住宅保单（DP）
住宅财产项目是个人险种针对那些不适合房主保单的住宅建筑所使用的工具：个人持有的出租房、度假屋、第二居所、业主自住但另一半出租的双拼住宅，以及未能通过房主核保的较老的一至四户住宅。由于加州《保险法》§1625.5将个人险种限定在个人住宅和个人汽车风险，个人险种经纪人只能为个人持有的1至4户住宅承保；超过此范围或以商业实体名义持有的物业属于商业项目，超出个人险种执照范围。本章介绍三种ISO住宅表格（DP-1、DP-2、DP-3）、资格条件、各项字母保障（特别关注D项公平租金价值）、承保危险、80%共保条件、60天空置规则、常见批单，以及考试中最重要的一点——住宅保单基础表格不包含任何责任保障，房东必须另行购买个人责任补充批单。掌握以下八节内容大致覆盖个人险种考试8%的题目。
个人险种经纪人为何使用住宅保单
虽然房主保单是个人险种的主力，但有三种实际情况会促使个人客户改用住宅保单。第一，非业主自住的出租房：客户购买一套独栋住宅长期出租给租户，则不能成为HO-3的被保险人（HO-3要求业主自住），因此该物业以DP-3承保，业主为被保险人，租户自行购买HO-4租户保单。第二，季节性或第二居所，例如一年只用四个月的太浩湖小屋：因非主要居所，通常以DP承保并注明季节性占用方式。第三，因结构或风险特征不符合房主核保的较老或非标准住宅（编织绝缘电线、防火带内的木瓦屋顶、近期理赔频繁），即使没有HO公司愿意承保，也常常可以投保DP-1。经纪人必须记住，个人险种执照仅限于个人持有的一至四户住宅；五户公寓或以LLC持有的住宅属于商业火险风险，须由产意险经纪人办理。
三种ISO住宅表格——DP-1、DP-2、DP-3
ISO发布三种住宅财产表格，保障依次更广、保费依次更高。DP-1基本表格采用指名危险方式，承保以火灾、雷电、内部爆炸为首的简短危险清单，可选购扩展（EC）危险，住宅损失按实际现金价值（ACV）赔付。它是仍在使用的最古老表格，常常是较老或较低价值出租屋唯一可选的方案。DP-2扩展表格同样为指名危险，但加入了坠物；冰、雪或冰雹重量；水的意外排放或溢出；管道冻结；以及突然电气损坏等危险，且在满足80%共保条件时按重置成本赔付住宅。DP-3特别表格是当今销售最广的形式，对住宅和其他建筑提供开放危险保障（除非明确除外，任何损失原因均承保），而个人财产仍按指名危险承保。对于希望就独栋出租屋获得广泛财产保障的房东，DP-3是常见推荐。
资格条件——DP可以承保谁和什么
住宅财产表格承保不超过四户的住宅建筑，四户上限是个人险种的明确分界。被保险人可以是业主自住者、将住宅出租给他人的业主（个人险种最常见情形），或在某些情况下为其在租住宅中的个人财产投保的租户。与房主保单不同，DP不要求业主自住，正因如此才适合房东。季节性住宅、第二居所，甚至为出售或翻新而准备的空置住宅，通常以DP承保。五户以上建筑、以商业为主要用途的物业（真正的商业占用而非家中偶尔托儿等附带活动），以及公寓单元业主的室内保障，均不在DP项目范围内——它们分别属于商业火险项目或HO-6，可能超出个人险种经纪人执照范围。
字母保障——A至E，含公平租金价值
住宅财产表格通过五项字母保障组织财产保障，与房主保单第一部分相对应。A项保障承保住宅本身，包括附属建筑和内置设备。B项保障即其他建筑，在DP-2和DP-3中自动按A项限额的10%作为附加保险提供，用于独立车库、棚屋、围栏等。C项保障即个人财产，须按所选限额单独添加——与房主保单不同，并非自动包含，因为典型的房东场景中业主在物业内的个人财产很少（也许只有几件电器），而租户物品根本不是房东的风险。D项保障即公平租金价值，是房东最关心的保障：当住宅因承保损失变得不宜居住时，按无法出租部分的公平租金价值，赔付合理修复或重建期间内损失的租金收入。E项保障即附加生活费用，赔付被保险人因自住住宅无法居住而产生的额外费用；DP-2和DP-3包含该项，但DP-1默认不包含。D项和E项通常合计共享A项的一定百分比（DP-2/DP-3约为20%，DP-1约为10%）。
承保危险与损失赔付
DP-1承保以火灾、雷电、内部爆炸为首的基础危险清单；扩展危险（EC）——风灾、冰雹、爆炸、暴动或民事骚乱、飞行物、车辆、烟雾、火山喷发——通常通过选项或批单加入。DP-2包含DP-1全部内容并加入扩展危险，如坠物；冰、雪或冰雹重量；管道或电器水或蒸汽的意外排放或溢出；管道冻结；以及人工电流造成的突然意外损坏。DP-3将住宅和其他建筑转换为开放危险（亦称全险或特别表格），即除非保单明确除外，否则损失原因均在承保范围内；DP-3下的个人财产仍为指名危险。住宅赔付方面，DP-1为ACV，DP-2和DP-3为重置成本（须满足下节讨论的共保条件）。在所有DP表格下，个人财产均按ACV赔付，除非加入个人财产重置成本批单。
共保与80%重置成本条件
在DP-2或DP-3下，被保险人若要就住宅的部分损失获得全额重置成本赔付，其投保金额在损失发生时必须至少达到住宅完整重置价值的80%。若不足80%，保险公司按下列两者中较大者赔付：（a）受损部分的实际现金价值，或（b）按比例分摊额，即（投保金额÷应投保金额）× 损失额 − 免赔额。完全损失按保单限额赔付，不受共保影响；共保处罚只对部分损失起作用。80%共保条件促使业主按价值投保而非购买部分保障节省保费，经纪人应定期重新计算重置成本以应对加州建筑成本上涨，避免房东在不知不觉间跌破80%门槛。例：一套重置价值40万美元的住宅须至少投保32万美元。若业主仅投保24万美元并发生4万美元厨房火灾，免赔额1,000美元，则按比例分摊额为（24万÷32万）× 4万 = 3万，扣除1,000美元免赔额后赔付29,000美元——少付的11,000美元即为共保处罚。
住宅保单无责任保障——房东E&O陷阱
个人险种考试中关于住宅保单最重要的事实是：它是纯财产合同。任何DP基础表格均不包含第二部分保障——既无个人责任也无医疗费用——无论保障范围多广。以DP-3承保独栋出租屋的房东，对租户因门廊台阶损坏滑倒摔伤、孩子在出租物业泳池受伤，或前业主留下的狗咬伤来宾等情形，均无任何责任保障。房东必须加挂个人责任补充批单（增加L项责任和M项医疗费用，相当于HO第二部分），或在另一份责任保单或个人伞式保单上列明该出租位置。忽视这一缺口是考试最常见的错误之一，也是为房东办理财产保障而误以为责任随附的经纪人最常见的E&O风险。相比之下，每一份房主保单均自动包含个人责任和医疗费用，这正是DP与HO对自住业主而言不可互换的原因。
空置、条款与常见批单
DP包含一项空置条款：若住宅在损失发生前连续空置超过60天，则若干承保危险将被暂停。具体而言，超过60天门槛后，保险公司将不赔付故意破坏或恶意损害、玻璃破碎、自动喷淋系统漏水、水渍损失，以及盗窃（如已加批单）造成的损失。火灾等其他危险按保单其他条款继续承保。空置同时意味着无人居住且无可供使用的物品；满布家具但暂时无人居住的住宅与彻底搬空的空置住宅处理方式不同。标准条款还包括损失后的义务（及时报案、保护财产防止进一步损坏、清单、宣誓损失证明、宣誓询问）、对损失金额争议适用的评估程序，以及将被保险人对责任第三方追偿权利转让给保险公司的代位求偿条款。由于基础DP保障较窄，经纪人通常加入批单：个人责任补充批单（第二部分）；盗窃保障批单——业主自住为广泛盗窃，非业主自住出租屋为有限盗窃，将盗窃列为承保危险并对高被盗物品设分项限额；个人财产重置成本批单，将C项保障由ACV升级为RC；列明个人财产批单，将特定高价值物品按开放危险列明且无分项限额；法规或法律批单，回购为遵守现行加州建筑规范而增加的施工费用；以及单独购买的地震（通常通过加州地震局CEA）和洪水（通过NFIP），因为DP将这两种危险均除外。
Last updated: May 2026