72 道题
当借款人明显无力负担时,以下哪种贷款特征是掠夺性放贷的标志?
- a.适度且已核实的首付款
- b.过高的费用和借款人无法承担的大额气球式还款✓
- c.清晰披露的、有竞争力的APR
- d.在借款人预算之内的完全摊销固定利率贷款
过高费用加上无力承担的气球式还款,注定使借款人失败,是掠夺性放贷的标志。可负担的摊销贷款、有竞争力且已披露的APR以及已核实的首付款,都是负责任放贷的特征。Predatory lending
一位借款人同时符合较低成本的传统贷款和一款让发起人赚得更多的较高成本产品的资格。从道德上讲,发起人应当:
- a.拒绝讨论费用
- b.如实呈现各选项,不为个人利益把借款人引导进更贵的贷款✓
- c.隐瞒传统贷款选项
- d.总是推销让自己赚得最多的产品
合乎道德的做法要求如实呈现各选项,不仅为增加发起人报酬就把借款人引导进更贵的贷款。总是推销报酬最高的产品、隐瞒更便宜的选项或拒绝讨论费用,都违反公平交易义务并可能违反引导规则。Ethical duty / suitability
根据ECOA,禁止在以下哪个方面进行歧视?
- a.仅批准或拒绝的决定
- b.信贷交易的任何方面,从申请到贷后服务和催收✓
- c.仅所收取的利率
- d.仅广告
ECOA禁止在信贷交易的任何方面进行歧视,包括申请、评估、条款、贷后服务和催收。将其局限于仅利率、仅批准决定或仅广告,都低估了该法的全部适用范围。ECOA / Regulation B
一名欺诈者编造一个完全虚构、并不存在的借款人和房产,然后骗取贷款资金。这种手法称为:
- a.空气贷款(air loan)✓
- b.一种被允许的过桥贷款
- c.利率与期限再融资
- d.净值赠与
'空气贷款'是一种欺诈,其中借款人、房产、有时整笔交易都是捏造的,用以骗取贷款资金。过桥贷款、净值赠与和利率与期限再融资都是合法、真实的交易,而非捏造。Mortgage fraud (air loan)
关于抵押贷款广告,以下哪项陈述是正确的?
- a.只有利率必须真实,其他说法可以夸大
- b.广告不得对贷款条款作重大虚假陈述✓
- c.APR从来不必准确说明
- d.小字免责声明可以弥补本会误导的标题
广告必须避免对贷款条款作重大虚假陈述,误导性说法无论涉及何主题都被禁止。声称只有利率必须真实、小字可弥补误导性标题、或APR无需准确,都是错误的。UDAAP / advertising
某放贷方的政策是拒绝所有收入来自住房补助券或公共援助的申请人,无论金额或可靠性如何。该政策:
- a.仅违反州法
- b.违反ECOA,该法保护收入来自公共援助的申请人✓
- c.是完全允许的风险管理
- d.为联邦法律所要求
ECOA保护收入来自公共援助的申请人,因此对此类收入一概拒绝违反该法。这不是允许的风险管理;它是联邦违规(而不仅是州级);也没有任何联邦法律要求拒绝公共援助收入。Fair lending / ECOA
当收入欺诈使借款人陷入其真正无力负担的贷款时,受损最直接的一方往往是:
- a.仅联邦政府
- b.如果房价上涨就没有人受害
- c.仅欺诈团伙
- d.借款人,他面临违约和潜在止赎✓
使借款人陷入无力负担贷款的收入欺诈,最直接损害的是该借款人(面临违约和止赎风险)以及放贷方。声称房价上涨就无人受害、只有政府受损、或只有欺诈团伙承担后果,都是错误的。Mortgage fraud (who is harmed)
哪个机构主要负责执行联邦《公平住房法》?
- a.国税局(IRS)
- b.仅联邦贸易委员会
- c.住房与城市发展部(HUD)✓
- d.证券交易委员会(SEC)
HUD主要负责管理和执行《公平住房法》(诉讼由司法部负责)。SEC监管证券;IRS负责税务;FTC的消费者保护职责并不使其成为《公平住房法》的主要执法者。Fair Housing Act
《贷款发起人薪酬规则》的主要目的是:
- a.设定全国最高利率
- b.防止发起人被激励去向消费者推销更差的贷款条款✓
- c.要求所有贷款都是固定利率
- d.保证发起人获得最低佣金
该规则的存在是为了消除会促使发起人为更高报酬而把消费者推向更差条款的激励。它不保证最低佣金,不强制固定利率贷款,也不设定全国利率上限。Loan Originator Compensation Rule
抵押贷款经纪人与房地产经纪人分担共同制作广告成本的一种被允许方式是:
- a.经纪人不付任何费用但获得转介抵扣
- b.各方按其在广告中的实际比例公平分担✓
- c.抵押贷款经纪人按每笔成交转介付款,伪装成广告费
- d.抵押贷款经纪人支付房地产经纪人的全部营销预算
根据RESPA,联合营销只有在各方按其在广告中实际获益或所占版面比例分担时才被允许。以转介换取的免费广告、替他人支付全部预算,或伪装成广告的按转介付款,都是被禁止的回扣。RESPA Section 8
根据GLBA,作为非公开个人信息(NPI)受保护的信息类型包括:
- a.仅客户姓名
- b.仅在县级记录中已经公开的信息
- c.客户提供的财务信息,如社会安全号码、账号和收入✓
- d.仅营销偏好
NPI包括客户提供或因交易产生的可识别个人身份的财务信息,如社会安全号码、账号和收入。单独的姓名不是NPI;公开可得的记录信息一般不属NPI;NPI的范围远比营销偏好宽泛。Gramm-Leach-Bliley Act
两位信用状况完全相同的申请人在同一天申请;放贷方在毫无正当理由的情况下,对其中不同种族的申请人收取更高利率。这是以下哪种最清晰的例子?
- a.隐私违规
- b.差别性影响(disparate impact)
- c.被允许的定价例外
- d.差别对待(disparate treatment)✓
因种族而对情况相似的申请人收取不同价格,属于故意的差别对待,是放贷歧视最直接的形式。差别性影响涉及有不平等效果的中立政策;这不是隐私问题;当唯一差异是种族时不存在正当例外。Fair lending / disparate treatment
一位贷款专员注意到借款人申报的雇主电话号码接通的是借款人本人的手机。该专员应当:
- a.作为潜在就业欺诈危险信号调查该不一致之处✓
- b.指导借款人编一个更好的说法
- c.因为贷款其他方面都很强就不予理会
- d.在有人注意到之前尽快成交
雇主'核实'电话号码接通借款人本人手机,是伪造就业的危险信号,必须调查。不予理会、指导编造说辞或赶紧成交,都会助长潜在欺诈,而非加以应对。Mortgage fraud / ethics
以下哪项最能说明UDAAP下的'不公平'行为或做法?
- a.造成消费者无法合理避免、且不被利益所抵消的重大损害✓
- b.按时提供准确的贷款估算
- c.收取清晰披露、有竞争力的发起费
- d.向资质良好的借款人提供更低利率
'不公平'做法造成或很可能造成消费者无法合理避免、且不被相应利益所抵消的重大损害。已披露的有竞争力费用、基于风险的更低利率以及及时准确的估算都是合法做法,而非不公平做法。UDAAP
一位朋友出于好奇请求贷款专员'只是查一下'邻居的抵押贷款余额和收入。该专员应当:
- a.只分享收入,不分享余额
- b.把它发到群聊里
- c.拒绝,因为为无正当业务目的而访问和披露NPI是被禁止的✓
- d.因为是朋友就分享
在没有正当业务目的和授权的情况下访问或披露消费者NPI违反隐私义务,因此该专员必须拒绝。分享任何部分或公开发布,都会违反GLBA以及保护客户信息的义务。Ethical duty / privacy
一则使用暗示放贷方只欢迎特定种族或宗教申请人的图像和语言的广告,可能违反公平放贷法,因为它:
- a.在所有情况下都属受保护的商业言论
- b.劝阻受保护类别提出申请✓
- c.改善消费者选择
- d.只有在确有人被拒绝时才重要
劝阻受保护类别成员申请的广告本身即可违反ECOA和《公平住房法》,甚至在任何拒绝之前就已构成。它并不改善选择;它不因属商业言论而豁免;违规也不要求确有拒绝发生。Fair lending / advertising
以下哪种做法最明显地被视为掠夺性而非仅仅激进?
- a.针对拥有高净值的年长房主推销无力负担、费用繁重的再融资✓
- b.提供有竞争力的固定利率产品
- c.清晰解释贷款风险
- d.向潜在客户广泛推广贷款
蓄意针对脆弱的年长房主推销无力负担、费用沉重的贷款以套取其净值,是典型的掠夺性做法。广泛推广、有竞争力的产品和清晰的风险解释都是合法且对消费者友好的,并非掠夺性。Predatory lending / ethics
根据ECOA,放贷方在评估申请人年龄时可以:
- a.要求年长借款人有一位更年轻的共同签署人
- b.自动降低年长申请人的评分
- c.拒绝向任何62岁以上者提供信贷
- d.仅在经实证得出、可证明合理的信用评分系统中以有限方式考虑年龄✓
ECOA仅允许在狭窄、经实证得出且统计上合理的方式下考虑年龄(例如给予年长申请人优惠),而非对其加以惩罚。拒绝年长申请人、削减其评分或要求更年轻的共同签署人,都构成基于年龄的歧视。ECOA / Regulation B
以下哪种事实情形最不可能表明占用欺诈?
- a.借款人从未入住并保留其原有房屋
- b.一位首次购房者退掉租约,搬入新居作为其唯一住所✓
- c.借款人在一年内购买第四套'主要住所'
- d.一套'自住'公寓在成交后立即挂牌出租
首次购房者结束租约并搬入新居作为唯一住所,其行为与合法的自住购房相符。一年内购买多套'主要'住所、'自住'单元成交后立即出租、以及从未入住,都是占用欺诈的典型迹象。Mortgage fraud (occupancy)
一家建筑商在其销售中心内向抵押贷款经纪人提供免费办公空间,以换取该经纪人把所有买家引导给他。根据RESPA,这一安排是:
- a.为换取转介而交换的被禁止的有价物✓
- b.被允许的,只要买家在理论上可以选择其他放贷方
- c.被允许的,因为办公空间不是现金
- d.为加快成交所必需的
为换取引导转介而提供的免费办公空间,是为转介而给予的'有价物',违反RESPA第8条。非现金性质并不使其豁免;理论上可选择的能力不能使'以价值换引导'的安排合法;也没有任何规定要求此类安排。RESPA Section 8 / ethics
在决定是否发放抵押信贷时,放贷方可以合法地考虑以下哪一项?
- a.申请人的原国籍
- b.申请人的宗教信仰
- c.申请人是否领取公共援助
- d.申请人经核实的债务收入比✓
债务收入比是放贷方可以考虑的合法、非禁止的信用状况因素。原国籍、宗教以及是否领取公共援助都是ECOA下的禁止依据,不得用于信贷决定。Fair lending / ECOA
一位借款人请求贷款专员在申请中'漏掉'一笔现有的汽车贷款,以使债务收入比看起来更好。该专员应当:
- a.拒绝,并准确列入所有已知负债✓
- b.让同事代为提交
- c.因为借款人要求就漏掉它
- d.改为减少金额而非完全漏掉
明知而漏掉真实负债以扭曲DTI属于虚假陈述和抵押贷款欺诈,因此该专员必须准确列入所有已知债务。漏报、少报,或让同事提交这份虚假档案,都是参与欺诈而非阻止欺诈。Ethical duty / mortgage fraud