Capítulo 2 de 520% del examen
Conocimientos generales de hipotecas
Un originador de préstamos debe entender los productos que ofrece, las matemáticas detrás de la calificación y cómo se estructura un préstamo con el tiempo. Este capítulo cubre los programas principales, las características de los préstamos y los cálculos que se usan a diario en el campo.
Programas hipotecarios
Los prestatarios eligen entre programas convencionales y respaldados por el gobierno, cada uno con sus propias pautas y seguros. Conocer las fortalezas y los límites de cada programa permite al originador emparejar a los prestatarios con el préstamo adecuado. Los programas gubernamentales en particular sirven a compradores que quizá no cumplan las pautas convencionales.
Préstamos convencionales
Los préstamos convencionales no están asegurados por el gobierno; los que cumplen los límites de monto y suscripción de las agencias se llaman conformes, y los saldos mayores son préstamos jumbo.
Préstamos FHA
Los préstamos FHA están asegurados por la Administración Federal de Vivienda, permiten pagos iniciales y puntajes de crédito más bajos, y requieren primas de seguro hipotecario.
Federal Housing Administration (FHA)Préstamos VA
Los préstamos VA están garantizados por el Departamento de Asuntos de Veteranos para veteranos y militares elegibles, a menudo sin pago inicial y sin seguro hipotecario mensual.
Department of Veterans Affairs (VA)Préstamos USDA
Los préstamos de Desarrollo Rural del USDA ayudan a compradores elegibles en zonas rurales designadas a comprar sin pago inicial, sujeto a límites de ingreso.
USDA Rural DevelopmentTipos y características de préstamos
Más allá del programa, la estructura de un préstamo determina cómo se comportan la tasa y el pago durante la vida de la deuda. Las estructuras de tasa fija y ajustable, junto con productos de propósito especial, conllevan riesgos y beneficios distintos. Los originadores deben explicarlos con claridad para que el prestatario entienda los cambios futuros de pago.
Hipoteca de tasa fija
La tasa de interés y el pago de capital e intereses permanecen iguales durante todo el plazo del préstamo, lo que da pagos predecibles.
Topes de la hipoteca de tasa ajustable
La tasa de un ARM puede cambiar tras un periodo fijo inicial, limitada por un tope de ajuste inicial, un tope periódico y un tope de por vida.
Préstamos de solo interés
Durante un periodo de solo interés el prestatario paga únicamente intereses, por lo que el saldo de capital no baja hasta que comienza la amortización.
Hipotecas inversas
Una hipoteca inversa permite a propietarios mayores elegibles convertir el valor líquido en fondos sin pago mensual requerido, y se paga cuando se vende la vivienda o el prestatario la deja.
Conceptos de calificación y costo
Los prestamistas deciden cuánto puede pagar un prestatario usando razones que comparan la deuda y el costo de vivienda con el ingreso y el valor de la propiedad. Estas cifras también moldean los precios y las divulgaciones que ve el prestatario. Dominarlas es esencial para precalificar solicitantes con exactitud.
LTV y CLTV
La razón préstamo-valor (LTV) compara el monto del préstamo con el valor de la propiedad; la razón combinada (CLTV) suma todos los gravámenes, y las razones más altas suelen significar mayor riesgo y costo.
Razón deuda-ingreso
La razón deuda-ingreso (DTI) compara las obligaciones mensuales de deuda del prestatario con el ingreso bruto mensual; el DTI inicial cuenta solo la vivienda y el final cuenta todas las deudas.
PITI
El pago de vivienda usado en la calificación suele incluir capital, intereses, impuestos de propiedad y seguro, más el seguro hipotecario o las cuotas de asociación cuando aplican.
APR frente a tasa nominal
La tasa nominal es el interés cobrado sobre el saldo, mientras que el APR refleja la tasa más ciertos cargos financieros, por lo que el APR suele ser más alto.
TILA / Regulation ZPuntos y reducciones de tasa
Un punto de descuento equivale al uno por ciento del monto del préstamo pagado para bajar la tasa; una reducción temporal (buydown) baja la tasa durante los primeros años del préstamo.
Amortización, plica y seguro hipotecario
Con el tiempo, el saldo y la composición del pago de un préstamo cambian, y los prestamistas a menudo cobran para impuestos y seguros en el camino. El seguro hipotecario protege a los prestamistas en préstamos de mayor riesgo. Entender estos mecanismos ayuda a los originadores a fijar expectativas correctas sobre los costos mensuales.
Amortización
En un préstamo totalmente amortizable, los primeros pagos son en su mayoría intereses y los últimos en su mayoría capital, llegando a saldo cero al final del plazo.
Cuentas de plica
Una cuenta de plica (escrow) recauda una parte de los impuestos y el seguro con cada pago para que el administrador pague esas facturas cuando vencen.
PMI frente a MIP
El seguro hipotecario privado (PMI) aplica a préstamos convencionales y puede cancelarse en niveles fijos de valor líquido, mientras que la prima de seguro hipotecario (MIP) de FHA a menudo dura toda la vida del préstamo.
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Preguntas de práctica sobre Conocimientos generales de hipotecas