房贷发放业务

统一住宅贷款申请表（URLA），又称 1003 表，是用于收集借款人收入、资产、债务及房产信息的标准表格。

一旦贷款机构掌握借款人的姓名、收入、社会安全号、房产地址、估计价值及所需贷款额，即视为已收到申请。

集齐全部六项要素即启动 3 个工作日内送达贷款估算单的时限，因此发放人员不得拖延收集第六项来拖延时钟。在借款人既已收到贷款估算单又已表示继续意向之前，除真实合理的信用报告费用外，不得收取任何费用。

贷款估算单须在申请后 3 个工作日内提供，且不得晚于贷款生效前 7 个工作日。若借款人超过 10 个工作日仍未表示继续意向，贷款机构可视该报价为已过期。

借款人须在签字前至少 3 个工作日收到成交披露单。只有 APR 失准、贷款产品变更或新增提前还款罚金会重启该等待期；其他临近变更只需在生效时或之前更正。

有效的情况变更（如新信息或借款人要求的更改）可使贷款机构出具修订后的贷款估算单，并重置受影响费用的容差。修订单须在获知变更后 3 个工作日内发出，且借款人须在贷款生效前至少 4 个工作日收到。利率锁定后 3 个工作日内同样须出具修订后的贷款估算单。

零容差费用完全不得上涨；10% 的一组涵盖登记费与借款人获准自行比价的第三方服务费；其余项目若出于善意估算，则无容差限制。

承保人通过工资单、W-2 或报税表等文件核实收入，并确认首付与储备金的来源与留存时间。

贷款机构须基于经核实的收入、债务与义务，做出借款人能够偿还贷款的合理善意判断。

评估确定房产的市场价值与状况，贷款额以评估价值与购买价格中的较低者为限。贷款机构须在申请后 3 个工作日内告知申请人有权取得副本，并在评估完成后立即、或在贷款生效前至少 3 个工作日（以较早者为准）交付每份评估报告。

产权查询确认清晰的所有权与留置权，洪水判定则显示房产是否位于须强制投保洪水保险的特别洪水危险区。NFIP 对一至四户住宅建筑的建筑物保额上限为 $250,000；室内财物另设 $100,000 的上限。

当卖方在取得房产后 180 天内转售时，高价房贷须再做一份书面评估，且不得向借款人收费。触发条件是：卖方在借款人签约前 90 天或更短时间内取得房产且涨价超过 10%；或卖方在签约前 91 至 180 天取得房产且涨价超过 20%。

利率锁定在设定期限内保证特定利率与条件，只要贷款在该期限内成交，即可保护借款人免受成交前利率上涨的影响。

成交时借款人签署本票与担保文件，最终数字与成交披露单核对一致，并收取所需资金。

签字后贷款机构拨付资金，担保文件被登记以确立留置权。对可撤销的再融资，贷款机构在 3 个工作日撤销期届满前不得放款；收到撤销通知后，须在 20 个日历日内解除交易。