联邦房贷法律与法规

以介绍结算服务业务为交换而给予或收受费用、回扣或任何有价物均属违法；只有针对实际提供服务的报酬才被允许。违规者可被处以最高 $10,000 罚金或最长 1 年监禁，或两者并罚。

贷款机构必须披露融资费用和年百分率（APR），以便借款人比较不同报价的真实信贷成本。在常规交易中，所披露的 APR 与真实利率相差在八分之一个百分点以内即视为准确；在不规则交易中则为四分之一个百分点。

贷款估算单须在贷款机构收到申请后 3 个工作日内送达或寄出，且不得晚于贷款生效前 7 个工作日。以邮寄而非当面交付的贷款估算单，视为在寄出后 3 个工作日被借款人收到。

借款人须在贷款生效前至少 3 个工作日收到成交披露单。只有三类临近变更会重新启动该时钟：APR 失准、贷款产品变更或新增提前还款罚金。若在生效后 30 天内发生的事件改变了借款人实际支付的金额，须在 30 天内送出更正后的披露。

贷款机构可控的费用（含其自身收费）为零容差，成交时不得上涨。登记费，以及借款人获准自行比价的第三方服务费，只要合计涨幅不超过贷款估算单的 10%，即视为善意估算。

贷款机构须将 Z 条例合规证据保存 2 年，将贷款估算单与成交披露单规则的合规证据在贷款生效后保存 3 年，并将每份已完成的成交披露单本身在生效后保存 5 年。

贷款机构不得因种族、肤色、宗教、原国籍、性别、婚姻状况、年龄，或因收入来自公共援助而歧视申请人。贷款机构须在通知申请人处理结果后，将申请及相关记录保存 25 个月。

当信贷被拒或以不同条件批准时，申请人须在完整申请后 30 天内收到书面的不利决定通知说明理由。对不完整申请作出不利决定同样适用 30 天；申请人既未明确接受也未动用的还价，在 90 天后构成不利决定。

机构在此前连续两个日历年中，每年发放至少 25 笔封闭式房贷，或至少 200 笔开放式信用额度，即成为 HMDA 申报机构。它须在数据采集年度之后的 3 月 1 日前向监管机构提交贷款／申请登记表，并将副本至少保存 3 年。

消费者报告数据必须准确，借款人有权查看所使用的信用信息，并收到基于风险的定价通知或信用评分通知。多数不利记录须在 7 年后从报告中移除，破产记录为 10 年。征信机构须在 30 天内对争议项目重新调查；若消费者在此期间补充信息，可再延长 15 天。

金融机构须向消费者提供隐私通知，说明信息共享做法，并在许多情况下给予选择退出某些共享的机会。

机构须维持行政、技术和物理方面的保障措施，以保护客户的非公开个人信息。

房贷机构与发放人员须维持反洗钱计划，并对涉及金额至少 $5,000 的可疑交易提交可疑活动报告（SAR）。SAR 须在首次察觉后 30 个日历日内提交；若尚未确定嫌疑人，提交方最多可用 60 个日历日。SAR 及其佐证文件须保存 5 年。

发放人的报酬不得基于贷款利率或其他条件，且禁止在同一笔贷款上同时向借款人和贷款机构收取双重报酬。贷款机构与发放机构须在每次支付后，将薪酬记录及相应协议保存 3 年。

以主要住所作担保的贷款，若其 APR 高出平均优惠报价利率：第一留置权超过 6.5 个百分点，或次级留置权超过 8.5 个百分点，即属高成本房贷。若点数与费用合计超过贷款总额的 5%，且 2026 年贷款额在 $27,592 及以上，同样属高成本。当贷款总额低于 $27,592 时，触发线为贷款总额的 8% 与 $1,380 中的较低者。可在生效后 36 个月之后收取、或超过提前偿还金额 2% 的提前还款罚金，本身即令贷款成为高成本。

借款人支付的私人房贷保险，在按初始摊还表首次预定降至原房产价值 78% 之日自动终止（前提是借款人当时还款正常）。借款人在还款记录良好时，可在降至原价值 80% 时申请取消；无论如何，保险最迟须在贷款摊还期中点之后的下个月第一天终止。

在以主要住所作担保的大多数再融资或房屋净值贷款中，借款人有 3 个工作日撤销交易，期限止于第三天午夜。时钟自以下三者中最晚者起算：贷款生效、撤销权通知送达、全部重要披露送达。若撤销权通知或重要披露之一未送达，撤销权改为 3 年。收到撤销通知后，贷款机构须在 20 个日历日内退还借款人款项并解除担保权益。

第一留置权贷款的 APR 高出平均优惠报价利率 1.5 个百分点及以上即属高价房贷；余额超过房地美收购上限的，门槛为 2.5 个百分点；次级留置权为 3.5 个百分点。以主要住所作担保的高价第一留置权贷款须设立托管账户，且该账户须在贷款生效后保持开立至少 5 年，借款人才可申请撤销。