CSLB General Building (B) — 全部题目
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借款人在周一提交了完整的贷款申请。根据TRID规则，贷款机构最晚必须在何时交付或邮寄贷款估算单(Loan Estimate)？
- a.申请后24小时内
- b.同一个营业日结束前
- c.收到申请后不迟于3个营业日✓
- d.成交前至少7个营业日
TRID要求在贷款机构收到完整申请后不迟于3个营业日内交付或邮寄贷款估算单。7个营业日是指交付估算单与成交之间的等待期，而非交付截止日期。并不要求当日或24小时内交付。TRID
根据TRID规则，借款人必须在贷款成交前不迟于多少个营业日收到成交披露单(Closing Disclosure)？
- a.1个营业日
- b.3个营业日✓
- c.7个营业日
- d.10个营业日
借款人必须在成交前至少3个营业日收到成交披露单，以便有时间与贷款估算单进行比较。7个营业日规则适用于成交前初始贷款估算单的交付。1个和10个营业日均非TRID的时间要求。TRID
成交前3个营业日，因利率锁定较高，借款人的年百分率(APR)从6.0%上升到6.3%。根据TRID，贷款机构必须怎么做？
- a.无需任何操作；成交时APR变化总是被允许的
- b.仅提供修订后的贷款估算单
- c.按计划继续成交，不得延迟
- d.提供更正后的成交披露单，并遵守新的3个营业日等待期✓
APR上升超过容差(固定利率贷款超过1/8%)是触发新的更正成交披露单和重新计算3个营业日等待期的三种变化之一。提前还款罚金的变化或贷款产品的变化也会触发重新披露。轻微变化通常不会重启计时，但此APR变化会。TRID
抵押贷款经纪人将借款人推荐给某特定产权公司，作为交换，每笔推荐收取50美元。根据RESPA，这种安排是：
- a.为推荐结算服务业务而收取的被禁止的回扣✓
- b.允许的，因为费用低于100美元
- c.允许的，只要在成交披露单上披露
- d.允许的，因为产权服务不受RESPA约束
RESPA第8条禁止就涉及联邦相关抵押贷款的结算服务业务的推荐给予或接受任何费用、回扣或有价物。不存在金额安全港，披露也无法使非法回扣合法化。产权服务是受RESPA约束的结算服务。RESPA / Regulation X
贷款机构对一份完整的抵押贷款申请采取不利行动后，根据ECOA，申请人必须在多少天内收到通知？
- a.10天
- b.15天
- c.30天✓
- d.60天
ECOA(Regulation B)要求在做出决定后30天内提供对完整申请采取不利行动的通知。其他时间间隔不符合ECOA不利行动的时间标准。该通知必须包括拒绝理由或说明有权要求获知理由。ECOA / Regulation B
在贷款面谈中，贷款发起人询问一位女性申请人是否计划生育，暗示这可能影响她的收入。根据ECOA，这个问题是：
- a.允许的，只要申请人自愿回答
- b.基于性别和潜在生育的被禁止询问✓
- c.准确收入分析所必需的
- d.仅对常规贷款允许
ECOA禁止基于性别的歧视，通常禁止询问避孕或生育计划，因为这些问题可能被用于歧视。债权人不得假设收入会因生育而减少。自愿回答或贷款类型都不能使该询问合法。ECOA / Regulation B
以下哪一项不是《平等信贷机会法》(ECOA)下受保护的类别？
- a.婚姻状况
- b.领取公共援助收入
- c.原国籍
- d.受教育程度✓
ECOA受保护的类别包括种族、肤色、宗教、原国籍、性别、婚姻状况、年龄，以及申请人领取公共援助或行使《消费者信贷保护法》权利。受教育程度不是ECOA下受保护的类别。婚姻状况、公共援助收入和原国籍均受保护。ECOA / Regulation B
在与新贷款机构对主要住宅进行再融资时，根据TILA，借款人的撤销权(right of rescission)通常何时到期？
- a.成交、交付撤销权通知或交付重要TILA披露三者中最晚者之后第三个营业日的午夜✓
- b.签署本票后立即到期
- c.成交后七个营业日
- d.首次还款到期后三十天
TILA对以借款人主要住宅作担保的再融资给予3个营业日的撤销权；计时从成交、交付撤销通知或交付重要披露三者中最晚者开始。购房贷款没有撤销权。七天和三十天都不是撤销期。TILA / Regulation Z
根据TILA披露的年百分率(APR)最准确的描述是：
- a.与本票利率相同
- b.利率加上每月本金还款
- c.以年率表示的信贷成本，包括利息和某些融资费用✓
- d.仅在借款人提前还款时收取的利率
TILA的APR以年百分率表示信贷总成本，反映利率加上某些融资费用，如点数和部分手续费。由于这些额外成本，它通常高于本票利率。它既不是简单的本票利率，也不是与提前还款或本金相关的数字。TILA / Regulation Z
根据《房主保护法》，假设还款正常，住宅贷款的私人抵押保险(PMI)必须在贷款余额达到原始房产价值的多少百分比时自动终止？
- a.80% LTV
- b.78% LTV✓
- c.75% LTV
- d.70% LTV
《房主保护法》要求在贷款价值比(LTV)达到原始价值的78%且借款人还款正常时，自动终止由借款人支付的PMI。在80% LTV时借款人可以请求取消，但自动终止是在78%。75%和70%都不是法定门槛。Homeowners Protection Act
一位还款正常的借款人希望提前取消PMI。根据《房主保护法》，借款人通常可以在贷款余额达到多少时请求取消PMI？
- a.原始房产价值的80%✓
- b.原始房产价值的78%
- c.原始房产价值的90%
- d.原始房产价值的50%
根据HPA，当本金余额达到原始价值的80%时，借款人可以请求取消PMI，前提是还款正常并满足其他条件，如良好的还款记录。自动终止发生在78%。90%和50%都不是请求门槛。Homeowners Protection Act
贷款机构部分基于申请人信用报告中的信息拒绝了抵押贷款申请。根据《公平信用报告法》(FCRA)，贷款机构必须向申请人提供：
- a.贷款机构承保准则的副本
- b.申请费退款
- c.基于风险的定价通知或不利行动通知，注明所使用的信用报告机构✓
- d.由贷款机构编制的新信用报告
FCRA要求在信用报告导致拒绝或较不利条款时发出不利行动通知；通知必须注明消费者报告机构，并告知申请人有权获得免费报告和对不准确信息提出异议。贷款机构无需披露承保准则、退还费用或生成自己的报告。这与ECOA的不利行动要求配合执行。FCRA
《住房抵押贷款披露法》(HMDA)的主要目的是：
- a.设定住房贷款的最高利率
- b.要求贷款机构在每个社区提供贷款
- c.保证低收入申请人获得批准
- d.提供公开的贷款数据，以帮助识别歧视性放贷和红线圈定(redlining)行为✓
HMDA要求受监管机构收集并报告有关抵押贷款申请和发放的数据，以便监管机构和公众能够发现潜在的歧视、红线圈定和未满足的住房需求。它不设定利率上限，不强制在每个地区放贷，也不保证批准。其功能是透明度和监督，而非利率控制。HMDA
根据《格雷姆-里奇-比利雷法》(GLBA)，金融机构必须向消费者提供隐私通知，该通知：
- a.保证该机构永远不会共享任何信息
- b.说明其信息共享做法，并在某些情况下提供选择退出的权利✓
- c.仅对商业贷款要求提供
- d.必须由消费者签署并公证
GLBA要求金融机构向消费者提供隐私通知，说明收集和共享哪些非公开个人信息，并对与非关联第三方的某些共享提供选择退出权。它不保证零共享，不仅适用于商业贷款，也不要求公证签名。该通知支持消费者对个人财务数据的控制。Gramm-Leach-Bliley Act
以下哪种贷款通常不受RESPA约束？
- a.以主要用于商业的25英亩空地作担保的贷款✓
- b.单户住宅的购房贷款
- c.借款人主要住宅的再融资
- d.自住双拼房屋的房屋净值信用额度(HELOC)
RESPA涵盖以住宅物业(1-4户)作担保的联邦相关抵押贷款。以主要用于商业或农业用途的空地作担保的贷款通常豁免。住宅上的购房贷款、再融资和HELOC都是受约束的交易。豁免取决于该物业的非住宅、商业性质。RESPA / Regulation X
借款人就贷款服务错误提交书面合格书面请求(QWR)后，RESPA要求服务机构在多少个营业日内确认收到？
- a.3个营业日
- b.4个营业日
- c.5个营业日✓
- d.20个营业日
根据RESPA/Regulation X，服务机构必须在收到合格书面请求后5个营业日内确认收到。之后服务机构通常必须在30个营业日内做出实质性答复。3天和4天不正确，20天也不是确认截止日期。RESPA / Regulation X
根据Regulation Z，如果抵押贷款广告注明了特定利率(触发利率)或触发条款，则还必须披露：
- a.贷款机构的年度总利润
- b.所有贷款专员的姓名
- c.借款人的信用评分要求
- d.年百分率(APR)，以及如果利率可能上升，还须说明该事实✓
Regulation Z广告规则要求，当出现触发条款(如特定利率或还款额)时，广告还必须清楚说明APR，对于可变利率贷款，还须说明成交后利率可能上升。利润数字、专员姓名和信用评分门槛不是必须的触发条款披露。该规则防止误导性利率广告。TILA / Regulation Z
《房屋所有权和净值保护法》(HOEPA)主要为哪类借款人提供额外保护？
- a.所有常规合规贷款
- b.超过特定APR、点数和费用或提前还款门槛的高成本抵押贷款✓
- c.仅反向抵押贷款
- d.商业写字楼贷款
HOEPA对超过APR、点数和费用或提前还款罚金既定门槛的高成本抵押贷款施加额外披露和限制。保持在这些门槛以下的合规贷款不属于高成本贷款。HOEPA不限于反向抵押贷款，且适用于消费者住宅贷款，而非商业建筑。HOEPA
就触发贷款估算单的TRID“申请”定义而言，当贷款机构获得以下哪六项信息时，即视为收到申请？
- a.姓名、收入、社会安全号码、房产地址、估计房产价值和所申请的贷款金额✓
- b.姓名、雇主、银行余额、信用评分、首付和成交日期
- c.姓名、婚姻状况、种族、房产地址、贷款金额和评估
- d.姓名、收入、每月债务、房产税、保险和贷款期限
根据TRID，申请由六项组成：消费者姓名、收入、社会安全号码(用于获取信用报告)、房产地址、房产价值估计和所申请的贷款金额。一旦收到全部六项，3个营业日的贷款估算单计时即开始。其他列表包含不属于监管定义的项目。TRID
根据TRID容差规则，从贷款估算单到成交披露单，通常哪类费用完全不得增加(零容差类别)？
- a.预付利息和财产保险费
- b.借款人从非关联供应商自行选购的服务
- c.贷款机构自身的发放费用和转让税✓
- d.登记费
支付给贷款机构或经纪人的费用(如发放费用)以及政府转让税适用零容差，在没有有效情况变化的情况下通常不得增加。预付款和借款人自行选购的某些第三方服务属于其他容差类别。登记费属于10%总容差，而非零容差。TRID
贷款发起人想通过电话营销获取抵押贷款客户线索。根据联邦电话营销/谢绝来电规则，已在国家谢绝来电登记处登记的号码通常在何种情况下仍可拨打？
- a.在当地时间晚上9:00之前拨打
- b.消费者与该公司有既定业务关系，或事先给予明确书面同意✓
- c.发起人屏蔽来电显示
- d.通话时间少于两分钟
拨打谢绝来电登记处号码通常被禁止，除非适用例外，如既定业务关系或消费者事先明确书面同意。在晚上9点前拨打、屏蔽来电显示或保持通话简短都不构成例外，且屏蔽来电显示本身即被禁止。既定关系或同意才是允许拨打的依据。Do-Not-Call / TSR
根据《抵押贷款援助减免服务》(MARS)规则(Regulation N)，向陷入困境的房主提供贷款调整服务的公司通常被禁止：
- a.在线宣传其服务
- b.联系房主的贷款机构
- c.在任何时候收取任何费用
- d.在消费者收到并接受贷款机构或服务机构的书面要约之前收取任何费用✓
MARS规则(Regulation N)禁止抵押贷款援助减免提供者收取预付费用；只有在消费者收到并同意贷款机构或服务机构的书面减免要约后才可收费。宣传和联系贷款机构本身不被禁止，费用也非完全禁止，仅禁止预付费用。该规则针对预收费用的止赎救助骗局。MARS / Regulation N
一位信用良好的已婚申请人以自己的名义单独申请抵押贷款，并凭自己的收入符合资格。根据ECOA，贷款机构是否可以要求她的丈夫共同签署？
- a.不可以；如果申请人独立符合资格，贷款机构不得要求配偶共同签署✓
- b.可以；抵押贷款申请中必须始终包括配偶
- c.可以，但仅限FHA贷款
- d.仅当该物业位于共同财产州时
当个人申请人凭自身符合所申请金额和条款的资格时，ECOA禁止要求配偶签署。婚姻状况是受保护的类别，贷款机构不能仅因申请人已婚就强制要求配偶共签。当她独立符合资格时，贷款类型和共同财产州身份都不能推翻这一保护。ECOA / Regulation B
Regulation Z的还款能力(ATR)规则通常要求发放受约束抵押贷款的贷款机构：
- a.批准任何信用评分达到620的借款人
- b.基于经核实的收入、资产和债务，合理且善意地判定借款人有能力还款✓
- c.仅依赖借款人自报的收入
- d.忽略借款人的其他每月债务
ATR规则要求贷款机构使用经核实的信息(如收入、资产、就业、信用记录和每月债务)对借款人的还款能力做出合理、善意的判定。固定信用评分不能满足ATR，也不允许仅凭自报收入承保。忽略现有债务将违反该规则。TILA / Regulation Z
根据Regulation Z的贷款发起人薪酬规则，贷款发起人的薪酬通常不得基于：
- a.一年内发放贷款的总美元金额
- b.一贯适用的贷款金额固定百分比
- c.交易条款，例如利率✓
- d.贷款是购房还是再融资(若在无诱导的情况下适用)
Regulation Z禁止将贷款发起人薪酬基于交易条款(如利率)，以防止诱导借款人选择更昂贵的贷款。薪酬可以基于贷款金额或总量，某些允许的因素也可以。基于利率或条款的薪酬正是该规则所针对的被禁止做法。TILA / Regulation Z
在需要设立托管账户的购房贷款结算时或之前，RESPA要求服务机构向借款人提供：
- a.仅评估报告副本
- b.贷款机构的内部贷款档案
- c.本票担保
- d.初始托管账户报表，逐项列明预期的税款、保险和其他费用✓
RESPA要求提供初始托管账户报表，在结算时或设立托管账户后45天内提供，逐项列明预期支出(如房产税和保险)以及托管付款金额。它不是评估报告、内部档案或本票担保。这有助于借款人了解其托管义务。RESPA / Regulation X
根据ECOA/Regulation B，在通知申请人所采取的行动后，债权人通常必须保留与抵押贷款申请相关的记录多长时间？
- a.25个月✓
- b.12个月
- c.6个月
- d.36个月
Regulation B通常要求债权人在通知申请人所采取的行动后保留抵押贷款申请记录25个月(某些情况下商业信贷为12个月)。6个月、12个月和36个月都不是Regulation B下消费信贷的标准保留期。这支持公平放贷的检查和执法。ECOA / Regulation B
根据《公平信用报告法》，大多数负面信息(如逾期还款)通常最多可在消费者信用报告上保留多长时间？
- a.3年
- b.7年✓
- c.10年
- d.无限期
FCRA通常允许大多数负面信息在信用报告上保留最多7年；第7章破产可保留最多10年。3年太短，10年仅适用于某些破产，信息不能无限期保留。时间限制保护消费者免受过时的负面数据影响。FCRA
某贷款根据Regulation Z被归类为“高价格抵押贷款”(HPML)。通常适用哪项附加要求？
- a.该贷款必须是仅付息贷款
- b.永远不需要评估
- c.通常要求为税款和保险设立托管账户并维持最低期限，且要求进行含室内检查的书面评估✓
- d.APR只需口头披露
HPML触发额外保护：贷款机构通常必须为房产税和保险设立托管账户，至少维持前五年，并获取基于实地室内检查的书面评估。HPML不要求是仅付息贷款，评估是必需的而非豁免。口头披露APR从不足够。TILA / Regulation Z
贷款机构对其推荐借款人的产权公司拥有部分权益。根据RESPA，这种关联业务安排仅在以下情况下被允许：
- a.贷款机构向借款人支付奖金
- b.对借款人隐瞒该推荐关系
- c.要求借款人必须使用该关联公司
- d.披露该关系、不要求借款人必须使用关联方，且所收取的唯一有价物是所有权权益的回报✓
RESPA仅在以下情况下允许关联业务安排：书面披露该安排、不要求消费者使用关联提供者(除有限情况外)，且除所有权权益的回报外不转移任何有价物。隐瞒推荐、强制使用或奖金支付都会违反第8条。披露加上自愿性至关重要。RESPA / Regulation X
根据TRID，哪一份披露表在成交时取代了旧的《诚实借贷》披露和HUD-1结算声明？
- a.成交披露单(Closing Disclosure)✓
- b.贷款估算单(Loan Estimate)
- c.诚信估算单(Good Faith Estimate)
- d.取消权通知(Notice of Right to Cancel)
成交披露单将最终的《诚实借贷》披露和HUD-1结算声明合并为一份在成交前提供的表格。贷款估算单在申请时取代了早期的TIL披露和诚信估算单。取消权通知是单独的撤销文件，未被合并。TRID
根据RESPA，贷款机构可要求借款人维持的托管缓冲金最多为估计年度托管支出的多少？
- a.一个月
- b.两个月(年度支出的六分之一)✓
- c.三个月
- d.六个月
RESPA/Regulation X将托管缓冲金限制为不超过估计年度支出的六分之一，约等于两个月的托管付款。一个月低于允许上限，三个月或六个月超过RESPA限额。这防止服务机构过度收取托管资金。RESPA / Regulation X
根据Regulation Z，“融资费用”(finance charge)包括以下哪一项？
- a.卖方的房地产佣金
- b.借款人选择的产权保险
- c.为获得贷款而支付的贷款发放费用和点数✓
- d.支付给县政府的房产税
TILA下的融资费用是以美元金额表示的信贷成本，包括发放费用、点数以及某些抵押保险和利息等项目。房地产佣金、借款人自选的产权保险和房产税通常不计入融资费用。正确识别融资费用对计算APR至关重要。TILA / Regulation Z
根据HMDA收集和报告的数据被汇编成一个公开数据集，通常称为：
- a.公平放贷指数
- b.国家信用档案
- c.RESPA登记册
- d.贷款/申请登记册(LAR)✓
受监管机构将HMDA数据记录在贷款/申请登记册(LAR)上，提交给监管机构并向公众公开。HMDA报告中不使用“公平放贷指数”、“国家信用档案”或“RESPA登记册”。LAR是支持抵押贷款放贷模式透明度的机制。HMDA
《格雷姆-里奇-比利雷法》下的保障规则(Safeguards Rule)要求抵押贷款公司：
- a.制定、实施并维护书面信息安全计划以保护客户数据✓
- b.每月向国税局报告所有贷款
- c.为每位申请人提供免费信用监控
- d.仅以纸质副本存储所有文件
GLBA保障规则要求金融机构制定并维护书面信息安全计划，配备行政、技术和物理保障措施以保护客户信息。它不要求每月向国税局报告、提供免费信用监控或仅用纸质存储。目标是保护非公开个人信息免遭未经授权的访问。Gramm-Leach-Bliley Act
根据ECOA，贷款机构仅在何种情况下可以在信贷决定中考虑申请人的年龄？
- a.申请人超过62岁且贷款机构想拒绝贷款时
- b.年龄用于经实证得出、可证明合理的信用评分系统，且老年人未被赋予负面因素时✓
- c.申请人未满25岁时
- d.年龄绝不允许被考虑
ECOA通常禁止年龄歧视，但年龄可用于经实证得出、可证明且统计上合理的信用评分系统，前提是62岁及以上的申请人未受到较不利对待。贷款机构不能仅凭年龄拒绝老年或年轻申请人。年龄并非绝对禁止，而是限于既定的、非歧视性的用途。ECOA / Regulation B
根据Regulation Z，房屋净值信用额度(HELOC)的项目披露和小册子通常必须在何时提供给消费者？
- a.仅在成交时
- b.开立信用额度后30天内
- c.在向消费者提供申请表时✓
- d.从不;HELOC豁免披露
对于HELOC，Regulation Z要求在向消费者提供申请表时提供早期披露和《关于房屋净值信用额度您应了解的内容》小册子。仅在成交时或开立后30天内提供为时已晚，且HELOC不豁免披露要求。早期披露使消费者能够作出知情的比较选购。TILA / Regulation Z
贷款机构出具了贷款估算单，两天后因评估价值较高允许更多套现，借款人请求的贷款金额增加。根据TRID，这是：
- a.绝不是修订贷款估算单的正当理由
- b.完全取消申请的理由
- c.跳过成交披露单的依据
- d.可以证明出具修订贷款估算单并重置受影响容差合理的有效情况变化✓
TRID允许在发生有效情况变化时出具修订贷款估算单，如借款人请求的贷款金额变化，这可以重置适用的容差。它不是取消申请或跳过成交披露单的理由，且修订是被允许的而非禁止的。贷款机构必须在规定时限内出具修订后的LE才能依据新数字。TRID
在为受HOEPA约束的高成本抵押贷款成交前，贷款机构通常必须确保借款人收到：
- a.来自HUD批准顾问的房屋所有权咨询，以及在成交前至少三个营业日的HOEPA专门披露✓
- b.等于所收取点数的现金返还
- c.终身保证的固定利率
- d.免费产权保险
HOEPA要求高成本抵押贷款的借款人从HUD批准的顾问处获得房屋所有权咨询，并在成交前至少三个营业日收到专门披露。不要求点数返还、终身固定利率或免费产权保险。这些保护有助于确保借款人了解高成本贷款的风险。HOEPA
根据RESPA，当抵押贷款的服务权转移给新服务机构时，借款人通常必须在生效日期前至少多少天收到转让方的转让通知？
- a.5天
- b.15天✓
- c.30天
- d.60天
RESPA要求转让方(旧)服务机构在转让生效日期前至少15天发送服务转让通知，受让方(新)服务机构通常必须在此后15天内发送其通知。5天太短，30天或60天不是所需的提前时间。还有60天宽限期，在此期间向旧服务机构付款不能被视为逾期。RESPA / Regulation X
借款人正在为其主要住宅进行再融资。在撤销期的第三个营业日，她决定取消。根据TILA，及时撤销有何效果？
- a.借款人丧失其定金
- b.贷款机构仍可登记抵押
- c.担保权益失效，贷款机构必须在20天内退还所支付的任何费用✓
- d.借款人必须支付5%罚金
当借款人及时行使TILA撤销权时，担保权益失效，贷款机构通常必须在20个日历日内退还任何款项或财产(所付费用)，并采取措施反映担保权益的终止。不存在丧失定金、继续登记权或5%罚金。撤销会解除该交易。TILA / Regulation Z
根据FCRA，在贷款机构可以获取消费者信用报告之前，它必须具备：
- a.已签署的购买合同
- b.消费者的指纹
- c.州监管机构的批准
- d.允许的目的，例如消费者的信贷申请✓
FCRA仅允许消费者报告机构出于允许的目的提供信用报告，例如与消费者发起的信贷交易相关。购买合同、指纹或州批准都不是FCRA标准。在没有允许目的的情况下调取报告违反FCRA。FCRA
根据Regulation Z，对于封闭式抵押贷款，在以下情况下借款人可在长达三年内行使撤销权：
- a.贷款机构未能交付所需的撤销通知或重要披露✓
- b.借款人仅在三天后改变主意
- c.房产价值下跌
- d.成交后利率下降
如果贷款机构未能提供所需的撤销权通知或重要TILA披露，撤销期将从三个营业日延长至自成交起长达三年。三天后仅仅改变主意、价值下跌或利率下降都不会延长撤销期。延长期惩罚披露失误。TILA / Regulation Z
根据ECOA，当贷款机构使用借款人的申请做出抵押贷款决定时，它对来自兼职工作或公共援助的收入：
- a.仅当来自全职工作时才可考虑
- b.只要该收入很可能持续就可考虑，且不得仅因其来源而打折扣✓
- c.绝不考虑，因为此类收入不可靠
- d.仅对政府支持的贷款可考虑
ECOA要求不得仅因收入来自兼职工作、公共援助、赡养费或类似来源就打折扣；关键问题是该收入是否很可能持续。贷款机构不得仅因收入来源而拒绝计入此类收入。它不限于全职工作或政府支持的贷款。ECOA / Regulation B
根据Regulation Z，当债权人收到抵押贷款申请时，必须向申请人提供任何评估或估值的副本：
- a.仅当借款人额外付费时
- b.仅在贷款成交后
- c.在完成后立即提供，或在成交前至少三个营业日提供，以较早者为准✓
- d.从不，除非贷款被拒绝
根据与Regulation Z协调一致的ECOA/Regulation B评估规则，对于第一留置权住宅贷款，债权人必须在完成后立即或在成交前至少三个营业日(以较早者为准)提供评估和其他书面估值的副本。它不以额外付费为条件、不延迟到成交后，也不限于被拒绝的情况。借款人可放弃三天时限但仍会收到副本。ECOA / Regulation B (12 CFR 1002.14)
以下哪一项最有可能违反RESPA第8条反回扣条款？
- a.产权公司向所有访客赠送普通的促销笔
- b.为贷款专员实际完成的工作支付薪水
- c.贷款机构向借款人提供所需的披露
- d.房屋建筑商向房地产经纪人提供免费度假，以换取将买家引导至建筑商的关联贷款机构✓
给予有价物(如免费度假)以换取结算服务业务的推荐违反RESPA第8条。名义价值的普通促销物品、为实际工作支付的真实薪水以及提供所需披露都是允许的。违规的关键在于为推荐付费，而非为实际商品或服务付费。RESPA / Regulation X
根据Regulation Z，抵押贷款通常仅在该贷款是非高价格的合格抵押贷款且提前还款罚金符合以下条件时才可包含提前还款罚金：
- a.金额和期限受限(不超过前三年)，且向借款人提供一个无罚金的替代贷款方案✓
- b.可持续整个贷款期限
- c.自动适用于所有可调利率抵押贷款
- d.只要披露就可无上限
Regulation Z限制受约束抵押贷款的提前还款罚金：仅在某些合格抵押贷款上允许，金额有上限，不得超过前三年，且贷款机构必须提供一个无提前还款罚金的替代贷款。罚金不能持续整个期限、不能自动适用于所有ARM，也不能仅因披露就无上限。这些限制保护提前还款或再融资的借款人。TILA / Regulation Z
根据《房主保护法》，当私人抵押保险未提前取消时，PMI最迟必须在何时终止？
- a.贷款达到80% LTV之日
- b.如果借款人还款正常，在贷款摊销期中点之后的次月第一天✓
- c.贷款的最后一次还款
- d.贷款的第十周年
HPA规定了最终终止点：如果PMI未以其他方式结束，则必须在摊销计划的中点(例如30年贷款的第15年)取消，前提是借款人还款正常。80% LTV是借款人请求门槛，最后一次还款或第十周年都不是法定终点。这确保PMI不会无限期持续。Homeowners Protection Act
根据Regulation N(《抵押贷款行为与做法广告规则》)，以下哪项抵押贷款广告主张会被禁止？
- a.以所需披露注明准确的APR
- b.指出利率可能变化
- c.虚假暗示该广告来自政府机构或与之有关联✓
- d.提供贷款机构的执照信息
Regulation N(MAP规则)禁止抵押贷款广告中的重大虚假陈述，包括虚假暗示政府关联或背书。准确说明APR、指出利率可能变化以及提供执照信息都是真实且被允许的。该规则针对误导消费者了解抵押贷款产品的欺骗性主张。MARS / Regulation N
根据TRID，如果贷款机构通过邮寄而非当面或经确认接收的电子方式交付成交披露单，就3个营业日等待期而言，何时推定借款人已收到？
- a.披露单投入邮寄后三个营业日✓
- b.邮寄当天
- c.邮寄后七个营业日
- d.借款人实际签收之日
当成交披露单通过邮寄发送时，TRID推定借款人在投入邮寄后三个营业日收到，因此额外的3个营业日等待期从该推定收到之日起计算。仅当面交付或经确认的电子交付才推定当天收到。七个营业日无关，且该规则使用推定而非实际签收日期，除非能证明更早收到。TRID
一名住宅抵押贷款发起人注意到借款人将一大笔现金首付拆分成若干笔略低于申报门槛的存款。根据《银行保密法》，公司必须向哪里申报这一可疑活动？
- a.当地警察局
- b.消费者金融保护局
- c.金融犯罪执法网络（FinCEN）✓
- d.联邦储备委员会
《银行保密法》要求的可疑活动报告（SAR）须向美国财政部下属的 FinCEN 申报，该机构负责执行反洗钱规则。自2012年起，非银行住宅抵押贷款机构和发起人必须建立反洗钱程序并提交 SAR。CFPB 和警方不是 SAR 的受理方。Bank Secrecy Act / Anti-Money Laundering (FinCEN rules)
在发现看似可疑的活动后，受监管的抵押贷款公司通常必须在多少个日历日内提交可疑活动报告？
- a.10个日历日内
- b.30个日历日内✓
- c.90个日历日内
- d.180个日历日内
FinCEN 规则通常要求在公司最初发现可能构成申报依据的事实之日起不迟于30个日历日内提交 SAR。若未能确定嫌疑人，期限可再延长30天，但总计不得超过60天。Bank Secrecy Act / Anti-Money Laundering (FinCEN rules)
借款人直接询问贷款专员，公司是否就其交易提交了可疑活动报告。根据《银行保密法》，该贷款专员可以怎么做？
- a.确认已提交 SAR，但不透露内容
- b.经主管批准后才可告知
- c.把 SAR 内容读给借款人听以安抚对方
- d.既不确认也不否认是否提交过 SAR✓
《银行保密法》规定严格保密：任何相关人员均不得向交易任何一方透露已提交或正在考虑提交 SAR。这条"禁止走漏消息"规则用于保护调查。透露 SAR 的存在本身即构成联邦违法。Bank Secrecy Act / Anti-Money Laundering (FinCEN rules)
根据《银行保密法》，当一人在单个营业日内进行的现金交易超过多少金额时，通常必须提交货币交易报告（CTR）？
- a.超过10,000美元✓
- b.超过5,000美元
- c.超过25,000美元
- d.超过50,000美元
《银行保密法》要求，当一人（或代表一人）在单个营业日内进行的现金（实物货币）交易合计超过10,000美元时须提交 CTR。这与 SAR 不同，SAR 由可疑情形而非固定金额触发。为规避 CTR 门槛而拆分交易本身即属违法。Bank Secrecy Act (Currency Transaction Report rules)
下列哪项是受监管的非银行抵押贷款机构反洗钱合规程序所必需的"支柱"之一？
- a.提供市场上最低的利率
- b.向贷款发起人支付固定薪水
- c.指定一名合规官监督反洗钱程序✓
- d.为每笔贷款申请提交 CTR
有效的反洗钱程序须包含若干支柱，其中包括指定合规官、内部政策与控制、持续的员工培训以及独立测试（审计）。这些结构性要求适用于受监管的非银行住宅抵押贷款机构和发起人。利率和薪酬结构与反洗钱支柱无关。Bank Secrecy Act / Anti-Money Laundering (FinCEN rules)
根据《贷款发起人薪酬规则》，贷款发起人的薪酬不得基于下列哪一项？
- a.所发放信贷的总金额
- b.贷款的利率✓
- c.固定的时薪
- d.一年内成交贷款笔数按每笔固定金额计算
Reg Z 1026.36 禁止根据交易条款向贷款发起人支付薪酬，而利率即属交易条款。薪酬可以基于贷款金额（按固定百分比）、时薪或每笔贷款固定金额。若以利率为基础支付，会诱使发起人将借款人引导至成本更高的贷款。Loan Originator Compensation Rule (Reg Z 1026.36)
某笔交易中，贷款发起人直接向借款人收取佣金。在同一笔交易中，该发起人还想向放贷方收取佣金。《贷款发起人薪酬规则》对此如何规定？
- a.只要两笔金额都披露即可
- b.只要总额不超过贷款的3%即可
- c.只要取得借款人书面同意即可
- d.这属于被禁止的双重薪酬✓
Reg Z 1026.36 通常禁止双重薪酬：若贷款发起人直接从消费者处获得报酬，则该笔交易中任何其他人不得再向发起人付款，反之亦然。披露或同意都无法使违规行为合法。该规则防止借款人在不知情的情况下付两次费。Loan Originator Compensation Rule (Reg Z 1026.36)
贷款发起人为一名合格借款人提供两款产品。产品A给发起人的佣金更高但利率也更高；产品B对借款人更便宜。发起人为多挣钱把借款人引向产品A。这种做法最恰当的描述是：
- a.被禁止的引导（steering）✓
- b.允许的交叉销售
- c.关联企业安排
- d.合格抵押贷款
Reg Z 1026.36 的反引导条款禁止仅因某笔贷款能给发起人带来更高报酬而将消费者引向该贷款，除非该贷款符合消费者利益。为增加报酬把借款人引向成本更高的产品违反该规则。这与关联企业或 QM 身份无关。Loan Originator Compensation Rule (Reg Z 1026.36)
根据 Reg Z，下列哪种更改贷款发起人薪酬的安排通常是被允许的？
- a.为弥补借款人要求的价格让步而减少发起人报酬
- b.借款人接受更高利率时增加报酬
- c.为可调利率贷款支付高于固定利率贷款的报酬✓
- d.按贷款金额的固定百分比支付薪酬
按贷款金额固定百分比支付薪酬是明确允许的，因为就此目的贷款金额不被视为被禁止的交易条款。将报酬与利率或贷款类型（可调 vs 固定）挂钩是被禁止的。为吸收成本而降低发起人自身报酬仅在有限情形下允许，不能作为普遍做法。Loan Originator Compensation Rule (Reg Z 1026.36)
根据 Reg Z，反引导安全港的满足条件是：贷款发起人向消费者展示的贷款选项须包括利率最低的贷款、发起点数/费用总额最低的贷款，以及：
- a.可贷金额最高的贷款
- b.不含预付罚金或负摊销等高风险特征、且利率最低的贷款✓
- c.发起人个人推荐的贷款
- d.期限最短的贷款
安全港要求，就消费者表示感兴趣的每种贷款类型，展示利率最低的贷款、不含高风险特征（如负摊销、气球付款、预付罚金）且利率最低的贷款，以及发起点数与费用总额最低的贷款。满足这些展示要求可保护发起人免受引导指控。Loan Originator Compensation Rule (Reg Z 1026.36)
《还款能力规则》要求债权人合理、善意地判断消费者的还款能力。下列哪项不是该规则要求债权人考虑并核实的核保因素？
- a.当前或合理预期的收入或资产
- b.当前债务义务、赡养费和子女抚养费
- c.就业状况
- d.消费者的种族或民族血统✓
Reg Z 1026.43 列出八项核保因素，包括收入/资产、就业状况、每月月供、其他债务、当前义务（如赡养费/抚养费）、每月债务收入比或剩余收入，以及信用记录。消费者的种族或民族血统绝不是允许的核保因素，将其纳入考虑会违反公平放贷法。Ability-to-Repay/Qualified Mortgage Rule (Reg Z 1026.43)
对于金额为10万美元或以上的合格抵押贷款（QM），总点数和费用通常不得超过贷款总额的百分之几？
- a.百分之3✓
- b.百分之5
- c.百分之8
- d.百分之10
对于贷款金额为10万美元或以上的 QM（门槛每年按通胀调整），总点数和费用通常不得超过贷款总额的3%。较小额贷款允许更高的百分比上限，因为固定成本占比更大。超过适用上限会使贷款丧失 QM 身份及其相应的责任保护。Ability-to-Repay/Qualified Mortgage Rule (Reg Z 1026.43)
下列哪种贷款特征在合格抵押贷款（QM）中通常不被允许？
- a.完全摊销的30年期限
- b.导致本金余额增加的负摊销✓
- c.固定利率
- d.经核实的收入证明
QM 不得含有负摊销、只付利息或气球付款特征（某些小型债权人贷款有狭窄例外），期限不得超过30年。负摊销会随时间推移增加本金，因此被明确禁止。经核实收入的完全摊销固定利率贷款是 QM 的典型特征。Ability-to-Repay/Qualified Mortgage Rule (Reg Z 1026.43)
在对可调利率合格抵押贷款进行核保时，用于评估消费者还款能力的月供通常必须按以下哪种方式计算？
- a.仅按初始优惠利率
- b.按贷款存续期内可能的最低利率
- c.按前五年内可能适用的最高利率（或完全指数化利率，取较高者）✓
- d.按整个贷款期限内所有利率的平均值
就 ATR/QM 而言，可调利率抵押贷款的月供须按完全指数化利率或引导利率中的较高者计算，并采用能完全摊销贷款的月供；对许多 ARM，规则要求采用前五年内的最高利率。仅按低引导利率会低估真实还款负担，因而不被允许。Ability-to-Repay/Qualified Mortgage Rule (Reg Z 1026.43)
贷款发起人在评估报告完成前致电评估师，称这笔交易需要房屋至少评估到合同价才能成交。根据评估独立性要求，这种沟通属于：
- a.可以接受，因为发起人在解释贷款条款
- b.可以接受，因为该数值只是建议
- c.若评估师书面同意即可接受
- d.被禁止的对评估师的胁迫✓
TILA/Reg Z 下的评估独立性规则禁止胁迫、影响或以其他方式促使评估师得出预定或目标估值。告诉评估师成交"需要"多少估值正是该规则所禁止的施压。就客观房产事实进行的正当沟通是允许的，但为目标估值施压则不被允许。Appraisal Independence Requirements (TILA / Reg Z 1026.42)
《房屋估值行为准则》（HVCC）在很大程度上被下列哪一确立评估独立性的框架所取代？
- a.《多德-弗兰克法案》中并入 TILA 的评估独立性条款✓
- b.《银行保密法》
- c.《房地产结算程序法》
- d.《公平信用报告法》
HVCC 是一项过渡性协议，当《多德-弗兰克法案》将评估独立性要求加入 TILA（由 Reg Z 实施）后，它在很大程度上被取代。这些条款禁止胁迫，并要求向收费评估师支付惯常而合理的报酬。RESPA、BSA 和 FCRA 涉及不同事项。Appraisal Independence Requirements (TILA / Reg Z 1026.42)
下列哪项行为在评估独立性规则下是被允许的？
- a.因发起人知道某评估师会"做到"目标估值而选择该评估师
- b.要求评估师考虑更多可比成交并更正事实性错误✓
- c.在评估师提高估值前拒付款项
- d.承诺若估值偏高则给予未来业务
评估独立性规则并不禁止诸如要求评估师考虑更多适当可比房产、更正事实性错误或为估值提供进一步佐证等正当步骤。被禁止的是胁迫、目标估值，以及以特定结果为条件的付款或未来业务。因某评估师惯于"做到"估值而选择他是被禁止的。Appraisal Independence Requirements (TILA / Reg Z 1026.42)
某处作为联邦相关抵押贷款担保的房产位于特殊洪水危险区。放贷方必须要求什么？
- a.借款人放弃所有洪水保险
- b.将该房产搬迁
- c.借款人购买并维持洪水保险✓
- d.自动拒绝该贷款
根据《洪水灾害保护法》，若放贷方发放的贷款以位于参加 NFIP 社区特殊洪水危险区内的已开发不动产作担保，则须要求借款人购买并维持洪水保险。位于 SFHA 并不要求拒绝贷款，只要求投保洪水险。Flood Disaster Protection Act / National Flood Insurance Program
住宅建筑所需的洪水保险金额通常取以下三者中的最低者：贷款未偿本金余额、建筑的可保价值，或：
- a.全部购买价格
- b.贷款金额的两倍
- c.该县房屋中位价
- d.NFIP 下可获得的最高保额✓
所需洪水保额通常取以下三者最低值：贷款未偿本金余额、该类房产在 NFIP 下可获得的最高保额，或建筑的可保（重置）价值。土地价值不计入，因为土地不会被冲走。就住宅建筑而言，NFIP 最高保额是法定固定上限。Flood Disaster Protection Act / National Flood Insurance Program
借款人任由所需的洪水保险失效。经适当通知后，贷款服务商购买保险并向借款人收费。这被称为：
- a.强制投保（放贷方代购）的洪水保险✓
- b.合格抵押贷款
- c.关联企业安排
- d.撤销权
当借款人未能维持所需洪水保险时，服务商可代为强制投保并将费用记在借款人账上，但须先向借款人发出通知并给予至少45天时间自行投保。若借款人事后提供自有保险证明，服务商必须终止强制投保保单并退还重叠期保费。Flood Disaster Protection Act / National Flood Insurance Program
根据《抵押贷款行为与做法广告规则》（Regulation N），下列哪种广告做法是被禁止的？
- a.清楚地说明实际年百分率
- b.在实际并无关联时，谎称某抵押产品获政府机构背书或与之关联✓
- c.列出放贷方的 NMLS 唯一标识号
- d.披露利率可能变动
Regulation N 禁止在有关抵押信贷产品的商业宣传中作出任何重大失实陈述，包括谎称获政府背书或关联。如实说明 APR、披露利率可能变动以及列出 NMLS ID 都是正当的。该规则针对可能误导消费者的欺骗性广告。Mortgage Acts and Practices Advertising Rule (Reg N, 12 CFR 1014)
一则广告称"终身固定3.5%还款！"，但实际上只有最低还款额固定、利率会调整，导致余额增长。根据 Regulation N，这则广告：
- a.合规，因为披露了数字
- b.合规，因为还款额在技术上是固定的
- c.属于对付款存在与否或金额的被禁止失实陈述✓
- d.豁免，因为这是引导利率
Regulation N 明确禁止就条款、金额、付款或费用存在与否作出失实陈述，包括暗示实际并非真正固定的固定付款或利率。宣传隐藏了负摊销的"终身还款"会就真实成本欺骗消费者。出现一个数字并不能消除误导性印象。Mortgage Acts and Practices Advertising Rule (Reg N, 12 CFR 1014)
某产权公司对经纪人每转介一名借款人支付200美元，无论是否实际提供了任何服务。根据 RESPA，这种安排属于：
- a.作为营销开支被允许
- b.低于500美元即被允许
- c.在成交时披露即被允许
- d.被禁止的转介回扣✓
RESPA 第8(a)条禁止就涉及联邦相关抵押贷款的结算服务业务转介，给予或接受任何费用、回扣或有价物。为转介本身付费无论金额或披露与否均属违法。只有为按合理市场价值实际提供的商品或服务付款才被允许。Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA Section 8)
要使关联企业安排落入 RESPA 反回扣规则的例外，作出转介的一方通常须做到下列各项，但下列哪项除外？
- a.保证关联方将提供最低价格✓
- b.向消费者披露关联关系
- c.不得要求消费者使用该关联提供方
- d.将所获回报限于所有权权益回报
关联企业安排例外要求书面披露关联关系、不得要求消费者使用关联方（有狭窄例外），且所获得的唯一有价物须为对所有权权益的回报。并不要求保证最低价格，作出此类承诺也无法满足该例外。Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA Section 8)
下列哪项付款在 RESPA 第8条下通常是被允许的？
- a.因介绍买家而送给房地产经纪人的礼品卡
- b.为按市场价值实际完成的评估向评估师付款✓
- c.与未做任何工作的经纪人分账
- d.转介的介绍费
RESPA 第8(c)条允许为实际提供的商品或设施、或实际完成的服务付款，只要该付款与市场价值保持合理关系。为真实评估向评估师付款是正当的。礼品、介绍费以及对未做工作的转介分账均属被禁止的回扣。Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA Section 8)
一名房主向新的放贷方就其主要住宅的抵押贷款进行再融资。根据 TILA，在收到所需披露和撤销权通知后，她有多长时间可以撤销该交易？
- a.直到贷款放款为止
- b.直到次日中午
- c.直到第三个营业日午夜✓
- d.直到30天期满
对于以消费者主要住宅作担保的再融资或其他非购房贷款，TILA 赋予撤销权，直至交易完成、送达实质性披露或送达撤销通知三者中最后一项发生后的第三个营业日午夜。就此而言，营业日包括周六，但不包括周日或联邦假日。Truth in Lending Act (Right of Rescission, Reg Z 1026.23)
下列哪种交易具有 TILA 撤销权？
- a.购买新主要住宅的贷款
- b.以投资出租房产作担保的贷款
- c.购买度假第二住宅的贷款
- d.增加借款人主要居所贷款额的再融资✓
TILA 撤销权适用于以消费者主要住宅设定担保权益的消费信贷交易，但不适用于用于购置或建造该住宅的住宅抵押交易（购房贷款）。主要居所的再融资适用撤销；购房贷款以及以非主要住宅作担保的贷款则不适用。Truth in Lending Act (Right of Rescission, Reg Z 1026.23)
若放贷方在可撤销的再融资中从未提供所需的实质性 TILA 披露或撤销权通知，借款人的撤销权最长可延长至：
- a.自交易完成起三年✓
- b.自交易完成起六个月
- c.自交易完成起一年
- d.自交易完成起十年
当所需的实质性披露或撤销权通知未送达时，标准的三个营业日期限会被延长，撤销权最长可持续至交易完成后三年（或房产出售时，以较早者为准）。这给放贷方强烈的动机去及时提供准确披露。Truth in Lending Act (Right of Rescission, Reg Z 1026.23)
在可撤销的交易中，放贷方何时可以发放贷款资金？
- a.签字时立即发放
- b.仅在三个营业日撤销期届满且未撤销后✓
- c.申请后24小时内
- d.仅在30天后
在受撤销权约束的交易中，债权人通常在三个营业日撤销期届满、且合理确信消费者未撤销之前，不得发放资金，也不得开展任何工作。提前发放会破坏消费者受保护的取消权利。Truth in Lending Act (Right of Rescission, Reg Z 1026.23)
借款人向其贷款服务商寄送书面通知，声称某笔付款被错误入账。根据 Reg X 错误处理规则，服务商必须在多少个营业日内确认收到该错误通知？
- a.2个营业日内
- b.3个营业日内
- c.5个营业日内✓
- d.15个营业日内
根据 RESPA 的 Regulation X，服务商必须在收到错误通知后5个营业日内书面确认收到。随后服务商须进行调查并作出答复，通常在30个营业日内（某些情况下可再延长15个营业日）。这些时限保护借款人免受未解决的服务错误之害。Real Estate Settlement Procedures Act (Reg X servicing rules)
根据 Reg X，服务商在向借款人收取强制投保的房屋财产险费用之前，通常须先发出初次通知，然后至少等待多久才能收费？
- a.10天
- b.15天
- c.30天
- d.45天✓
Regulation X 要求服务商在收取强制投保保费之前，至少提前45天送达初次通知，并在初次通知后不早于30天送达第二次提醒通知，方可计收保费。若借款人提供其自有财产险证明，服务商必须取消强制投保保单并退还重复收取的费用。Real Estate Settlement Procedures Act (Reg X servicing rules)
借款人逾期45天。根据 Reg X 的早期干预要求，服务商通常必须：
- a.善意努力与借款人建立实时联系并提供有关止损缓解选项的信息✓
- b.立即启动止赎
- c.把贷款卖给另一家服务商
- d.提交可疑活动报告
Regulation X 的早期干预规则要求服务商在逾期第36天前善意努力与逾期借款人建立实时联系，并在第45天前提供有关可用止损缓解选项的书面信息。这些规则旨在帮助借款人避免止赎，而非加速止赎。Real Estate Settlement Procedures Act (Reg X servicing rules)
某申请人提供的身份证件看似被篡改，在被要求核实时又突然撤回申请。贷款专员怀疑存在欺诈。根据公司的反洗钱程序，最恰当的第一步是什么？
- a.批准贷款以避免冲突
- b.将疑虑向内部上报，以便公司评估是否向 FinCEN 提交 SAR✓
- c.直接致电申请人的雇主
- d.在网上发布关于该申请人的信息
根据反洗钱程序，发现可疑活动的员工应通过内部渠道（如指定合规官）上报疑虑，以便公司评估是否须向 FinCEN 提交 SAR。贷款发起人通常不是直接提交者，但他们必须能识别并报告危险信号。私自对付第三方或对问题置之不理都是不当的。Bank Secrecy Act / Anti-Money Laundering (FinCEN rules)
根据 Reg Z 1026.36，下列哪项通常是对个人贷款发起人的要求？
- a.他们必须始终为成本最低的放贷方工作
- b.他们必须保证贷款获批
- c.他们必须满足资格标准，包括品行、适任性及犯罪背景审查✓
- d.他们必须亲自为其发起的贷款出资
Reg Z 1026.36 要求个人贷款发起人满足资格要求，包括与 SAFE 法案下相当的品行与一般适任性标准及犯罪背景审查，并以 NMLS 唯一标识号正确标识。它并不要求发起人为贷款出资、保证获批或为最便宜的放贷方工作。Loan Originator Compensation Rule (Reg Z 1026.36)
关于"合格抵押贷款"（QM）的下列哪项陈述是准确的？
- a.QM 保证借款人不会违约
- b.QM 免除核实收入的必要
- c.QM 必须含有气球付款
- d.QM 为放贷方提供针对还款能力责任的某些保护✓
合格抵押贷款是一类满足特定产品和核保标准的贷款，作为回报，其赋予债权人对还款能力要求的合规推定（安全港或可反驳推定）。QM 并不保证不违约，不免除收入核实，且通常不得含有气球付款或高风险特征。Ability-to-Repay/Qualified Mortgage Rule (Reg Z 1026.43)
两名贷款专员约定，各自将转介介绍给对方配偶的保险代理机构，以换取每笔成交的现金。根据 RESPA，这种互惠的"转介换费用"约定属于：
- a.被禁止的回扣安排✓
- b.因为是互惠的所以被允许
- c.因为双方都持牌所以被允许
- d.若每年低于1,000美元则被允许
RESPA 第8条禁止任何以换取有价物为目的转介结算服务业务的协议或默契。互惠、持牌或金额门槛都不能使该安排合法；按转介付费正是法律所禁止的。只有为按合理价值实际提供的服务付款才被允许。Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA Section 8)
在可撤销的再融资中，通常必须向每名享有撤销权的消费者提供多少份撤销权通知副本？
- a.一份
- b.两份✓
- c.四份
- d.无需提供
Reg Z 通常要求每名有权撤销的消费者收到两份撤销权通知副本，以便一份留存、一份在需要时用于行使权利。所有对主要住宅拥有权益的消费者均享有撤销权，其中任一人行使即可为全体取消该交易。Truth in Lending Act (Right of Rescission, Reg Z 1026.23)
Regulation N（MAP 广告规则）适用于下列哪一方就抵押信贷产品所作的商业宣传？
- a.仅联邦特许银行
- b.仅房地产经纪人
- c.广泛的各类主体，包括抵押经纪人、放贷方、服务商和广告方✓
- d.仅评估师
《抵押贷款行为与做法广告规则》（Regulation N）广泛适用于宣传抵押信贷产品的主体，包括抵押经纪人、放贷方、服务商、广告公司及参与此类商业宣传的其他方。其对重大失实陈述的禁止不限于单一类别的实体。Mortgage Acts and Practices Advertising Rule (Reg N, 12 CFR 1014)
在完成以已开发不动产作担保的贷款前，放贷方必须获取关于该房产是否位于特殊洪水危险区的认定。该认定记录在：
- a.贷款估算书（Loan Estimate）
- b.可疑活动报告
- c.评估报告
- d.标准洪水危险认定表✓
联邦洪水规则要求放贷方填写标准洪水危险认定表（SFHDF），以记录担保贷款的房产是否位于特殊洪水危险区。该认定决定是否需要洪水保险。贷款估算书、评估报告和 SAR 各有完全不同的用途。Flood Disaster Protection Act / National Flood Insurance Program
借款人在预定止赎拍卖前40天提交了完整的止损缓解申请。根据 Reg X，服务商通常必须：
- a.评估该申请，并在其审核待决期间不推进止赎拍卖✓
- b.因止赎已开始而忽略该申请
- c.立即拒绝所有选项
- d.在评估前收取审核费
Regulation X 的止损缓解程序通常禁止服务商在拍卖前37天以上提交的完整止损缓解申请待评估期间推进止赎拍卖（"双轨"禁令）。服务商必须审核申请，并在推进前给予借款人接受或就要约提出申诉的机会。Real Estate Settlement Procedures Act (Reg X servicing rules)
某分行经理提议，对任何以高于面值利率至少0.25%成交的贷款，向发起人额外发放奖金。根据《贷款发起人薪酬规则》，这种奖金结构：
- a.被允许，因为奖金总是被允许的
- b.被禁止，因为它以交易条款（利率）为基础支付薪酬✓
- c.若奖金低于500美元则被允许
- d.若在成交披露书上披露则被允许
以利率为发起人薪酬的任何部分依据都是被禁止的，因为利率属于交易条款。与成交高于面值利率贷款挂钩的奖金直接诱使向消费者收取更高利率，违反 Reg Z 1026.36。金额上限或披露都无法使其合规。Loan Originator Compensation Rule (Reg Z 1026.36)
下列哪项最能描述反洗钱规则下作为危险信号的"拆分交易"（structuring）？
- a.分期购买洪水保险
- b.再融资到更低利率
- c.将一笔大额现金交易拆分成较小金额以规避申报门槛✓
- d.提前还清贷款
拆分交易是指故意将一笔大额货币交易分成多笔较小交易，使每笔都低于申报门槛，以避免触发货币交易报告。它是公认的洗钱危险信号，本身即为联邦罪行。再融资或提前还款等正当活动不属于拆分交易。Bank Secrecy Act / Anti-Money Laundering (FinCEN rules)
根据评估独立性规则，编制估值的人员通常应获得怎样的报酬？
- a.放贷方能谈到的最低费用
- b.完全由贷款发起人设定的费用
- c.完全不付费
- d.与该房产所在地理市场惯常且合理的费率✓
《多德-弗兰克》评估独立性条款要求，向收费评估师支付的费率须为房产所在地理市场评估服务的惯常且合理费率。这通过防止以人为压低费用施压来保护评估师的独立性。贷款发起人不能单方面压低费用。Appraisal Independence Requirements (TILA / Reg Z 1026.42)
借款人在三天期限内有效行使了对房屋净值再融资的撤销权。这对担保权益有何影响？
- a.担保权益归于无效，放贷方须在20天内退还费用✓
- b.借款人仍须立即偿付所有费用
- c.放贷方可保留贷款款项
- d.该撤销不产生法律效力
当消费者撤销时，担保权益归于无效，消费者对任何金额（包括融资费用）不承担责任。在收到撤销通知后20个日历日内，债权人必须退还任何款项或财产，并采取行动以反映担保权益已终止。随后消费者交回贷款款项。Truth in Lending Act (Right of Rescission, Reg Z 1026.23)
根据 Reg X，服务商通常在借款人逾期超过多少天之前，不得作出止赎所需的首次通知或备案？
- a.30天
- b.120天✓
- c.60天
- d.90天
Regulation X 通常禁止服务商在借款人抵押贷款义务逾期超过120天之前，作出止赎程序所需的首次通知或备案。这一等待期让借款人在止赎程序开始前有时间寻求止损缓解选项。Real Estate Settlement Procedures Act (Reg X servicing rules)
某放贷方希望保存其抵押广告记录以遵守 Regulation N。下列哪种做法最有助于合规？
- a.广告投放后立即删除
- b.仅依赖对广告文案的口头批准
- c.在规定期限内保留商业宣传及有实质性差异版本的副本✓
- d.只宣传低于实际提供水平的利率
Regulation N 包含记录保存要求，指示受监管主体在规定期限内（通常为24个月）保留有实质性差异的商业宣传、销售话术及有关抵押信贷产品的相关材料副本。良好的记录保存可证明广告并无欺骗性。删除广告或宣传无法提供的利率会破坏合规。Mortgage Acts and Practices Advertising Rule (Reg N, 12 CFR 1014)