第 2 章，共 5 章20% 占考试比重
房贷通用知识
贷款发放人员必须了解所提供的产品、资格审核背后的计算，以及贷款如何随时间构建。本章涵盖行业中每天使用的核心项目、贷款特征与计算方法。
房贷项目
借款人可在常规贷款与政府支持项目之间选择，每种都有各自的准则与保险。了解各项目的优势与限制，能让发放人员为借款人匹配合适的贷款。政府项目尤其服务于可能不符合常规准则的购房者。
常规贷款
常规贷款不由政府承保；符合机构额度与承保限制的称为合规贷款（conforming），余额更大的则为巨额贷款（jumbo）。
FHA 贷款
FHA 贷款由联邦住房管理局承保，允许较低的首付与信用分，并需缴纳房贷保险费。
Federal Housing Administration (FHA)VA 贷款
VA 贷款由退伍军人事务部为符合条件的退伍军人和现役人员担保，通常无需首付且无每月房贷保险。
Department of Veterans Affairs (VA)USDA 贷款
USDA 农村发展贷款帮助指定农村地区的合格购房者以零首付购房，但须符合收入上限。
USDA Rural Development贷款类型与特征
除项目之外，贷款的结构决定了利率与还款在整个债务期内的变化方式。固定与浮动结构以及特殊用途产品，各有不同的风险与益处。发放人员须清楚说明，以便借款人理解未来的还款变动。
固定利率房贷
利率及本息还款额在整个贷款期内保持不变，使还款可预测。
浮动利率房贷上限
浮动利率贷款（ARM）的利率在初始固定期后可变动，受首次调整上限、周期性上限和终身上限的限制。
只付息贷款
在只付息期内借款人只支付利息，因此本金余额在开始摊还之前不会减少。
反向房贷
反向房贷让符合条件的年长房主将净值转化为资金，无需每月还款，在房屋出售或借款人离开时偿还。
资格审核与成本概念
贷款机构通过比较债务、住房成本与收入及房产价值的比率，来决定借款人可负担多少。这些数字也影响定价和借款人所看到的披露。熟练掌握它们对准确预审申请人至关重要。
LTV 与 CLTV
贷款价值比（LTV）将贷款额与房产价值相比；综合贷款价值比（CLTV）计入所有留置权，比率越高通常风险与成本越大。
债务收入比
债务收入比（DTI）将借款人的每月债务义务与税前月收入相比；前端 DTI 只计住房，后端 DTI 计入所有债务。
PITI
资格审核所用的住房还款通常包括本金、利息、房产税和保险，并在适用时加上房贷保险或业主协会费。
APR 与票面利率
票面利率是对余额收取的利息，而 APR 反映利率加上某些融资费用，因此 APR 通常更高。
TILA / Regulation Z点数与利率买断
一个折扣点等于贷款额的百分之一，用于降低利率；临时买断（buydown）在贷款前几年降低利率。
摊还、托管与房贷保险
随着时间推移，贷款的余额与还款构成会发生变化，贷款机构往往在过程中代收税费与保险。房贷保险在风险较高的贷款上保护贷款机构。理解这些机制有助于发放人员就每月成本设定正确预期。
摊还
在完全摊还的贷款中，早期还款大部分为利息，后期还款大部分为本金，期末余额归零。
托管账户
托管（escrow/impound）账户在每次还款时收取一部分税费与保险，以便服务机构在到期时代为支付这些账单。
PMI 与 MIP
私人房贷保险（PMI）适用于常规贷款，可在达到既定净值水平时取消；而 FHA 的房贷保险费（MIP）往往持续贷款全程。
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Last updated: July 2026