房贷通用知识

常规贷款不由政府承保或担保。符合机构额度与承保限制的称为合规贷款（conforming）；2026 年一户型的基准上限为 $832,750；高成本县的上限为 $1,249,125。余额更大的则为巨额贷款（jumbo）。

FHA 贷款由联邦住房管理局承保，允许比多数常规产品更低的首付与信用分。借款人自有资金投入须至少为评估价值的 3.5%，且 FHA 同时收取前期与年度房贷保险费。

VA 贷款由退伍军人事务部为符合条件的退伍军人和现役人员担保，通常无需首付且无每月房贷保险。

USDA 农村发展担保贷款帮助指定农村地区的合格购房者以零首付购房。家庭调整后收入不得超过适用的中等收入上限；该规则将其定为全美家庭收入中位数的 115% 与规则所列本地基准中的较高者。

利率及本息还款额在整个贷款期内保持不变，使还款可预测。

浮动利率贷款（ARM）的利率在初始固定期后可变动，受首次调整上限、周期性上限和终身上限的限制。首次利率调整通知须在按新利率的首期还款到期前至少 210 天、至多 240 天送达。此后改变还款额的通知，须在该期还款到期前至少 60 天、至多 120 天送达。

在只付息期内借款人只支付利息，因此本金余额在开始摊还之前不会减少。

反向房贷让符合条件的年长房主将净值转化为资金，无需每月还款，在房屋出售或借款人离开时偿还。

贷款价值比（LTV）将贷款额与房产价值相比；综合贷款价值比（CLTV）计入所有留置权，比率越高通常风险与成本越大。

债务收入比（DTI）将借款人的每月债务义务与税前月收入相比；前端 DTI 只计住房，后端 DTI 计入所有债务。

资格审核所用的住房还款通常包括本金、利息、房产税和保险，并在适用时加上房贷保险或业主协会费。

票面利率是对余额收取的利息，而 APR 反映利率加上某些融资费用，因此 APR 通常更高。

一个折扣点是相当于贷款额 1% 的金额，由借款人支付以降低利率。临时买断（buydown）在贷款前几年降低利率，之后再回升至票面利率。

在完全摊还的贷款中，早期还款大部分为利息，后期还款大部分为本金，期末余额归零。

托管（escrow/impound）账户在每次还款时收取一部分税费与保险，以便服务机构在到期时代为支付这些账单。服务机构可保留的缓冲金不得超过预计年度支出的六分之一，即借款人 2 个月的托管缴款。

私人房贷保险（PMI）适用于常规贷款，可在达到既定净值水平时取消；而 FHA 的房贷保险费（MIP）往往持续贷款全程。

服务机构须在成交时或成交后 45 个日历日内，向借款人提供初始托管账户对账单，并在每个核算年度结束后 30 个日历日内提供年度对账单。结余达 $50 或以上的，须在分析后 30 天内退还借款人；结余更小的，可改为抵扣次年的缴款。