108 道题
核保员须为一位时薪 22 美元、每周标准工作 40 小时的借款人计算合格收入。正确的每月税前收入是多少（按每年 2,080 小时计）？
- a.2,933 美元
- b.5,280 美元
- c.3,813 美元✓
- d.1,760 美元
年收入为 22 美元乘以 2,080 小时，即 45,760 美元；每月税前收入为 45,760 除以 12，约为 3,813 美元。用时薪乘以 40 只得到一周的数额，因此应先算年收入再除以 12 才能得到正确的月收入。
对一笔符合条件的贷款，贷款机构订购“桌面（desktop）”或“混合（hybrid）”评估而非完整评估。它们与传统评估的区别是什么？
- a.它们直接设定利率
- b.它们只在交割后使用
- c.它们免除了确定价值的必要
- d.它们依赖数据，混合评估还依赖第三方现场查勘，而非评估师亲自入户查勘✓
桌面评估使用房产数据和公共记录，无需评估师现场查勘；混合评估则将第三方查勘与评估师的分析结合。两者仍会给出价值意见，但减少了传统评估师入户/外部的完整查勘。
借款人的资产包括其计划用于交割的证券账户中的股票。核保员通常如何处理这些资金？
- a.在记录了变现或可动用性后，可计入，通常按折扣后的价值✓
- b.必须直接卖给贷款机构
- c.绝不可用，因为不是现金
- d.按其市值的三倍计算
股票等可流通证券可用于首付和储备金，但核保员可能因市场波动施加折扣，并要求提供价值证明；若在交割时使用，还需变现证据。它们不会被三倍计算，也不会被一概排除。
在 Loan Estimate 与 Closing Disclosure 之间，登记费（一项零容差/有限容差项目）上涨超出了允许的容差。贷款机构一般必须怎么做？
- a.纠正容差违规，通常向借款人退还超出的金额✓
- b.无需处理；所有费用都可自由变动
- c.重新订购评估
- d.取消贷款
根据 TRID 容差规则，某些费用相较 Loan Estimate 的上涨不得超过设定上限。若超出，贷款机构必须纠正违规，通常在成交后 60 天内向借款人退还超出部分。这并不要求取消贷款。TILA-RESPA Integrated Disclosure (TRID)
借款人以为其带托管账户贷款的月供永远固定不变。为何托管部分会随时间变化？
- a.因为贷款机构每年新增折扣点数
- b.因为房产税和保险费可能上涨或下降，从而改变所需的托管金额✓
- c.因为固定利率贷款的利率每年变化
- d.因为贷款本金每月重新计算
即便是固定利率贷款，还款中的托管部分也会变化，因为房产税和保险费会随时间波动。贷款机构每年进行托管分析，并调整每月托管以覆盖新金额，从而改变月供总额。
借款人与一位共同签署人（非自住共同借款人）一起获得资格。共同借款人通常如何影响资格认定？
- a.共同借款人不对该债务承担责任
- b.计入共同借款人的收入和债务，且其与主借款人共同承担还款的法律责任✓
- c.共同借款人的收入被完全忽略
- d.只计共同借款人的资产，不计主借款人的
非自住共同借款人的收入和债务会计入资格认定，可能改善主借款人的比率，且共同借款人在法律上须负责偿还贷款。其贡献不会被忽略，且共同承担债务责任。
借款人审阅初版 Closing Disclosure 后，卖方在签约桌上同意再支付一笔结算费用抵免。应如何处理？
- a.由于对借款人有利，可省略披露该抵免
- b.彻底取消交割
- c.在成交前更新 Closing Disclosure 以反映卖方抵免✓
- d.披露保持不变，之后非正式记录
条款或费用的变更（如新增的卖方抵免）必须准确反映在 Closing Disclosure 上，使数字与成交时的实际交易一致。某些变更需出具更正版 CD，但交易必须被准确记录，而非保持不变或不予披露。
借款人购买一套评估价 300,000 美元、成交价 290,000 美元的房屋，想贷 90%。最高贷款额按哪个价值计算，是多少？
- a.按成交价与评估价中的较低者（290,000 美元）；261,000 美元✓
- b.按评估价；270,000 美元
- c.按首付；29,000 美元
- d.按成交价与评估价中的较高者（300,000 美元）；270,000 美元
贷款价值比取购买价与评估价中的较低者，此处为 290,000 美元。按 90% LTV，最高贷款额为 0.90 乘以 290,000，即 261,000 美元。若用较高数字会高估可贷额，故以较低价值为准。