80 道题
提前还款罚金是在借款人做下列哪种行为时收取的费用？
- a.再融资为 FHA 贷款
- b.漏付一期还款
- c.申请免除托管
- d.提前还清或大额提前偿还贷款✓
提前还款罚金适用于借款人提前还清或大幅提前偿还贷款，以补偿贷方损失的利息。它不是滞纳金、托管项目或再融资要求。
利率锁定主要保护借款人免受什么影响？
- a.评估价不足
- b.财产损坏
- c.成交前利率上升✓
- d.违约
利率锁定在设定期间内保证特定利率，若市场利率在成交前上升，可保护借款人。它不涵盖财产损坏、违约或评估价值。TILA / Regulation Z
在年度托管分析中，服务机构发现托管账户短缺。通常会发生什么？
- a.利率上升
- b.提高每月托管部分以弥补短缺✓
- c.贷款被要求提前到期
- d.增加 PMI
当税费或保险上涨时，会出现托管短缺，服务机构会提高每月托管付款（也可能允许一次性补足）以补充账户。它不会加速贷款、改变利率或增加 PMI。RESPA / Regulation X
根据《房主保护法》，许多传统贷款上由借款人支付的 PMI，当 LTV（基于原始价值和计划摊销）达到什么水平时必须自动终止？
- a.90%
- b.75%
- c.80%
- d.78%✓
当还款正常时，PMI 必须在原始价值 78% LTV 时自动终止。借款人可在 80% 时申请取消，但自动终止在 78%；75% 和 90% 不是法定门槛。Homeowners Protection Act (PMI)
在 FHA 贷款上，前期抵押保险费（UFMIP）最常见的处理方式是什么？
- a.计入贷款金额进行融资✓
- b.支付给评估师
- c.首次购房者可豁免
- d.仅由卖方支付
FHA 借款人通常将 UFMIP 加入基础贷款额进行融资，尽管也可现金支付。它不会自动豁免、也非仅由卖方支付或支付给评估师。FHA
VA 融资费最恰当的描述是：
- a.有助于维持 VA 贷款项目的一次性费用✓
- b.每月抵押保险费
- c.房产税
- d.一个折扣点
VA 融资费是一次性收费（常可融资），用于抵消纳税人成本，某些残疾退伍军人可豁免；VA 贷款没有每月抵押保险。它不是折扣点或房产税。VA
传统 97 项目允许最高 97% LTV 融资。在一套 $300,000 的住房上，该项目的最低首付是多少？
- a.$10,500
- b.$15,000
- c.$9,000✓
- d.$3,000
在 97% LTV 时借款人付 3% 首付：3% x $300,000 = $9,000。$10,500 是 3.5%（FHA），$15,000 是 5%，$3,000 只是 1%。
传统资格审核常用 28/36 比率准则。对于月总收入 $6,000 的借款人，按 36 这一数字，最大月度总债务（含 PITI）是多少？
- a.$2,520
- b.$1,680
- c.$2,000
- d.$2,160✓
36 指 36% 后端比率：36% x $6,000 = 最大总债务 $2,160。$1,680 是 28% 的住房数字，而非总债务上限。
抵押贷款中使用的三大全国消费者信用报告机构是：
- a.Equifax、Experian 和 TransUnion✓
- b.HUD、CFPB 和 FTC
- c.FHA、VA 和 USDA
- d.房利美、房地美和吉利美
Equifax、Experian 和 TransUnion 是产出承销所用报告和评分的三大信用机构。其他列表分别是贷款项目、二级市场机构或监管机构——都不是信用机构。
贷款价值比（LTV）的计算方式是：
- a.贷款额除以购买价与评估价中的较低者✓
- b.首付除以贷款
- c.价值减去贷款
- d.收入除以债务
LTV = 贷款额 /（销售价与评估价中的较低者），以百分比表示。其他公式描述的是 DTI 或无关关系。
借款人购买一套 $525,000 的住房并融资 $420,000。LTV 是多少？
- a.80%✓
- b.75%
- c.90%
- d.85%
LTV = $420,000 / $525,000 = 80%。其他百分比均不等于贷款除以价格。
某房产评估价 $250,000。借款人已有第一顺位抵押贷款 $150,000，并希望获得第二顺位抵押贷款 $37,500。由此产生的 CLTV 是多少？
- a.80%
- b.75%✓
- c.70%
- d.60%
CLTV =（$150,000 + $37,500）/ $250,000 = $187,500 / $250,000 = 75%。60% 只算第一顺位；其余不符。
某借款人月总收入 $4,000，拟定 PITI 为 $1,200。前端比率是多少？
- a.33%
- b.28%
- c.30%✓
- d.25%
前端比率 = $1,200 / $4,000 = 30%。其他百分比均不等于 PITI 除以总收入。
月总收入 $12,000。PITI 为 $3,000，其他月度债务为 $1,800。后端 DTI 是多少？
- a.40%✓
- b.36%
- c.25%
- d.30%
后端 DTI =（$3,000 + $1,800）/ $12,000 = $4,800 / $12,000 = 40%。25% 是前端比率；其余遗漏了部分债务。
本息为每月 $900，年度税费 $2,400，年度保险 $1,200，无 PMI。每月 PITI 是多少？
- a.$1,200✓
- b.$1,300
- c.$1,100
- d.$900
PITI = $900 +（$2,400/12）+（$1,200/12）= $900 + $200 + $100 = $1,200。其他合计误算了每月托管。
在 $180,000 的贷款上，借款人支付 2.5 个折扣点。费用是多少？
- a.$4,500✓
- b.$5,400
- c.$3,600
- d.$1,800
费用 = 2.5% x $180,000 = $4,500。$3,600 是 2 个点，$1,800 是 1 个点，$5,400 是 3 个点。TILA / Regulation Z
一笔 5/1 ARM 起始利率 3.50%。首次调整时指数+保证金等于 6.25%，首次上限为 2%。新利率是多少？
- a.5.50%✓
- b.6.00%
- c.6.25%
- d.3.50%
首次 2% 上限限制涨幅：3.50% + 2% = 5.50%，低于完全指数化的 6.25%。本期不能达到 6.25%，但确实高于 3.50% 起始利率。
票面利率为 6.50%。在 2-1 买断的第一年，借款人支付的利率是多少，第二年又适用什么利率？
- a.先 5.50% 后 6.50%
- b.先 3.50% 后 4.50%
- c.先 6.50% 后 5.50%
- d.先 4.50% 后 5.50%✓
2-1 买断第一年降 2%，第二年降 1%：6.50% - 2% = 4.50%（第一年），然后 6.50% - 1% = 5.50%（第二年）。第三年恢复票面利率 6.50%。
在 $400,000 的 FHA 购房中采用最低首付，基础贷款额上限（在融资 UFMIP 之前）是多少？
- a.$390,000
- b.$380,000
- c.$386,000✓
- d.$372,000
FHA 最高融资为 96.5%：0.965 x $400,000 = $386,000（3.5% / $14,000 首付）。$380,000 是 95%，$372,000 是 93%，$390,000 不等于 96.5%。FHA
某贷款余额 $150,000，年利率 4.8%。下一期月供中有多少是利息？
- a.$620
- b.$500
- c.$720
- d.$600✓
月利息 = $150,000 x（0.048/12）= $150,000 x 0.004 = $600。$720 错误地使用了 5.76%/12；其余与每月 0.4% 不符。
一套房屋价值 $450,000。借款人希望第一顺位抵押贷款 $315,000，第二顺位 $22,500。CLTV 是多少？
- a.80%
- b.70%
- c.72%
- d.75%✓
CLTV =（$315,000 + $22,500）/ $450,000 = $337,500 / $450,000 = 75%。70% 只算第一顺位；其余不符。
某借款人月总收入 $6,500。按 28% 住房比率，借款人可符合资格的最大 PITI 是多少？
- a.$1,625
- b.$1,820✓
- c.$1,950
- d.$2,080
最大 PITI = 28% x $6,500 = $1,820。$1,625 用 25%，$1,950 用 30%，$2,080 用 32%——都与所述 28% 不符。
USDA 担保贷款收取一笔前期担保费和一笔年度费。这些费用的用途与下列哪项最相似？
- a.业主协会会费
- b.房产税
- c.FHA 的前期和年度 MIP✓
- d.一个折扣点
与 FHA 的前期和年度 MIP 类似，USDA 的前期担保费和年度费用于为项目提供违约保险资金。它们不是折扣点、房产税或业主协会会费。USDA
在许多采用最低首付的 FHA 贷款上，年度 MIP 通常持续多长时间？
- a.仅到 80% LTV
- b.从不适用
- c.贷款整个存续期✓
- d.恰好 5 年
对于首付低于 10% 的 FHA 贷款，年度 MIP 通常持续贷款整个存续期，这与可在约 78–80% LTV 取消的传统 PMI 不同。它不限于五年，且确实适用。FHA
下列哪项是可用于设定可调利率抵押贷款利率的指数示例？
- a.SOFR（担保隔夜融资利率）✓
- b.借款人的 FICO 评分
- c.发起费
- d.贷款的保证金
SOFR 是用于调整 ARM 利率的常见市场指数。保证金是加到指数上的（本身不是指数），FICO 评分和发起费与 ARM 指数无关。
在 ARM 中，初始的“起始”或“诱导”（teaser）利率最恰当的描述是：
- a.永久利率
- b.保证金
- c.终身上限
- d.随后会调整的暂时性低导入利率✓
诱导（起始）利率是初始固定期内较低的导入利率；随后利率会依据指数加保证金并受上限约束进行调整。它不是上限、保证金或永久利率。
在承销中，“储备金”（reserves）通常指：
- a.未付利息
- b.贷方的利润
- c.借款人成交后剩余的流动资产，常以若干个月的 PITI 衡量✓
- d.应缴房产税
储备金是借款人支付首付和成交费用后剩余的流动资产，常以若干个月的 PITI 表示，用以显示在收入中断时继续还款的能力。它不是贷方利润、未付利息或税费。
当借款人使用赠与资金作为首付时，贷方通常要求：
- a.无需任何要求，赠与从不被允许
- b.一年内偿还
- c.一封说明该资金并非贷款的赠与信✓
- d.赠与人为贷款作共同签署人
贷方通常允许来自合格赠与人的赠与资金，但要求提供一封确认无需偿还的赠与信，以及转账凭证。赠与是被允许的、无需偿还，赠与人也无需共同签署。
永久买断（permanent buydown）与临时买断有何不同？
- a.两者都不改变月供
- b.永久买断在整个贷款期内降低票面利率，而临时买断只在最初几年降低利率✓
- c.永久买断只持续一年
- d.临时买断持续整个期限
永久买断（支付折扣点）在整个期限内降低票面利率，而临时买断（如 2-1）只在最初几年降低有效利率，之后恢复至票面利率。两者都会改变月供。
可转换 ARM（convertible ARM）赋予借款人以下哪种选择权？
- a.增加贷款金额
- b.在指定时段内转为固定利率，通常需付费✓
- c.跳过还款
- d.取消房产税托管
可转换 ARM 包含转换功能，允许借款人在设定期间内转为固定利率，通常需付费，且无需完整再融资。它不允许跳过还款、取消托管或增加贷款。