Requisitos y Ejecución de Contratos
Este capítulo recorre la vida completa de una obra: desde preparar una oferta competitiva, hasta estimar y controlar costos, redactar un contrato que cumpla la ley, facturar y cerrar el trabajo. California incluye reglas muy específicas en los contratos de los contratistas, sobre todo en obra residencial, y el examen evalúa las cifras y los plazos exactos.
Cada nota de estudio de abajo está plegada. Abre un título para leerla completa — no se ha acortado nada.
El Proceso de Licitación Competitiva
Una oferta es una propuesta formal para realizar un alcance de trabajo definido por un precio establecido. En obras públicas y en muchos proyectos privados grandes, el propietario publica los planos y las especificaciones, invita a los contratistas a presentar ofertas selladas antes de una fecha límite y las abre públicamente. Normalmente se adjudica el contrato al postor responsable y conforme más bajo. Ser 'conforme' significa que la oferta sigue todas las instrucciones de los documentos de licitación; ser 'responsable' significa que el contratista está calificado, tiene licencia, está afianzado y cuenta con capacidad financiera para hacer el trabajo.
Fianzas de Oferta y Manejo de Errores en la Oferta
En obras públicas y proyectos privados competitivos, el propietario a menudo exige una fianza de oferta — por lo general el 10% del monto ofertado — que garantiza que, si el postor gana, firmará el contrato y entregará una fianza de cumplimiento. Si el postor ganador se retira sin causa legal, puede perder la fianza de oferta o la diferencia entre su oferta y la siguiente. La ley de California da un alivio limitado: un postor puede retirar una oferta por un error honesto y sustancial de redacción o de cálculo (no un error de criterio) si da aviso por escrito sin demora — generalmente dentro de los cinco días posteriores a la apertura — y prueba el error.
Fundamentos de Estimación y Control de Costos
Una estimación predice cuánto costará una obra; cotizarla mal es la forma más rápida de perder dinero o de perder la licitación. Una estimación completa suma los costos directos — mano de obra, materiales, equipo y subcontratistas — y luego agrega los costos indirectos, como los gastos generales de obra (permisos, supervisión, instalaciones temporales), los gastos generales de la empresa, la contingencia y la ganancia. El control de costos consiste en comparar el gasto real con la estimación mientras avanza la obra, para que el contratista detecte los sobrecostos a tiempo. Comparar la estimación con los informes de costos de obra de forma periódica es el hábito central de un contratista rentable.
Organización del Proyecto, Programación y Cronograma de Valores
Una vez ganada la obra, el contratista la organiza: asigna responsabilidades, pide los materiales de plazo largo de entrega y arma un cronograma. El Método de la Ruta Crítica (CPM) divide el proyecto en actividades, las enlaza en secuencia e identifica la cadena más larga de tareas dependientes — la ruta crítica. Cualquier retraso en una actividad de la ruta crítica retrasa toda la obra, mientras que las tareas con 'holgura' tienen margen y pueden atrasarse sin daño. El cronograma de valores es un documento aparte que divide el precio del contrato en partidas para poder facturar con exactitud los pagos por avance a medida que se termina cada porción.
Billing the work that is actually in place
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La regla
Except for the down payment, a contractor may neither request nor accept payment exceeding the value of the work performed and materials delivered.
Cuándo aplica — y cuándo no
- The schedule of progress payments must state each payment in dollars and cents and name the work or materials that payment buys.
- A change order becomes part of the contract only if it is in writing and signed before the changed work starts, and it must state the amount added to or subtracted from the contract and the effect on the progress payments or the completion date.
- Materials count when they are delivered to the site, not when they are ordered.
- A contractor who furnishes an approved bond or joint control may accept payment before completion; without one, front-loading is unlawful.
Contraste resuelto
This period's billing for a line item = line item's share of the contract price x percent of that line item complete.
| Framing at 18% of a $500,000 contract, half finished | 18% x $500,000 = $90,000 of value; 50% of that is $45,000 billable |
| Statutory ceiling on any payment | the value of work performed and material delivered |
| Signed change orders | add to and subtract from the contract amount: $120,000 + $15,000 - $4,000 = $131,000 |
| Final payment | waits until the project is finished; collecting for work not yet completed is against the law |
Ejemplo resuelto — cifras supuestas
Suppose a $90,000 line item is half finished: this period's billing for it can be $45,000 and no more.
Confusiones frecuentes
- The percent complete applies to that line item's own value, not to the whole contract price.
- A change order moves the contract amount only once it is signed, and a deductive change comes off the same total the additive one went on.
- The schedule of values is a billing breakdown of the price; it is not the construction schedule and not the critical path.
Fuente: Bus. & Prof. Code §7159.5(a)(5) · Bus. & Prof. Code §7159.5(a)(4) · Bus. & Prof. Code §7159(d)(9)(C) · Bus. & Prof. Code §7159(c)(5)
Cuándo se Exige un Contrato Escrito de Mejoras del Hogar
Un contrato de mejoras del hogar debe ser por escrito siempre que el costo combinado de mano de obra y materiales supere los $500. La ley detalla el contenido obligatorio: el nombre, la dirección comercial y el número de licencia del contratista; la fecha en que el propietario firmó; una fecha aproximada de inicio y de finalización; una descripción del trabajo y de los materiales; el precio total del contrato; el pago inicial y el programa de pagos; y varios avisos obligatorios de protección al consumidor. El contrato debe ser legible, entregarse al propietario antes de iniciar cualquier trabajo y estar firmado por ambas partes.
When the job needs a written home improvement contract
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La regla
Once labor, services and materials on a home improvement job add up to more than $500, the deal has to be a written home improvement contract, headed "Home Improvement" in at least 10-point boldface type.
Cuándo aplica — y cuándo no
- The $500 is the aggregate price across one or more contracts for the same improvement, not the amount on a single invoice.
- The signed, dated copy goes to the buyer before any work starts, and that delivery is what starts the buyer's cancellation clock.
- A service and repair contract written under §7159.10 is outside §7159 as long as it complies with §7159.10 to §7159.14.
Contraste resuelto
| Written home improvement contract required | aggregate price of labor, services and materials exceeds $500 |
| Unlicensed "minor work" exemption (§7048) | aggregate price under $1,000, no building permit required, no employees, no advertising as a contractor |
| Contract heading and type size | "Home Improvement" heading in at least 10-point boldface; printed body text at least 10-point |
| Service and repair contract | its own statute, §7159.10, with its own contract rules |
Confusiones frecuentes
- The $500 written-contract line and the $1,000 minor-work line are two different tests: a licensed contractor's $700 job still needs a written contract.
- §7159(b) says the aggregate price must exceed $500; the memorised figure is $500, but the statute's word is "exceeds".
- The heading names the contract type; it is a different requirement from the notice of the right to cancel, which sits next to the signature.
Fuente: Bus. & Prof. Code §7159(b) · Bus. & Prof. Code §7159(d)(3) · Bus. & Prof. Code §7048(a)
Límite del Pago Inicial y Pagos por Avance
En un contrato de mejoras del hogar, el pago inicial nunca puede superar $1,000 o el 10% del precio del contrato — lo que sea menor. El 10% se calcula sobre el precio antes de cualquier cargo de financiamiento. En una obra de $5,000, el 10% es $500, así que $500 es el tope; en una obra de $30,000, el 10% es $3,000, así que rige el tope de $1,000. Después del pago inicial, el contrato debe usar un programa de pagos ligado al trabajo realmente realizado o a los materiales entregados — el monto facturado en cada etapa no puede adelantarse al valor del trabajo terminado.
The down-payment cap: the lesser of $1,000 or 10%
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La regla
On a home improvement contract the down payment may not exceed $1,000 or 10 percent of the contract amount, whichever is less, and the contract must print that sentence in at least 12-point boldface.
Cuándo aplica — y cuándo no
- The 10 percent is figured on the contract amount, which covers profit, labor and materials but excludes a separate finance charge.
- The cap is a ceiling, not an entitlement: the actual down payment still has to appear in dollars and cents under the heading "Downpayment".
- A contractor who furnishes a performance and payment bond, a bond equivalent, or a joint control approved by the registrar is exempt from the down-payment and progress-payment paragraphs and may accept payment before completion.
Contraste resuelto
Cap = the lesser of $1,000 and 10% x contract amount (finance charges excluded).
| $6,000 contract | 10% is $600, and $600 is less than $1,000, so the cap is $600 |
| $48,000 contract | 10% is $4,800, so the $1,000 ceiling is the lesser figure and controls |
| Any contract of $10,000 or more | 10% is at least $1,000, so the flat $1,000 always controls |
| Contractor with an approved blanket performance and payment bond | exempt from the down-payment cap under §7159.5(a)(8) |
Confusiones frecuentes
- It is whichever is less, not whichever is greater: the bigger the job, the more certain it is that the flat $1,000 controls.
- 10 percent of the price is the cap only while 10 percent comes out under $1,000.
- The down-payment cap is not the progress-payment rule; after the down payment the limit is the value of the work in place.
Fuente: Bus. & Prof. Code §7159.5(a)(3) · Bus. & Prof. Code §7159(d)(8)(C) · Bus. & Prof. Code §7159.5(a)(8)
El Derecho de Cancelación de 3 Días
El comprador que firma un contrato de mejoras del hogar o un contrato de venta a domicilio tiene derecho a cancelar dentro de tres días hábiles — hasta la medianoche del tercer día hábil después de firmar — por cualquier motivo y sin penalidad. El contratista debe entregar al comprador un aviso claro de este derecho más un formulario de cancelación, y el propio contrato debe explicarlo. Algunos compradores tienen más tiempo: una persona mayor (de 65 años o más) generalmente tiene cinco días hábiles. Para una reparación de emergencia o de necesidad inmediata, el comprador puede renunciar al derecho de cancelación en una declaración firmada por separado.
How long the buyer has to cancel
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La regla
A home improvement contract must carry a Notice of Cancellation, in at least 12-point boldface and immediately next to the owner's signature space, telling the buyer they may cancel by midnight of the third business day after receiving a signed and dated copy of the contract.
Cuándo aplica — y cuándo no
- The clock starts when the buyer receives the signed and dated copy that includes the notice, not at the handshake and not at the start of work.
- For a buyer who is a senior citizen, the words "three" and "third" in that same notice become "five" and "fifth".
- The notice must be written in the language principally used in any oral sales presentation, and the owner signs and dates it to acknowledge receipt.
- A home solicitation contract to repair or restore premises damaged by a declared disaster runs to midnight of the seventh business day after the buyer signs and dates it, and it is void altogether if it was signed within seven business days of the disaster and the buyer did not solicit it at the seller’s place of business.
Contraste resuelto
| Home improvement buyer under 65 | midnight of the third business day after receiving the signed, dated copy with the notice |
| Senior citizen buyer | the same notice reading "five" and "fifth" business day |
| Notice type size and placement | at least 12-point boldface, in immediate proximity to the owner's signature space |
| Repair of premises damaged by a declared disaster | midnight of the seventh business day after the buyer signs and dates the contract |
Confusiones frecuentes
- Three business days is neither 24 hours nor three calendar days.
- The cancellation notice is the statutory notice the contract must carry; an arbitration clause and a lien release are separate, optional terms.
- Five business days is the senior citizen rule; seven business days is the disaster repair rule, and the seven-day window does not depend on the buyer’s age.
Fuente: Bus. & Prof. Code §7159(e)(6)(B)(i) · Bus. & Prof. Code §7159(e)(6)(B)(ii) · Bus. & Prof. Code §7159(e)(6)(C)(i)-(ii) · Civil Code §1689.6(a)(2) · Civil Code §1689.6(c) · Civil Code §1689.14(a)-(b)
Órdenes de Cambio por Escrito
Una orden de cambio es una enmienda escrita y firmada al contrato que agrega trabajo, elimina trabajo, sustituye materiales o ajusta el precio o el cronograma. En los contratos residenciales, la ley exige documentar por escrito cada cambio antes de que se realice el trabajo adicional, y tanto el contratista como el propietario deben firmarla. Hacer trabajo adicional con una promesa verbal es arriesgado: un cambio sin firmar es difícil de hacer cumplir, por lo que el contratista podría no cobrar la mano de obra y los materiales adicionales. Una orden de cambio debe describir el cambio, indicar el nuevo monto en dólares y señalar cualquier efecto sobre la fecha de finalización.
Contratos de Construcción Residencial Nueva (Vivienda)
Construir una vivienda unifamiliar nueva para un propietario que la ocupará se rige por un estatuto distinto del de la mejora del hogar común. Estos contratos deben ser por escrito y contener protecciones al consumidor similares, pero no están limitados por el tope de pago inicial de $1,000 / 10%. En su lugar, el contratista y el propietario negocian el pago inicial y un programa de pagos por avance que la ley exige que sea comercialmente razonable y ligado a hitos de construcción. El contrato igualmente debe revelar el número de licencia del contratista y los avisos obligatorios, y el pago no puede adelantarse al trabajo realizado.
Tipos de Contrato y Quién Asume el Riesgo de Costo
La forma en que un contrato fija el precio determina quién absorbe las sorpresas de costo. En un contrato de precio fijo (suma alzada), el contratista establece un solo precio para todo el alcance definido y asume el riesgo de que los costos superen lo estimado, pero se queda con el ahorro si los costos resultan bajos. En un contrato de costo más honorario, el propietario reembolsa los costos reales más un honorario o porcentaje acordado, así que el propietario asume el riesgo de costo. Un contrato por tiempo y materiales factura la mano de obra a tarifas por hora fijas más los materiales, lo que de nuevo coloca el riesgo en el propietario. Un contrato de precio unitario fija un precio por unidad (por yarda cúbica, por pie cuadrado), por lo que el total final depende de las cantidades medidas instaladas.
How the price is built and who eats the overrun
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La regla
The pricing method decides who absorbs a cost surprise: a fixed price or the portion above a guaranteed maximum is the contractor's problem, while cost-plus, time-and-materials and unit-price totals move with what the job actually consumes.
Cuándo aplica — y cuándo no
- Whatever method sits behind it, a home improvement contract must still state one contract amount in dollars and cents, covering profit, labor and materials and excluding finance charges.
- Markup is figured on cost and margin is figured on the selling price, so the same job carries two different percentages.
- On a unit-price job the rate is fixed but the total is not, because the quantities are measured in the field.
Contraste resuelto
Selling price with a markup on cost = cost x (1 + markup): $50,000 x 1.30 = $65,000. Margin, by contrast, is profit divided by the selling price.
| Fixed price (lump sum) | one price for the whole scope; the contractor keeps the saving and absorbs the overrun |
| Cost-plus and time-and-materials | the owner reimburses actual costs plus an agreed fee or rate, so the owner carries the cost risk |
| Guaranteed maximum price | costs are reimbursed up to the ceiling; anything above the ceiling is the contractor's |
| Unit price | a set rate per measured unit, such as $4.50 per cubic yard, so the total follows the quantity |
Confusiones frecuentes
- A 30% markup on $50,000 of cost gives $65,000; treating the same 30% as a margin on the selling price gives a different, higher price.
- A guaranteed maximum price caps what the owner pays but still reimburses cost below the cap, so it is not a lump sum.
- Naming the pricing method does not change who carries the risk: whoever reimburses actual cost carries it.
Fuente: Bus. & Prof. Code §7159.5(a)(1) · CSLB Law and Business Examination Study Guide (exam content outline)
Cláusulas de Arbitraje en los Contratos
Muchos contratos de contratistas incluyen una cláusula de arbitraje que exige resolver las disputas ante un árbitro privado en lugar de un tribunal. La ley de California permite estas cláusulas en los contratos residenciales, pero regula cómo deben aparecer. La cláusula de arbitraje debe estar claramente destacada en el contrato, impresa en un tamaño y formato específicos, y colocada justo antes de la línea de firma para que el consumidor la note. La cláusula debe incluir una divulgación legal que advierta al comprador que aceptar el arbitraje renuncia al derecho a un juicio con jurado y a una apelación, y el comprador firma o pone sus iniciales en esa divulgación por separado.
Clauses the statute polices: arbitration and indemnity
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La regla
An arbitration clause in a contract for work on residential property with four or fewer units is legal but must be titled "ARBITRATION OF DISPUTES", set in at least 10-point roman boldface, and separately initialed, while an indemnity for the other party's sole negligence is void whatever it looks like.
Cuándo aplica — y cuándo no
- In a printed contract the arbitration provision may instead appear in contrasting red print in at least 8-point roman boldface; in a typed contract it is set out in capital letters.
- The statutory notice sits immediately before the initialing space and tells the owner the agreement gives up a court or jury trial and is voluntary.
- An arbitration provision that does not comply with §7191 may not be enforced against anyone other than the licensee.
- Civil Code §2782 also voids an indemnity for the promisee's willful misconduct, and in residential construction its limits cannot be waived by agreement.
Contraste resuelto
| Arbitration clause, printed residential contract | titled "ARBITRATION OF DISPUTES", at least 10-point roman boldface (or contrasting red at 8-point), with the notice immediately before the initialing space |
| Arbitration clause that fails the format | not enforceable against anyone other than the licensee |
| Indemnity for the promisee's sole negligence | against public policy, void and unenforceable in a construction contract |
| Residential defect claims against a subcontractor | indemnity is unenforceable to the extent the claims arise from the builder's or contractor's own negligence |
Confusiones frecuentes
- Arbitration clauses are legal in California; what the statute polices is the title, the type size and the separate initialing.
- A clause that fails §7191 is unenforceable against the owner, but the statute leaves it enforceable against the licensee.
- §2782 voids indemnity for the other party's sole negligence; shared fault is a separate question the section does not answer the same way.
Fuente: Bus. & Prof. Code §7191(a) · Bus. & Prof. Code §7191(c) · Civil Code §2782(a)
Ley de Pago Puntual
Los estatutos de pago puntual de California fijan plazos para mover el dinero por la cadena de la construcción, de modo que los contratistas y subcontratistas no queden esperando. En un proyecto privado, una vez que el propietario aprueba un pago por avance, generalmente debe pagar al contratista directo (general) dentro de un período establecido. Una vez que el contratista general recibe el pago, debe pasar la parte del subcontratista hacia abajo dentro de siete días. Incumplir estos plazos sin una disputa de buena fe expone a la parte que paga a una penalidad legal — comúnmente el 2% por mes sobre el monto retenido indebidamente — además del dinero adeudado, y la parte vencedora puede recuperar honorarios de abogado.
Four clocks: moving money down the chain
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La regla
On a private job the money moves on four separate clocks: owner to direct contractor within 30 days on a progress payment and 45 days on retention, direct contractor to subcontractor within 7 days on a progress payment and 10 days on retention.
Cuándo aplica — y cuándo no
- A good faith dispute lets the paying party hold back no more than 150 percent of the disputed amount, and only that amount.
- Wrongful withholding carries a penalty of 2 percent per month on the amount withheld, and the prevailing party recovers attorney's fees and costs.
- B&P §7108.5 covers private and public works alike, except where Public Contract Code §10262 applies.
- A conditional waiver signed in exchange for a check takes effect only when the claimant actually receives payment from the bank the check is drawn on.
Contraste resuelto
| Owner to direct contractor, progress payment (Civ. Code §8800) | 30 days after notice demanding payment is given |
| Direct contractor to subcontractor, progress payment (B&P §7108.5) | not later than 7 days after receipt of each progress payment |
| Owner to direct contractor, retention (Civ. Code §8812) | 45 days after completion of the work of improvement |
| Direct contractor to subcontractor, retention (Civ. Code §8814) | 10 days after receiving all or part of a retention payment |
Confusiones frecuentes
- 7 days is the progress-payment pass-through under B&P §7108.5; 10 days is the retention pass-through under Civil Code §8814. Civil Code §8814 is not the 7-day rule.
- B&P §7107 is the abandonment statute; the private-works retention pass-through lives in Civil Code §8814 and its penalty in §8818.
- Signing a conditional waiver releases nothing until the check clears; an unconditional waiver does not carry that condition.
Fuente: Bus. & Prof. Code §7108.5(a) · Civil Code §8814(a) · Civil Code §8812(a) · Civil Code §8800(a) · Civil Code §8818(a) · Civil Code §8132
Retención y Daños Liquidados
La retención es un porcentaje de cada pago por avance — a menudo del 5% al 10% — que el propietario retiene hasta que la obra esté terminada, como garantía de que el contratista la completará y corregirá. El contratista general puede retener la misma proporción de retención a sus subcontratistas, y la retención se libera tras la aceptación. Los daños liquidados son una suma fija que el contrato dice que el propietario puede cobrar por cada día de finalización tardía no justificada. California hace cumplir una cláusula de daños liquidados solo si es un pronóstico razonable del daño real; una cláusula fijada como una penalidad en lugar de una estimación honesta de la pérdida es inejecutable.
Ley del Derecho a Reparar, Abandono y Cierre del Proyecto
La Ley del Derecho a Reparar (a menudo llamada SB 800) establece normas de calidad de construcción a nivel estatal y un proceso para manejar defectos en la construcción residencial nueva. Define normas de funcionalidad específicas — para aspectos como la infiltración de agua, la plomería, la electricidad y el desempeño estructural — y exige que el propietario dé aviso al constructor y una oportunidad de reparar antes de demandar. Por separado, abandonar un proyecto sin causa legal es motivo de sanción grave de la CSLB. Una obra normalmente se cierra al alcanzar la finalización sustancial — cuando el propietario puede usar el proyecto para su fin previsto — tras lo cual el pago final, incluida la retención liberada, se vuelve exigible una vez corregidos los puntos de la lista de pendientes.
Walking off, and who pulls the permit
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La regla
Abandonment without legal excuse is by itself a cause for discipline, and so is building without the permit: construction performed without a permit carries a rebuttable presumption that the violation was willful and deliberate.
Cuándo aplica — y cuándo no
- What separates abandonment from a lawful suspension is legal excuse, not how many days the crew is off the site.
- The contract should say who obtains the local building permits and pays the fees; on a job built by a licensed contractor, the contractor is generally the one who pulls them.
- An owner may sign the permit application as an owner-builder, and then takes on responsibility for all phases of the project.
- The §7048 minor-work exemption stops where a building permit is required, whatever the price.
Contraste resuelto
| Stopping work with no legal excuse | abandonment, a cause for disciplinary action under B&P §7107 |
| Stopping work because an undisputed payment clearly due is unpaid | a suspension with legal justification, not abandonment |
| Who obtains the building permit | the contract should say; contractors generally pull the permits on a contractor-built job |
| Construction performed without a permit | rebuttable presumption of a willful and deliberate violation, and the registrar shall take disciplinary action |
Confusiones frecuentes
- Abandonment and a justified suspension look the same from the street; the difference is whether there was a legal excuse.
- The building department issues and inspects; it does not apply for the permit on the project's behalf.
- An owner-builder permit moves responsibility to the owner; it does not remove the licensing rules from whoever does the work.
Fuente: Bus. & Prof. Code §7107 · Bus. & Prof. Code §7090 · CSLB, Nailing Down Home Improvement Contracts (Consumer Education Series)
Last updated: September 2026
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