第 3 章，共 5 章27% 占考试比重
房贷发放业务
发放贷款是将申请变为已放款贷款的实操工作，同时须满足每一项披露与承保要求。本章沿着贷款档案从申请走到成交，重点讲解使贷款按部就班的时限规则与标准。
受理申请
申请开启了正式的贷款流程，并启动披露的时钟。行业使用一份标准化表格，某些信息决定申请何时算完整。把这一阶段做好，可避免日后出现时限违规。
URLA / 1003 表
统一住宅贷款申请表（URLA），又称 1003 表，是用于收集借款人收入、资产、债务及房产信息的标准表格。
申请的六项要素
一旦贷款机构掌握借款人的姓名、收入、社会安全号、房产地址、估计价值及所需贷款额，即视为已收到申请。
TRID（TILA-RESPA 整合披露）披露触发
收到完整申请即启动三个工作日内送达贷款估算单的时限，因此发放人员不得拖延收集第六项要素来拖延时钟。
TRID（TILA-RESPA 整合披露）披露送达与变更
贷款估算单与成交披露单须遵守严格的送达期限，任何符合条件的事件都可允许修订披露。发放人员须掌握哪些变更可重置容差。此处的谨慎处理同时保护消费者与贷款机构。
贷款估算单送达
贷款估算单须在申请后三个工作日内提供，且不得晚于贷款生效前七个工作日。
TRID（TILA-RESPA 整合披露）成交披露单等待期
借款人须在签字前至少三个工作日收到成交披露单，某些重大变更会重新启动该等待期。
TRID（TILA-RESPA 整合披露）情况变更
有效的情况变更，如新信息或借款人要求的更改，可为修订后的贷款估算单提供依据，从而重置受影响费用的容差。
TRID（TILA-RESPA 整合披露）容差分组
零容差费用不得上涨；百分之十的一组涵盖某些第三方费用；若出于善意估算，部分项目则无容差限制。
TRID（TILA-RESPA 整合披露）处理与承保
披露之后，档案进入核实阶段，贷款机构在此确认借款人的还款能力以及抵押物的价值与状况。承保将收入、资产、信用与房产对照项目准则进行权衡。完整、准确的文件才能带来顺利的批准。
收入与资产核实
承保人通过工资单、W-2 或报税表等文件核实收入，并确认首付与储备金的来源与留存时间。
还款能力
贷款机构须基于经核实的收入、债务与义务，做出借款人能够偿还贷款的合理善意判断。
TILA / Regulation Z评估与价值
评估确定房产的市场价值与状况，贷款额以评估价值与购买价格中的较低者为限。
产权与洪水
产权查询确认清晰的所有权与留置权，洪水判定则显示房产是否位于须投保洪水保险的特别洪水危险区。
Flood Disaster Protection Act（洪水灾害保护法）利率锁定、成交与放款
在流程接近尾声时，借款人锁定利率，交易随之敲定并放款。锁定管理利率风险，而成交与放款则转移资金并登记留置权。协调好这些步骤可确保贷款按时并按披露成交。
利率锁定
利率锁定在设定期限内保证特定利率与条件，只要贷款在该期限内成交，即可保护借款人免受成交前利率上涨的影响。
成交
成交时借款人签署本票与担保文件，最终数字与成交披露单核对一致，并收取所需资金。
放款与登记
签字后贷款机构拨付资金，担保文件被登记以确立留置权，符合条件的再融资则须遵守适用的撤销期。
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Last updated: July 2026