CSLB General Building (B) — Todas las Preguntas

Una prestataria que compra una segunda vivienda le dice al oficial de prestamo que vivira alli como residencia principal para obtener una tasa mas baja, aunque planea alquilarla. Esto es un ejemplo de que tipo de fraude hipotecario?

• a.Fraude de avaluo
• b.Fraude de comprador testaferro
• c.Fraude de ocupacion✓
• d.Robo de identidad

Tergiversar como se usara una propiedad (ocupada por el dueno vs. inversion) para obtener mejores condiciones es fraude de ocupacion, porque la ocupacion afecta el precio y la elegibilidad. El fraude de avaluo infla el valor, el testaferro usa el nombre de otra persona para ocultar al comprador real, y el robo de identidad usa datos ajenos sin consentimiento.Mortgage fraud (occupancy fraud)

Un solicitante presenta talones de pago alterados que muestran $8,000 de ingreso mensual cuando realmente gana $4,000. Que tipo de fraude es este?

• a.Fraude de ingresos (tergiversacion)✓
• b.Fraude de ocupacion
• c.Fraude de avaluo
• d.Desvio de plusvalia

Falsificar o inflar documentos de ingresos para calificar es fraude de ingresos, una forma de tergiversar las calificaciones del prestatario. El fraude de ocupacion trata del uso de residencia, el de avaluo trata del valor, y el desvio de plusvalia desvia la plusvalia o rentas del verdadero dueno.Mortgage fraud (income fraud)

Un inversionista con mal credito le paga a su primo, que tiene buen credito, para que solicite una hipoteca y tome el titulo, aunque el inversionista hara los pagos y controlara la propiedad. El primo actua como:

• a.Cofirmante
• b.Garante
• c.Coprestatario calificado
• d.Comprador testaferro✓

Un comprador testaferro presta su nombre y credito para obtener un prestamo para otra persona que es el verdadero beneficiario, ocultando al prestatario real. El cofirmante y el garante son partes reveladas que comparten responsabilidad de verdad, y un coprestatario calificado si pretende usar y pagar la propiedad conjunta y abiertamente.Mortgage fraud (straw buyer)

Un oficial de prestamo presiona a un tasador para que 'alcance' un valor $40,000 mayor de lo que respaldan las ventas comparables, para que el prestamo cierre. Esto se describe mejor como:

• a.Una reconsideracion de valor permitida
• b.Fraude de avaluo / influencia indebida sobre el tasador✓
• c.Fraude de ocupacion
• d.Una revision legitima de control de calidad

Coaccionar o presionar a un tasador para alcanzar un valor predeterminado socava la valuacion independiente y es fraude de avaluo, prohibido por las reglas de independencia del tasador. Una reconsideracion permitida presenta datos comparables nuevos sin dictar una meta, y ni el fraude de ocupacion ni una revision de control de calidad implican presionar el valor.Mortgage fraud (appraisal fraud)

Un estafador usa un numero de Seguro Social y una licencia de conducir robados para solicitar una hipoteca a nombre de otra persona sin su conocimiento. Este tipo de fraude es:

• a.Robo de identidad✓
• b.Fraude de comprador testaferro
• c.Fraude de ocupacion
• d.Fraude de ingresos

Usar la informacion identificatoria de otra persona real sin su conocimiento o consentimiento para obtener un prestamo es robo de identidad. El testaferro participa a sabiendas, el fraude de ocupacion trata de tergiversar la residencia, y el de ingresos trata de ganancias falsificadas.Mortgage fraud (identity theft)

En un esquema de fraude con fines de lucro con avaluos inflados y reventas rapidas (flipping), quien resulta perjudicado tipicamente?

• a.Solo los estafadores que organizan el esquema
• b.Nadie, si el prestamo se paga a tiempo
• c.Solo el tasador
• d.Los prestamistas, los prestatarios legitimos y los propietarios vecinos✓

Los esquemas de fraude con fines de lucro perjudican a los prestamistas (perdidas por prestamos sobrevalorados), a prestatarios y comunidades honestos (valores distorsionados, ejecuciones) y a los vecinos (comparables deprimidos). Es falso que nadie salga perjudicado o que solo una parte cargue el costo; los organizadores son los autores, no las victimas.Mortgage fraud (who is harmed)

Una familia exagera un poco sus ingresos para poder calificar y comprar una casa que pretenden habitar. Esto se clasifica generalmente como:

• a.Fraude con fines de lucro
• b.No es fraude en absoluto, porque viviran alli
• c.Fraude por vivienda (propiedad)✓
• d.Prestamo predatorio

El fraude que cometen los prestatarios para obtener una vivienda que pretenden ocupar es 'fraude por vivienda (propiedad)'. El fraude con fines de lucro lo cometen personas internas o redes para extraer dinero, sigue siendo fraude aunque ocupen la casa, y el prestamo predatorio es mala conducta del prestamista, no una tergiversacion del prestatario.Mortgage fraud (fraud for property vs. profit)

Cual de las siguientes es una senal de alerta clasica de posible fraude hipotecario en una solicitud?

• a.El prestatario aporta un historial laboral de dos anos claro y verificable
• b.Un deposito grande y sin explicacion aparece en la cuenta del prestatario justo antes del cierre✓
• c.El avaluo esta respaldado por tres ventas comparables recientes
• d.El ingreso declarado coincide con los W-2 verificados

Un deposito grande, sin documentar ni explicar, justo antes del cierre es una senal de alerta porque puede indicar un prestamo no revelado o un pago inicial regalado que se oculta. El empleo verificable, los avaluos bien respaldados y el ingreso que coincide con los W-2 son senales de un expediente limpio, no alertas.Mortgage fraud red flags

Un expediente muestra el mismo numero de telefono para el prestatario, el vendedor y el tasador, y el precio de venta esta muy por encima del vecindario. Estos hechos indican con mayor probabilidad:

• a.Una transaccion de compra normal
• b.Un regalo de plusvalia bien documentado
• c.Un subsidio gubernamental requerido
• d.Posible colusion / fraude con fines de lucro✓

Que partes supuestamente independientes compartan datos de contacto, sumado a un precio inflado, sugiere colusion, sello de las redes de fraude con fines de lucro. No es una transaccion normal e independiente, un regalo de plusvalia documentado se revela y es legitimo, y ningun subsidio gubernamental explica telefonos identicos entre las partes.Mortgage fraud red flags

Cual de los siguientes NO es una base prohibida de discriminacion bajo la Ley de Igualdad de Oportunidad de Credito (ECOA)?

• a.El puntaje de credito del solicitante✓
• b.La religion del solicitante
• c.El estado civil del solicitante
• d.Recibir ingresos de asistencia publica

El puntaje de credito es un factor legitimo y no prohibido que los prestamistas pueden usar para evaluar la solvencia. ECOA prohibe discriminar por raza, color, religion, origen nacional, sexo, estado civil, edad y recibir ingresos de asistencia publica, por lo que religion, estado civil e ingresos de asistencia publica son bases protegidas.ECOA / Regulation B

A una mujer soltera solvente le dicen que debe tener un cofirmante varon aunque su ingreso y credito la califican por si sola. Esto probablemente viola ECOA por motivo de:

• a.Edad
• b.Sexo y estado civil✓
• c.Origen nacional
• d.Recibir asistencia publica

Exigir un cofirmante a una solicitante calificada porque es una mujer soltera discrimina por sexo y estado civil, ambos prohibidos por ECOA. La edad, el origen nacional y la asistencia publica tambien estan protegidos, pero no son la base implicada al exigir un cofirmante varon.ECOA / Regulation B

Bajo ECOA, cuando un prestamista toma una accion adversa sobre una solicitud, el solicitante generalmente tiene derecho a:

• a.Nada, a menos que lo pida por escrito
• b.Un reembolso de la cuota de solicitud
• c.Un aviso con las razones especificas de la denegacion (o como obtenerlas)✓
• d.Una segunda revision automatica por un regulador federal

ECOA/Regulacion B exige un aviso de accion adversa que de las razones principales especificas de la denegacion o indique como solicitarlas. No hay obligacion de reembolsar cuotas, no hay re-revision federal automatica, y el aviso se debe sin que el solicitante lo pida primero.ECOA / Regulation B

Un oficial de prestamo desanima a un solicitante calificado de aplicar tras enterarse de que tiene 68 anos, diciendo 'un prestamo probablemente no es adecuado para alguien de su edad'. Esto es:

• a.Permisible, porque la edad afecta el riesgo de pago
• b.Permisible, si el oficial es cortes
• c.Solo un tema de servicio al cliente, no legal
• d.Desaliento prohibido por motivo de edad bajo ECOA✓

Desalentar activamente a un solicitante calificado por su edad es discriminacion prohibida bajo ECOA, que prohibe el desaliento por cualquier base protegida. La edad no puede usarse para disuadir a un solicitante calificado, la cortesia no cura la violacion, y es una infraccion legal, no un simple fallo de servicio.ECOA / Regulation B

Cual caracteristica es una clase protegida bajo la Ley Federal de Vivienda Justa que NO figura expresamente en ECOA?

• a.Discapacidad✓
• b.Raza
• c.Origen nacional
• d.Sexo

La discapacidad y el estado familiar son clases protegidas de la Ley de Vivienda Justa que no se nombran expresamente en la lista de ECOA. La raza, el origen nacional y el sexo estan protegidos por ambas leyes, por lo que no distinguen a una de otra.Fair Housing Act

A una familia con tres ninos pequenos le dicen que un complejo de apartamentos 'esta mejor pensado para adultos'. Esto probablemente viola la proteccion de la Ley de Vivienda Justa por:

• a.Discapacidad
• b.Estado familiar✓
• c.Religion
• d.Color

Desviar a una familia de una vivienda porque tiene ninos implica el estado familiar, clase protegida de la Ley de Vivienda Justa. La discapacidad, la religion y el color tambien estan protegidos, pero no son la base en cuestion cuando el problema es la presencia de ninos.Fair Housing Act

La practica de negar o restringir credito hipotecario a barrios enteros segun su composicion racial o etnica, sin importar las calificaciones individuales, se llama:

• a.Direccionamiento (steering)
• b.Blockbusting
• c.Redlining (linea roja)✓
• d.Trato dispar a un solo solicitante

El redlining es negar o restringir credito a zonas geograficas enteras por su composicion racial o etnica. El steering dirige a individuos hacia o lejos de ciertas zonas, el blockbusting induce ventas de panico explotando temores de cambio del vecindario, y el trato dispar a un solicitante se refiere a una sola persona, no a un barrio entero.Fair Housing Act

Un oficial de prestamo solo muestra programas de prestamo en barrios de mayoria minoritaria a solicitantes de minorias y nunca menciona esas zonas a solicitantes blancos. Esto es un ejemplo de:

• a.Redlining
• b.Blockbusting
• c.Solo impacto dispar
• d.Direccionamiento (steering)✓

Dirigir a los solicitantes hacia o lejos de ciertos barrios segun una caracteristica protegida es steering. El redlining niega credito a zonas enteras, el blockbusting explota temores para inducir ventas, y esto es trato dispar intencional, no una politica neutral con mero impacto dispar.Fair Housing Act

Una politica de prestamo de apariencia neutral que sin intencion causa un resultado mucho peor para una clase protegida, sin justificacion de negocio, aun puede ser ilegal bajo la teoria de:

• a.Impacto dispar✓
• b.Trato dispar
• c.Redlining
• d.Blockbusting

El impacto dispar aborda politicas neutrales en apariencia que perjudican desproporcionadamente a una clase protegida sin necesidad legitima de negocio. El trato dispar exige un trato distinto intencional, mientras que el redlining y el blockbusting son practicas especificas, no la teoria del impacto en si.Fair Housing Act / ECOA (disparate impact)

Bajo la prohibicion de actos o practicas injustas, enganosas o abusivas (UDAAP), una practica es 'enganosa' cuando:

• a.Solo cobra una tasa de interes alta pero divulgada
• b.Engaña o es probable que engañe a un consumidor razonable en su perjuicio✓
• c.Es legal en al menos otro estado
• d.Se divulga en letra chica en alguna parte del expediente

Un acto 'enganoso' implica una representacion u omision material que probablemente engañe a un consumidor razonable que actua de forma razonable. Una tasa alta divulgada y legal no es enganosa por si sola, la legalidad en otro lugar es irrelevante, y esconder un dato en letra chica puede contribuir al engano, no curarlo.UDAAP (Dodd-Frank)

Que agencia tiene la autoridad federal principal para hacer cumplir la prohibicion de actos injustos, enganosos o abusivos en los prestamos hipotecarios al consumidor?

• a.Solo la Junta de la Reserva Federal
• b.El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD)
• c.La Oficina de Proteccion Financiera del Consumidor (CFPB)✓
• d.La Comision de Bolsa y Valores (SEC)

La CFPB tiene la autoridad principal para hacer cumplir UDAAP en productos financieros de consumo, incluidas las hipotecas. La Reserva Federal ya no tiene la facultad reguladora principal aqui, HUD administra asuntos de vivienda justa, y la SEC supervisa valores, no UDAAP hipotecario de consumo.UDAAP (Dodd-Frank)

Un prestamista estructura un producto de modo que los consumidores no puedan proteger razonablemente sus intereses y se aprovecha injustificadamente de su falta de comprension. Esto encaja mejor en que categoria de UDAAP?

• a.Solo injusto
• b.Solo enganoso
• c.Ninguna; es simplemente venta agresiva
• d.Abusivo✓

Un acto 'abusivo' interfiere materialmente con la capacidad del consumidor de entender un termino o se aprovecha injustificadamente de su falta de comprension o incapacidad de proteger sus intereses. 'Injusto' se centra en un dano sustancial e inevitable y 'enganoso' en afirmaciones que confunden; llamarlo mera venta agresiva ignora que es una conducta especificamente prohibida.UDAAP (Dodd-Frank)

Bajo la Regla de Compensacion del Originador de Prestamos, la compensacion de un originador en una hipoteca cerrada NO puede basarse en:

• a.La tasa de interes u otras condiciones del prestamo✓
• b.El volumen total en dolares de prestamos originados
• c.Un salario fijo por hora
• d.La cantidad de prestamos que efectivamente cierran

La Regla de Compensacion del LO prohibe basar la compensacion en los terminos o condiciones de una transaccion, como la tasa de interes. La compensacion puede basarse en el volumen total, un salario por hora o el numero de prestamos que cierran, ninguno de los cuales vincula el pago a los terminos especificos de un prestamo individual.Loan Originator Compensation Rule

Un oficial de prestamo dirige a un prestatario bien calificado hacia un prestamo de tasa mas alta solo porque le paga una comision mayor. Esta practica prohibida se conoce como:

• a.Financiamiento de mesa (table funding)
• b.Direccionamiento (por compensacion)✓
• c.Reembolso del diferencial al prestatario
• d.Fijacion de tasa

Guiar a un prestatario hacia un prestamo que no le conviene para aumentar el pago del originador es direccionamiento prohibido bajo la Regla de Compensacion del LO. El table funding es un mecanismo de fondeo, un reembolso al prestatario reduce sus costos en vez de perjudicarlo, y la fijacion de tasa solo asegura una tasa por un periodo.Loan Originator Compensation Rule

En una sola transaccion, un originador de prestamos generalmente puede recibir compensacion de:

• a.Del consumidor y del acreedor a la vez
• b.De quien pague mas
• c.Del consumidor o del acreedor, pero no de ambos en la misma transaccion✓
• d.Solo de la compania de titulos

La prohibicion de doble compensacion significa que el originador generalmente no puede recibir pago del consumidor y del acreedor en la misma transaccion; debe ser uno u otro. Elegir a quien paga mas o cobrar de ambos viola la regla, y la compania de titulos no es la fuente de la compensacion del LO.Loan Originator Compensation Rule

La Regla de Publicidad de Actos y Practicas Hipotecarias (Regulacion N) prohibe principalmente:

• a.Anunciar cualquier tasa hipotecaria
• b.Anunciar solo en internet
• c.Cobrar cualquier cuota de originacion
• d.Tergiversaciones materiales en comunicaciones comerciales sobre productos hipotecarios✓

La Regulacion N (Regla MAP) prohibe tergiversaciones materiales en cualquier comunicacion comercial sobre los terminos de un producto de credito hipotecario. No prohibe anunciar tasas ni anuncios en linea, ni prohibe cobrar una cuota de originacion legitima.Mortgage Acts and Practices / Regulation N

Un anuncio promociona una 'hipoteca al 2.99%' en letras grandes, pero esa tasa no esta disponible para casi nadie y no se respeta cuando los consumidores aplican. Esto es un ejemplo clasico de:

• a.Publicidad de gancho y cambio (bait-and-switch)✓
• b.Una divulgacion de tasa gancho permitida
• c.Un tope de tasa gubernamental requerido
• d.Una fijacion de tasa legitima

Anunciar una tasa atractiva que no esta realmente disponible para atraer solicitantes y luego cambiarlos a peores condiciones es gancho y cambio, prohibido como practica enganosa. No es una divulgacion permitida, no interviene un tope gubernamental, y una fijacion de tasa es un compromiso que se respeta, no un senuelo.Mortgage Acts and Practices / Regulation N

Cual de las siguientes afirmaciones publicitarias de hipotecas es mas probable que sea una tergiversacion prohibida bajo la Regulacion N?

• a.'Tasas desde 6.25% APR para prestatarios calificados, sujeto a aprobacion'
• b.'Pago mas bajo garantizado para siempre, pase lo que pase'✓
• c.'Contactenos para tasas y condiciones actuales'
• d.'Prestamos FHA y VA disponibles'

Garantias absolutas como 'pago mas bajo para siempre, pase lo que pase' tergiversan que los terminos no pueden cambiar y estan prohibidas bajo la Regulacion N. El lenguaje de tasa debidamente calificado, una invitacion a consultar y una afirmacion veraz de que se ofrecen ciertos tipos de prestamo son todos permisibles.Mortgage Acts and Practices / Regulation N

Refinanciar repetidamente el prestamo de un prestatario principalmente para generar nuevas cuotas, con poco o ningun beneficio neto para el, es una practica predatoria conocida como:

• a.Direccionamiento
• b.Redlining
• c.Reciclaje de prestamos (despojo de plusvalia)✓
• d.Financiamiento de mesa

El reciclaje de prestamos (loan flipping) es refinanciar repetidamente para generar cuotas mientras se despoja la plusvalia sin beneficio real para el prestatario. El direccionamiento lo empuja a peores terminos por comision, el redlining niega credito por geografia y el table funding es un arreglo de fondeo neutral.Predatory lending / HOEPA

Cual de los siguientes es mas caracteristico del prestamo predatorio?

• a.Verificar la capacidad de pago del prestatario antes del cierre
• b.Proporcionar divulgaciones claras y precisas
• c.Ofrecer al prestatario la opcion mas economica para la que califica
• d.Otorgar un prestamo que el prestamista sabe que el prestatario no puede pagar✓

Otorgar un prestamo sin considerar, o a pesar de saber, que el prestatario no puede pagar es un rasgo central del prestamo predatorio y viola los principios de capacidad de pago. Verificar la capacidad de pago, dar divulgaciones precisas y ofrecer la opcion mas economica que califica son sellos de un prestamo responsable y no predatorio.Predatory lending / Ability-to-Repay

Bajo la Ley Gramm-Leach-Bliley, el deber de una compania hipotecaria de proteger la informacion personal no publica (NPI) de los clientes exige principalmente:

• a.Mantener salvaguardas para proteger la NPI y entregar un aviso de privacidad✓
• b.Publicar los saldos de prestamo de los clientes por transparencia
• c.Compartir libremente la NPI con cualquier socio de marketing
• d.Eliminar todos los registros del cliente tras el cierre

GLBA exige que las instituciones financieras entreguen avisos de privacidad y mantengan salvaguardas administrativas, tecnicas y fisicas para la NPI. Publicar saldos o compartir NPI libremente violaria los deberes de privacidad, y GLBA no obliga a eliminar registros tras el cierre.Gramm-Leach-Bliley Act (Privacy) / Safeguards

Un oficial de prestamo deja solicitudes impresas con numeros de Seguro Social sobre un escritorio sin llave durante la noche en un edificio compartido. Esto viola mas directamente:

• a.La regla anti-comisiones de la Seccion 8 de RESPA
• b.La Regla de Salvaguardas de GLBA que protege la NPI✓
• c.La Regla de Compensacion del Originador
• d.La Ley de Vivienda Justa

No asegurar fisicamente documentos con NPI viola la Regla de Salvaguardas de GLBA, que exige proteger la informacion del cliente. La Seccion 8 de RESPA trata comisiones ilegales, la Regla de Compensacion del LO trata el pago, y la Ley de Vivienda Justa trata la discriminacion, ninguna rige la proteccion fisica de la NPI.Gramm-Leach-Bliley Act (Safeguards Rule)

Bajo GLBA, antes de que una institucion financiera comparta la NPI de un consumidor con ciertos terceros no afiliados, el consumidor generalmente debe recibir:

• a.Un pago en efectivo
• b.Una tasa de interes mas baja garantizada
• c.Un aviso de privacidad y, en muchos casos, el derecho a optar por no participar✓
• d.La propiedad del tercero

GLBA exige un aviso de privacidad que describa las practicas de intercambio de informacion y, en muchas situaciones de intercambio con no afiliados, la oportunidad de optar por no participar. No se le debe al consumidor un pago en efectivo, una reduccion de tasa ni la propiedad del tercero a cambio de su NPI.Gramm-Leach-Bliley Act (Privacy)

Una compania de titulos paga a un corredor hipotecario $200 por cada prestamo que le refiere, sin realizar ningun servicio a cambio. Bajo la Seccion 8 de RESPA, este pago es:

• a.Permitido como gasto de marketing
• b.Permitido si es menor de $500
• c.Permitido si se divulga en la Divulgacion de Cierre
• d.Una comision ilegal prohibida por referir negocio de servicios de cierre✓

La Seccion 8 de RESPA prohibe dar o aceptar una cuota o algo de valor por referir negocio de servicios de cierre cuando no se presta un servicio genuino. Una cuota de referido no es un gasto legitimo de marketing, no hay umbral en dolares que lo haga legal, y divulgarlo no cura una comision ilegal.RESPA Section 8

Cual de los siguientes pagos generalmente esta PERMITIDO bajo la Seccion 8 de RESPA?

• a.Pago por bienes o servicios realmente prestados a un valor de mercado razonable✓
• b.Una cuota pagada solo por referir a un prestatario a una compania de titulos
• c.Una comision repartida entre dos proveedores por direccionar negocio
• d.Una tarjeta de regalo a un agente inmobiliario por cada referido cerrado

La Seccion 8 de RESPA permite pagos por bienes o servicios realmente prestados a su valor de mercado razonable. Las cuotas solo por referidos, los repartos de comisiones y los regalos ligados a referidos estan prohibidos porque pagan por la referencia y no por un servicio genuino.RESPA Section 8

Las disposiciones anti-comisiones de la Seccion 8 de RESPA se aplican a las referencias de negocio que involucran:

• a.Solo la tasa de interes del prestamo
• b.Servicios de cierre como titulo, avaluo y deposito en garantia (escrow)✓
• c.Solo comisiones inmobiliarias
• d.Solo el seguro de vivienda

La Seccion 8 cubre las referencias de negocio de servicios de cierre, que incluyen titulo, avaluo y escrow. No se limita a la tasa de interes, a las comisiones inmobiliarias por si solas ni al seguro de vivienda por si solo; la categoria amplia son los servicios de cierre.RESPA Section 8

El hermano de un oficial de prestamo es dueno de la compania de avaluos que se usa en el prestamo de su propio prestatario. La accion mas etica es:

• a.No decir nada, ya que los avaluos son independientes de todos modos
• b.Instruir personalmente al tasador sobre el valor necesario
• c.Divulgar la relacion y asegurar que se mantenga la independencia del tasador✓
• d.Cancelar el prestamo para evitar cualquier apariencia de conflicto

Divulgar el conflicto y preservar la independencia del tasador maneja bien la situacion sin perjudicar al prestatario. Ocultar la relacion arriesga un conflicto no revelado, instruir al tasador sobre el valor es coaccion ilegal, y cancelar un prestamo legitimo perjudica al prestatario sin necesidad.Ethical duty / conflicts of interest

Un oficial de prestamo descubre que un companero presenta a sabiendas estados de cuenta bancarios falsificados para clientes. La respuesta mas etica y apropiada es:

• a.Ignorarlo para evitar conflictos laborales
• b.Advertir en privado al companero pero no hacer nada mas
• c.Pedirle al companero una parte de las comisiones extra
• d.Reportar la mala conducta por los canales internos/regulatorios apropiados✓

Presentar a sabiendas documentos falsificados es fraude, y el deber etico es reportarlo por los canales internos o regulatorios adecuados. Ignorarlo permite un fraude continuo, una advertencia discreta no detiene el dano, y compartir las ganancias convierte al oficial en participe del fraude.Ethical duty / mortgage fraud reporting

Un comprador y un vendedor acuerdan que el vendedor le prestara en secreto el pago inicial al comprador mediante un segundo prestamo no revelado, oculto del prestamista principal. Esto es:

• a.Fraude hipotecario (una segunda hipoteca oculta / pasivo no revelado)✓
• b.Una concesion del vendedor permitida
• c.Un regalo de plusvalia estandar
• d.Un programa gubernamental requerido de pago inicial

Un segundo prestamo oculto usado para el pago inicial y escondido del prestamista principal es una 'segunda silenciosa', una forma de fraude hipotecario por tergiversacion material. Una concesion del vendedor revelada, un regalo de plusvalia documentado y un programa legitimo de pago inicial son transparentes y licitos, a diferencia de una deuda oculta.Mortgage fraud (silent second / undisclosed debt)

Bajo ECOA/Regulacion B, un prestamista puede preguntar el estado civil de un solicitante:

• a.Nunca, bajo ninguna circunstancia
• b.Solo para denegar a solicitantes conjuntos
• c.En situaciones limitadas, como cuando afecta los derechos del acreedor en prestamos garantizados o de bienes gananciales✓
• d.Solo para cobrar una tasa mas alta a los casados

La Regulacion B permite preguntar el estado civil en circunstancias limitadas, como cuando la ley estatal de bienes o de gananciales afecta los derechos del acreedor, usando los terminos casado/no casado/separado. No esta prohibido del todo, y nunca puede usarse para denegar a solicitantes conjuntos ni para cobrar mas a los casados.ECOA / Regulation B

El personal de un prestamista ofrece habitualmente productos subprime a solicitantes de minorias igualmente calificados mientras ofrece productos prime a solicitantes no minoritarios. Este patron se describe mejor como:

• a.Precio basado en riesgo aceptable
• b.Direccionamiento ilegal / trato dispar en productos de prestamo✓
• c.Una violacion de privacidad
• d.Una comision ilegal de la Seccion 8 de RESPA

Canalizar a prestatarios de minorias igualmente calificados hacia peores productos (subprime) por una clase protegida es direccionamiento ilegal y trato dispar bajo la ley de prestamos justos. No es un precio legitimo basado en riesgo cuando los solicitantes estan igualmente calificados, y no es un tema de privacidad ni una comision de RESPA.Fair lending / steering

Un originador le dice a un prestatario 'debe firmar hoy o perdera esta tasa para siempre', sabiendo que la misma tasa estara disponible manana. Esta tactica de presion se caracteriza mejor como:

• a.Buena tecnica de venta
• b.Una divulgacion requerida
• c.Una fijacion de tasa permitida
• d.Una practica enganosa/de alta presion que puede violar UDAAP✓

Afirmar falsamente que una tasa desaparecera para presionar una firma inmediata es una tactica enganosa y de alta presion que puede violar UDAAP. No es venta legitima, no es una divulgacion requerida, y una fijacion de tasa genuina no se apoya en una falsa afirmacion de 'ahora o nunca'.UDAAP / advertising

A un solicitante que usa silla de ruedas le dicen que el prestamista 'realmente no hace prestamos a personas que no pueden trabajar tiempo completo', aunque el solicitante tiene amplios ingresos verificados por discapacidad e inversion. Esto probablemente viola la Ley de Vivienda Justa y ECOA por discriminar por:

• a.Discapacidad y fuente de ingreso✓
• b.Edad
• c.Religion
• d.Estado familiar

Rechazar o desalentar a un solicitante por una discapacidad, e ignorar ingresos licitos por discapacidad, discrimina por discapacidad y fuente de ingreso. Edad, religion y estado familiar estan protegidos, pero no son las bases implicadas por estos hechos concretos.Fair Housing Act / disability

Cual arreglo MAS probablemente violaria la Regla de Compensacion del Originador?

• a.Pagar un salario fijo sin importar los terminos del prestamo
• b.Pagar un bono mayor especificamente por cerrar prestamos a tasas de interes mas altas✓
• c.Pagar segun la cantidad de prestamos cerrados
• d.Pagar un salario por hora

Ligar un bono al cierre de prestamos a tasas mas altas basa la compensacion en un termino del prestamo, lo que la regla prohibe. Un salario fijo, el pago por cantidad de prestamos y un salario por hora no varian con los terminos de cada prestamo y son permisibles.Loan Originator Compensation Rule

Un arreglo de negocio afiliado (donde un corredor refiere prestatarios a una compania de titulos que posee en parte) puede ser permisible bajo RESPA solo si:

• a.El corredor mantiene en secreto la propiedad
• b.Se exige al prestatario usar al afiliado
• c.Se divulga la relacion, no se exige su uso y solo se recibe un retorno por la propiedad✓
• d.El afiliado paga al corredor un bono por cada referido

RESPA permite arreglos de negocio afiliado solo con divulgacion escrita de la relacion, sin exigir el uso del afiliado y con retornos limitados a una participacion genuina de propiedad (no cuotas por referido). El secreto, el uso obligatorio y los bonos por referido violan las condiciones del puerto seguro.RESPA Section 8 / affiliated business

Que combinacion en un expediente de compra es la senal de alerta MAS fuerte de fraude de ocupacion?

• a.El prestatario alquila actualmente y compra una primera vivienda para habitar
• b.La propiedad esta cerca del trabajo del prestatario
• c.El prestatario ya posee y ocupa una vivienda cercana de valor similar
• d.La propiedad 'ocupada por el dueno' esta a cientos de millas del trabajo y la residencia actual del prestatario✓

Una propiedad 'ocupada por el dueno' ubicada lejos del trabajo y la vivienda actual del prestatario sugiere fuertemente que no se ocupara de verdad, una senal clasica de fraude de ocupacion. Alquilar antes de una primera compra, comprar cerca del trabajo y poseer una vivienda cercana similar son coherentes con planes legitimos de ocupacion.Mortgage fraud red flags

El proposito central de las leyes de proteccion al consumidor como UDAAP en los prestamos hipotecarios es:

• a.Proteger a los consumidores de un trato injusto, enganoso y abusivo✓
• b.Garantizar que todo solicitante sea aprobado
• c.Maximizar las ganancias del prestamista
• d.Eliminar todos los cargos de interes

Las leyes de proteccion al consumidor buscan resguardar a los consumidores de actos o practicas injustas, enganosas y abusivas. No garantizan la aprobacion, no existen para maximizar ganancias del prestamista ni eliminan los cargos de interes licitos.UDAAP / consumer protection

Un agente le dice a los propietarios 'deberian vender ahora antes de que se muden mas familias minoritarias y bajen los precios', con la esperanza de lucrar con ventas de panico. Esta practica ilegal es:

• a.Redlining
• b.Blockbusting✓
• c.Direccionamiento
• d.Impacto dispar

Inducir a los duenos a vender explotando temores sobre la llegada de una clase protegida al vecindario es blockbusting. El redlining niega credito por zona, el direccionamiento guia a compradores por rasgos protegidos, y el impacto dispar trata de politicas neutrales con efectos desiguales, ninguno describe la induccion a ventas de panico.Fair Housing Act / blockbusting

Un originador quiere enviar por correo el expediente completo de un prestatario, incluidos SSN y datos bancarios, por una conexion publica no segura. La mejor practica bajo las salvaguardas de GLBA es:

• a.Enviarlo sin cifrar para mayor rapidez
• b.Publicarlo en un sitio web publico por conveniencia
• c.Usar transmision segura y cifrada para proteger la NPI✓
• d.Enviar los documentos por mensaje de texto sin cifrar

La Regla de Salvaguardas de GLBA exige proteger la NPI, por lo que los expedientes sensibles deben transmitirse por metodos seguros y cifrados. Enviar correo sin cifrar, publicar en un sitio publico o enviar documentos por texto sin cifrar exponen la NPI y violan los deberes de proteccion.Gramm-Leach-Bliley Act (Safeguards)

Bajo RESPA, un corredor hipotecario invita a un agente inmobiliario a una cena costosa cada vez que el agente le envia un referido. Esto es muy probablemente:

• a.Siempre permitido como cortesia normal de negocios
• b.Permitido porque no hubo dinero en efectivo
• c.Permitido si la comida cuesta menos de $100
• d.Algo de valor prohibido entregado por referidos✓

Un 'algo de valor' dado a cambio de referidos, incluidas comidas ligadas a referencias, esta prohibido bajo la Seccion 8 de RESPA aunque no haya efectivo. No hay excepcion de cortesia, su naturaleza no monetaria no lo salva, y no hay umbral en dolares que legalice regalos ligados a referidos.RESPA Section 8

Un prestamista se niega a contar el ingreso de medio tiempo de una prestataria solo porque es una mujer en licencia de maternidad, suponiendo que 'no volvera a trabajar'. Esta suposicion probablemente viola ECOA por motivo de:

• a.Sexo (incluido embarazo/maternidad)✓
• b.Edad
• c.Origen nacional
• d.Recibir asistencia publica

Suponer que una mujer en licencia de maternidad no volvera a trabajar y descontar su ingreso es discriminacion por sexo (incluido el embarazo), prohibida por ECOA. La edad, el origen nacional y la asistencia publica estan protegidos, pero no son la base implicada por una suposicion sobre la licencia de maternidad.Fair lending / ECOA

Que caracteristica de un prestamo, combinada con un prestatario que claramente no puede pagarlo, es un sello del prestamo predatorio?

• a.Un prestamo de tasa fija totalmente amortizable dentro del presupuesto del prestatario
• b.Cuotas excesivas y un gran pago globo que el prestatario no puede cubrir✓
• c.Un APR competitivo y claramente divulgado
• d.Un pago inicial modesto y verificado

Cuotas excesivas junto con un pago globo impagable predisponen al prestatario al fracaso y son sellos del prestamo predatorio. Un prestamo amortizable asequible, un APR competitivo divulgado y un pago inicial verificado son caracteristicas de un prestamo responsable.Predatory lending

Un prestatario califica tanto para un prestamo convencional mas economico como para un producto mas costoso que le paga mas al originador. Eticamente, el originador debe:

• a.Vender siempre el producto que mas paga
• b.Ocultar la opcion convencional
• c.Presentar las opciones con honestidad y no dirigir al prestatario al prestamo mas costoso por beneficio propio✓
• d.Negarse a hablar de costos

La practica etica exige presentar las opciones con honestidad y no dirigir al prestatario a un prestamo mas costoso solo para aumentar el pago del originador. Vender siempre el producto que mas paga, ocultar la opcion mas barata o negarse a hablar de costos vulneran el deber de trato justo y pueden violar las reglas de direccionamiento.Ethical duty / suitability

Bajo ECOA, la discriminacion esta prohibida en:

• a.Solo la tasa de interes cobrada
• b.Solo la decision de aprobar o denegar
• c.Solo la publicidad
• d.Cualquier aspecto de una transaccion de credito, desde la solicitud hasta el servicio y el cobro✓

ECOA prohibe la discriminacion en cualquier aspecto de una transaccion de credito, incluida la solicitud, la evaluacion, los terminos, el servicio y el cobro. Limitarla solo a la tasa, solo a la decision de aprobacion o solo a la publicidad subestima el alcance completo de la ley.ECOA / Regulation B

Un estafador crea un prestatario y una propiedad totalmente ficticios que no existen, y luego obtiene el dinero del prestamo. Este esquema se conoce como:

• a.Un prestamo fantasma (air loan)✓
• b.Un prestamo puente permitido
• c.Un regalo de plusvalia
• d.Un refinanciamiento de tasa y plazo

Un 'prestamo fantasma' es un fraude en el que el prestatario, la propiedad y a veces toda la transaccion son fabricados para extraer los fondos del prestamo. Un prestamo puente, un regalo de plusvalia y un refinanciamiento de tasa y plazo son transacciones legitimas y reales, no fabricaciones.Mortgage fraud (air loan)

Cual afirmacion sobre la publicidad hipotecaria es VERDADERA?

• a.Solo la tasa de interes debe ser veraz; otras afirmaciones pueden exagerarse
• b.Los anuncios no deben contener tergiversaciones materiales sobre los terminos del prestamo✓
• c.Las advertencias en letra chica pueden curar un titular enganoso
• d.El APR nunca tiene que declararse con exactitud

La publicidad debe evitar tergiversaciones materiales sobre los terminos del prestamo, y las afirmaciones enganosas estan prohibidas sin importar el tema. Es falso que solo la tasa deba ser veraz, que la letra chica cure un titular enganoso, o que el APR no tenga que ser exacto.UDAAP / advertising

La politica de un prestamista es rechazar a todos los solicitantes cuyo ingreso provenga de un vale de vivienda o asistencia publica, sin importar el monto o la confiabilidad. Esta politica:

• a.Es una gestion de riesgo plenamente permisible
• b.Viola solo la ley estatal
• c.Viola ECOA, que protege a los solicitantes cuyo ingreso proviene de asistencia publica✓
• d.Es requerida por la ley federal

ECOA protege a los solicitantes cuyo ingreso proviene de asistencia publica, por lo que un rechazo general de tal ingreso viola la ley. No es gestion de riesgo permisible, es una infraccion federal (no solo estatal), y ninguna ley federal exige rechazar ingresos de asistencia publica.Fair lending / ECOA

Cuando el fraude de ingresos lleva a un prestatario a un prestamo que realmente no puede pagar, la parte MAS directamente perjudicada suele ser:

• a.Solo la red de fraude
• b.Nadie, si suben los precios de las casas
• c.Solo el gobierno federal
• d.El prestatario, que enfrenta incumplimiento y posible ejecucion hipotecaria✓

El fraude de ingresos que coloca a un prestatario en un prestamo impagable perjudica mas directamente a ese prestatario, que arriesga el incumplimiento y la ejecucion, junto con el prestamista. Es falso que nadie salga perjudicado si suben los precios, que solo sufra el gobierno o que solo la red de fraude cargue las consecuencias.Mortgage fraud (who is harmed)

Que entidad es la principal responsable de hacer cumplir la Ley Federal de Vivienda Justa?

• a.El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD)✓
• b.La Comision de Bolsa y Valores (SEC)
• c.El Servicio de Impuestos Internos (IRS)
• d.Solo la Comision Federal de Comercio

HUD es el principal responsable de administrar y hacer cumplir la Ley de Vivienda Justa (con el DOJ para litigios). La SEC supervisa valores, el IRS maneja impuestos, y el rol de proteccion al consumidor de la FTC no la convierte en el principal ejecutor de la Ley de Vivienda Justa.Fair Housing Act

El proposito principal de la Regla de Compensacion del Originador es:

• a.Garantizar al originador una comision minima
• b.Evitar que se incentive a los originadores a vender a los consumidores peores condiciones✓
• c.Exigir que todos los prestamos sean de tasa fija
• d.Fijar una tasa de interes maxima nacional

La regla existe para eliminar los incentivos que llevarian a los originadores a empujar a los consumidores hacia peores terminos por un pago mayor. No garantiza una comision minima, no obliga a prestamos de tasa fija ni impone un tope nacional de tasa.Loan Originator Compensation Rule

Una forma permisible de que un corredor hipotecario y un agente inmobiliario compartan el costo de un anuncio producido en conjunto es:

• a.El agente no paga nada pero recibe credito por referidos
• b.El corredor paga todo el presupuesto de marketing del agente
• c.Cada parte paga su porcion justa segun su proporcion real del anuncio✓
• d.El corredor paga por cada referido cerrado disfrazado de publicidad

Bajo RESPA, el co-marketing es permisible solo si cada parte paga una porcion proporcional a su beneficio real o espacio en el anuncio. La publicidad gratis a cambio de referidos, pagar el presupuesto completo de otro o pagos por referido disfrazados son comisiones ilegales prohibidas.RESPA Section 8

El tipo de informacion protegida como informacion personal no publica (NPI) bajo GLBA incluye:

• a.Solo el nombre del cliente
• b.Solo informacion ya publica en los registros del condado
• c.Solo las preferencias de marketing
• d.Informacion financiera que el cliente proporciona, como SSN, numeros de cuenta e ingresos✓

La NPI incluye informacion financiera personalmente identificable que el cliente proporciona o que resulta de una transaccion, como SSN, numeros de cuenta e ingresos. El nombre por si solo no es NPI, la informacion de registros publicos generalmente no es NPI, y la NPI es mucho mas amplia que las preferencias de marketing.Gramm-Leach-Bliley Act

Dos solicitantes con perfiles crediticios identicos aplican el mismo dia; el prestamista cobra una tasa mas alta al solicitante de otra raza sin razon legitima. Este es el ejemplo mas claro de:

• a.Trato dispar✓
• b.Impacto dispar
• c.Una violacion de privacidad
• d.Una excepcion de precio permisible

Cobrar precios distintos a solicitantes en igual situacion por su raza es trato dispar intencional, la forma mas directa de discriminacion en el prestamo. El impacto dispar implica politicas neutrales con efectos desiguales, esto no es un tema de privacidad, y no hay excepcion legitima cuando la unica diferencia es la raza.Fair lending / disparate treatment

Un oficial de prestamo nota que el numero telefonico del empleador declarado por el prestatario conecta con el propio celular del prestatario. El oficial debe:

• a.Ignorarlo porque el prestamo es solido en lo demas
• b.Investigar la discrepancia como posible senal de fraude de empleo✓
• c.Ayudar al prestatario a inventar una mejor historia
• d.Cerrar rapido antes de que alguien lo note

Un numero de 'verificacion' del empleador que suena en el propio telefono del prestatario es una senal de empleo fabricado y debe investigarse. Ignorarlo, ensenar una historia de encubrimiento o apresurar el cierre facilitarian un posible fraude en vez de abordarlo.Mortgage fraud / ethics

Cual de los siguientes ilustra mejor un acto o practica 'injusta' bajo UDAAP?

• a.Cobrar una cuota de originacion competitiva y claramente divulgada
• b.Ofrecer una tasa mas baja a prestatarios bien calificados
• c.Causar un dano sustancial que el consumidor no puede evitar razonablemente y que no se compensa con beneficios✓
• d.Entregar estimaciones de prestamo precisas y a tiempo

Una practica 'injusta' causa o probablemente cause un dano sustancial que los consumidores no pueden evitar razonablemente y que no se compensa con beneficios contrapuestos. Cuotas competitivas divulgadas, tasas mas bajas basadas en riesgo y estimaciones precisas a tiempo son practicas legitimas, no injustas.UDAAP

Un amigo le pide a un oficial de prestamo que 'solo busque' el saldo hipotecario y el ingreso de un vecino por curiosidad. El oficial debe:

• a.Compartirlo porque son amigos
• b.Compartir solo el ingreso, no el saldo
• c.Publicarlo en un chat grupal
• d.Negarse, porque acceder y divulgar NPI sin un proposito comercial legitimo esta prohibido✓

Acceder o divulgar la NPI de un consumidor sin un proposito comercial legitimo y autorizacion viola los deberes de privacidad, asi que el oficial debe negarse. Compartir cualquier parte, o publicarla, violaria GLBA y el deber de proteger la informacion del cliente.Ethical duty / privacy

Un anuncio que usa imagenes y lenguaje que senalan que un prestamista solo da la bienvenida a solicitantes de cierta raza o religion puede violar la ley de prestamos justos porque:

• a.Desalienta las solicitudes de clases protegidas✓
• b.Mejora la eleccion del consumidor
• c.Es discurso comercial protegido en todos los casos
• d.Solo importa si alguien es realmente denegado

La publicidad que desalienta a miembros de clases protegidas de solicitar puede violar por si misma ECOA y la Ley de Vivienda Justa, incluso antes de cualquier denegacion. No mejora la eleccion, no es inmune como discurso comercial, y una violacion no requiere una denegacion real.Fair lending / advertising

Que practica se consideraria MAS claramente predatoria y no solo agresiva?

• a.Promocionar prestamos ampliamente a clientes potenciales
• b.Apuntar a propietarios mayores con alta plusvalia para refinanciamientos impagables y cargados de cuotas✓
• c.Ofrecer un producto competitivo de tasa fija
• d.Explicar con claridad los riesgos del prestamo

Apuntar deliberadamente a propietarios mayores vulnerables con prestamos impagables y llenos de cuotas para despojar su plusvalia es una practica predatoria clasica. El marketing amplio, los productos competitivos y las explicaciones claras de riesgo son legitimos y favorables al consumidor, no predatorios.Predatory lending / ethics

Bajo ECOA, un prestamista que evalua la edad de un solicitante puede:

• a.Negar credito a cualquier persona mayor de 62
• b.Reducir automaticamente el puntaje de los solicitantes mayores
• c.Considerar la edad solo de forma limitada en un sistema de puntuacion crediticia empiricamente derivado y solidamente demostrado✓
• d.Exigir un cofirmante mas joven a los prestatarios mayores

ECOA permite considerar la edad solo de maneras estrechas, empiricamente derivadas y estadisticamente solidas (por ejemplo, favoreciendo a los solicitantes mayores), no para penalizarlos. Negar a los mayores, reducir sus puntajes o exigir un cofirmante mas joven discriminan por edad.ECOA / Regulation B

Que patron de hechos es MENOS probable que indique fraude de ocupacion?

• a.Un prestatario compra una cuarta 'residencia principal' en un ano
• b.Un condominio 'ocupado por el dueno' se pone en alquiler de inmediato tras el cierre
• c.El prestatario nunca se muda y conserva su vivienda anterior
• d.Un comprador primerizo termina su contrato de alquiler y se muda a la nueva casa como su unica residencia✓

Un comprador primerizo que termina su contrato de alquiler y se muda a la nueva casa como su unica residencia actua de forma coherente con una compra legitima ocupada por el dueno. Comprar varias 'principales' en un ano, alquilar de inmediato una unidad 'ocupada por el dueno' y nunca mudarse son indicadores clasicos de fraude de ocupacion.Mortgage fraud (occupancy)

Un constructor le ofrece a un corredor hipotecario espacio de oficina gratis dentro de su centro de ventas a cambio de que el corredor dirija a todos los compradores hacia el. Bajo RESPA, este arreglo es:

• a.Algo de valor prohibido intercambiado por referidos✓
• b.Permitido porque el espacio de oficina no es efectivo
• c.Permitido si los compradores tecnicamente pueden elegir otro prestamista
• d.Requerido para acelerar los cierres

El espacio de oficina gratis dado a cambio de dirigir referidos es 'algo de valor' por referencias y viola la Seccion 8 de RESPA. Su naturaleza no monetaria no lo exime, una capacidad teorica de elegir no cura un esquema de direccionamiento por valor, y nada exige tal arreglo.RESPA Section 8 / ethics

Un prestamista puede considerar legalmente cual de los siguientes al decidir si otorga credito hipotecario?

• a.El origen nacional del solicitante
• b.La relacion verificada de deuda a ingreso del solicitante✓
• c.La religion del solicitante
• d.Si el solicitante recibe asistencia publica

La relacion deuda-ingreso es un factor de solvencia legitimo y no prohibido que un prestamista puede considerar. El origen nacional, la religion y recibir asistencia publica son bases prohibidas bajo ECOA y no pueden usarse en la decision de credito.Fair lending / ECOA

Un prestatario le pide a un oficial de prestamo que 'omita' un prestamo de auto existente de la solicitud para que la relacion deuda-ingreso luzca mejor. El oficial debe:

• a.Omitirlo ya que el prestatario lo pidio
• b.Reducir el monto en lugar de omitirlo
• c.Negarse e incluir con exactitud todos los pasivos conocidos✓
• d.Pedirle a un companero que lo presente en su lugar

Omitir a sabiendas un pasivo real para distorsionar la DTI es tergiversacion y fraude hipotecario, asi que el oficial debe incluir con exactitud todas las deudas conocidas. Omitir, subestimar o hacer que un companero presente el expediente falso participarian en el fraude en vez de prevenirlo.Ethical duty / mortgage fraud