额 = 该分项占合同价的份额 × 该分项的完成百分比。

常见混淆

• –完成百分比要乘在该分项自身的价值上，不是乘在合同总价上。
• –变更单要签了字才改变合同金额，减项和加项要从同一个总额里加减。
• –价值分解表是把合同价拆成可开票的分项，它不是施工进度计划，也不是关键路径。

规则

家庭装修工程的人工、服务和材料合计超过 500 美元，这笔生意就必须做成书面家庭装修合同，并以不小于 10 号粗体标出「Home Improvement」标题。

适用条件与例外

• –500 美元算的是同一项装修下一份或多份合同的合计价，不是单张发票上的金额。
• –开工前必须把双方签署并注明日期的合同副本交给买方，买方的取消期限从收到那一刻起算。
• –按 §7159.10 订立的「服务与维修」合同，只要符合 §7159.10 至 §7159.14，就不适用 §7159。

对照示例

常见混淆

• –500 美元的书面合同门槛与 1,000 美元的小额工程门槛是两套标准：持照承包商接的 700 美元活照样要签书面合同。
• –§7159(b) 的措辞是合计价「超过」500 美元；大家记的数字是 500 美元，但法条写的是「超过」。
• –标题只是标明合同类型，与签名旁那份取消权通知是两项不同的要求。

规则

家庭装修合同的首付款不得超过 1,000 美元或合同金额的 10%，两者取低，而且合同上必须用不小于 12 号粗体印出这句话。

适用条件与例外

• –10% 按合同金额计算，该金额含利润、人工和材料，但不含单列的融资费用。
• –上限只是天花板，不是应收额：实际首付款仍须以美元和美分列在「Downpayment」标题之下。
• –承包商如提供经注册官批准的履约与付款保证金、等效保证或共管账户，则不受首付款与进度款条款约束，可以在完工前收款。

对照示例

上限 = 1,000 美元与「合同金额 × 10%」中的较低者（不含融资费用）。

常见混淆

• –是取较低者而不是较高者：工程越大，越一定由 1,000 美元这个固定数封顶。
• –只有当合同价的 10% 低于 1,000 美元时，10% 才是上限。
• –首付上限不是进度款规则；首付之后的限额是已完成工程的价值。

规则

家庭装修合同必须在业主签名处紧邻位置、以不小于 12 号粗体载明取消通知，告诉买方可以在收到双方签署并注明日期的合同副本后第三个工作日午夜前取消。

适用条件与例外

• –计时从买方收到含该通知、双方签署并注明日期的合同副本时开始，不是从口头成交或开工算起。
• –买方是老年人时，同一份通知里的「三」和「第三」改成「五」和「第五」。
• –通知须使用口头推销时主要使用的语言，业主要在通知上签名并注明日期以确认收到。
• –修复因已宣布的灾害而受损房屋的上门推销合同，取消期算到买方签署并注明日期后第七个工作日午夜；若合同是在灾害发生后七个工作日内签订、且并非买方主动到卖方营业场所洽谈的，该合同直接无效。

对照示例

常见混淆

• –三个工作日既不是 24 小时，也不是三个日历天。
• –取消通知是合同必须载明的法定通知；仲裁条款和留置权解除属于另外的、可选的条款。
• –五个工作日是针对老年买方的规则，七个工作日是针对灾后维修的规则；七天这一档与买方年龄无关。

规则

定价方式决定谁承担成本意外：固定总价，以及保证最高价之上的部分，由承包商自己扛；成本加成、计工计料和单价合同的总额则随实际耗用而变动。

适用条件与例外

• –无论背后用哪种定价方式，家庭装修合同都必须写明一个以美元和美分表示的合同金额，含利润、人工和材料，不含融资费用。
• –加价率按成本计算，毛利率按售价计算，所以同一笔工程会有两个不同的百分比。
• –单价合同里单价是定死的，总额不是，因为数量要在现场实测。

对照示例

按成本加价的售价 = 成本 ×（1 + 加价率）：50,000 × 1.30 = 65,000 美元。毛利率则是利润除以售价。

常见混淆

• –在 50,000 美元成本上加价 30% 得 65,000 美元；把同样的 30% 当作售价毛利率算，会得出另一个更高的价格。
• –保证最高价格给业主的支出封了顶，但上限之下仍按实际成本报销，所以它不是总价合同。
• –叫什么名字不改变风险归属：谁报销实际成本，谁承担成本风险。

规则

四个住宅单元及以下工程合同中的仲裁条款是合法的，但必须以「ARBITRATION OF DISPUTES」为标题、用不小于 10 号罗马体粗体排印并单独草签；而为对方「唯一过失」买单的赔偿条款，无论怎么写都是无效的。

适用条件与例外

• –印刷合同中，仲裁条款也可以用不小于 8 号罗马体粗体的对比红色字排印；打字合同则须全部大写。
• –法定告知须紧接在草签栏之前，告诉业主同意仲裁即放弃法院或陪审团审判，且这一同意是自愿的。
• –不符合 §7191 的仲裁条款，不能对承包商本人以外的任何人强制执行。
• –民法典 §2782 同样使为对方故意不当行为买单的赔偿条款无效；在住宅建设中，其限制不得以约定放弃。

对照示例

常见混淆

• –在加州仲裁条款是合法的；法律管的是标题、字号和单独草签这几件事。
• –不合 §7191 的条款对业主不可执行，但法条留下的是：对承包商本人仍可执行。
• –§2782 针对的是对方「唯一过失」的赔偿条款；双方共同过错是另一个问题，法条的处理并不相同。

规则

私人工程的钱按四个各自独立的期限往下走：业主付给直接承包商，进度款 30 天、保留金 45 天；直接承包商付给分包商，进度款 7 天、保留金 10 天。

适用条件与例外

• –存在善意争议时，付款方最多只能扣留争议金额的 150%，且仅限该部分。
• –无故扣款要按被扣金额每月 2% 计罚，胜诉一方还可追偿律师费与诉讼费用。
• –B&P §7108.5 同时适用于私人工程和公共工程，但适用《公共合同法》§10262 的情形除外。
• –为换取支票而签的有条件弃权书，只有在收款人真正从付款银行拿到钱时才生效。

对照示例

常见混淆

• –7 天是 B&P §7108.5 的进度款转付期限，10 天是民法典 §8814 的保留金转付期限；民法典 §8814 管的不是 7 天那条。
• –B&P §7107 是关于弃约的条文；私人工程保留金的转付规定在民法典 §8814，罚则在 §8818。
• –签了有条件弃权书，在支票兑现前什么都没有放弃；无条件弃权书则没有这个前提。

规则

没有合法理由就弃工，本身就是纪律处分的理由；无证施工同样如此：未取得许可证就施工，法律推定该违法行为是故意且蓄意的，可由承包商举证推翻。

适用条件与例外

• –区分弃工与合法停工的是有没有合法理由，而不是工人离场了多少天。
• –合同里应写明由谁去办地方建筑许可证、由谁付费；由持照承包商施工的工程，通常由承包商去办。
• –业主可以以「自建业主」身份签署许可证申请，随之要为项目的各个阶段负责。
• –只要工程需要建筑许可证，§7048 的小额工程豁免就不再适用，无论金额多少。

对照示例

常见混淆

• –从外面看，弃工和有理由的停工一模一样；差别在于有没有合法理由。
• –建筑部门负责签发和检查，不会代替工程去申请许可证。
• –以自建业主身份办证是把责任转到业主身上，并不能让实际施工的人摆脱执照规定。