第 1 章，共 5 章24% 占考试比重
联邦房贷法律与法规
从第一份披露文件到成交签字，联邦法律几乎规范着住宅房贷的每一个环节。本章概括贷款发放人员必须掌握的主要法规，以确保流程合法、透明、公平。
RESPA 与 TILA：披露基础
《房地产结算程序法》针对结算服务中的滥用行为，而《诚实借贷法》要求贷款机构披露信贷的真实成本。二者与整合后的 TRID 规则一起，规定了借款人主要披露文件的时限与内容。掌握每份披露何时触发、必须包含什么，是合规发放的核心。
RESPA 反回扣
以介绍结算服务业务为交换而给予或收受费用、回扣或任何有价物均属违法；只有针对实际提供服务的报酬才被允许。
RESPA / Regulation XTILA 融资费用与年百分率
贷款机构必须披露融资费用和年百分率（APR），以便借款人比较不同报价的真实信贷成本。
TILA / Regulation Z贷款估算单时限
贷款估算单（Loan Estimate）须在完整申请后三个工作日内送达或寄出。
TRID（TILA-RESPA 整合披露）成交披露单时限
借款人须在贷款正式生效前至少三个工作日收到成交披露单（Closing Disclosure）。
TRID（TILA-RESPA 整合披露）容差分类
某些费用（如贷款机构自身收取的费用）为零容差，不得上涨；部分第三方费用可在累计百分之十的容差范围内浮动。
TRID（TILA-RESPA 整合披露）公平放贷与数据申报
反歧视与数据申报法律促进信贷的平等获取，并让监管机构监测放贷模式。发放人员必须一视同仁地对待申请人，并按时递交所需通知。这些规则自询问转为正式申请之时起即适用。
ECOA 禁止的歧视依据
贷款机构不得因种族、肤色、宗教、原国籍、性别、婚姻状况、年龄，或因收入来自公共援助而歧视申请人。
ECOA / Regulation B不利决定通知
当信贷被拒或以不同条件批准时，申请人须收到书面的不利决定通知说明理由，通常应在三十天内发出。
ECOA / Regulation BHMDA 申报
受监管的贷款机构须收集并申报贷款申请数据，包括结果与申请人的人口统计信息，供监管机构识别歧视性模式。
HMDA / Regulation CFCRA 准确性与查阅权
消费者报告数据必须准确，借款人有权查看所使用的信用信息，并收到基于风险的定价通知或信用评分通知。
FCRA（公平信用报告法）隐私与反洗钱
由于发放人员处理敏感的财务信息，且可能成为非法资金的通道，联邦法律同时要求隐私保护与欺诈监控。这些义务保护消费者并维护金融体系的完整性。
GLBA 隐私通知
金融机构须向消费者提供隐私通知，说明信息共享做法，并在许多情况下给予选择退出某些共享的机会。
GLBA（格雷姆-里奇-比利利法）保障义务
机构须维持行政、技术和物理方面的保障措施，以保护客户的非公开个人信息。
GLBA（格雷姆-里奇-比利利法）BSA/AML 计划
房贷机构与发放人员须维持反洗钱计划，并在发现欺诈或洗钱迹象时提交可疑活动报告。
BSA/AML（银行保密法）薪酬、高成本贷款与撤销权
多项规则保护借款人免受诱导、掠夺性定价及仓促以自住房作担保的影响。它们规范发放人员的薪酬方式、标记特别昂贵的贷款，并给予房主一个冷静期。每项规则都有特定的触发条件与消费者权利。
贷款发放人薪酬规则
发放人的报酬不得基于贷款利率或其他条件，且禁止在同一笔贷款上同时向借款人和贷款机构收取双重报酬。
TILA / Regulation ZHOEPA 高成本保护
超过既定利率或点数与费用门槛的贷款属于高成本房贷，须遵守额外披露与限制，例如对气球式还款和提前还款罚金的限制。
HOEPA（住房所有权与净值保护法）PMI 自动终止
借款人支付的私人房贷保险，在贷款余额降至原房产价值的百分之七十八时须自动取消；借款人可在百分之八十时申请取消。
Homeowners Protection Act（房主保护法）撤销权
在以主要住所作担保的大多数再融资或房屋净值贷款中，借款人有三个工作日的时间取消交易。
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Last updated: July 2026