400 道题
一名住宅抵押贷款发起人注意到借款人将一大笔现金首付拆分成若干笔略低于申报门槛的存款。根据《银行保密法》，公司必须向哪里申报这一可疑活动？
- a.消费者金融保护局
- b.联邦储备委员会
- c.金融犯罪执法网络（FinCEN）✓
- d.当地警察局
《银行保密法》要求的可疑活动报告（SAR）须向美国财政部下属的 FinCEN 申报，该机构负责执行反洗钱规则。自2012年起，非银行住宅抵押贷款机构和发起人必须建立反洗钱程序并提交 SAR。CFPB 和警方不是 SAR 的受理方。Bank Secrecy Act / Anti-Money Laundering (FinCEN rules)
在发现看似可疑的活动后，受监管的抵押贷款公司通常必须在多少个日历日内提交可疑活动报告？
- a.90个日历日内
- b.30个日历日内✓
- c.10个日历日内
- d.180个日历日内
FinCEN 规则通常要求在公司最初发现可能构成申报依据的事实之日起不迟于30个日历日内提交 SAR。若未能确定嫌疑人，期限可再延长30天，但总计不得超过60天。Bank Secrecy Act / Anti-Money Laundering (FinCEN rules)
借款人直接询问贷款专员，公司是否就其交易提交了可疑活动报告。根据《银行保密法》，该贷款专员可以怎么做？
- a.经主管批准后才可告知
- b.既不确认也不否认是否提交过 SAR✓
- c.把 SAR 内容读给借款人听以安抚对方
- d.确认已提交 SAR，但不透露内容
《银行保密法》规定严格保密：任何相关人员均不得向交易任何一方透露已提交或正在考虑提交 SAR。这条"禁止走漏消息"规则用于保护调查。透露 SAR 的存在本身即构成联邦违法。Bank Secrecy Act / Anti-Money Laundering (FinCEN rules)
根据《银行保密法》，当一人在单个营业日内进行的现金交易超过多少金额时，通常必须提交货币交易报告（CTR）？
- a.超过10,000美元✓
- b.超过25,000美元
- c.超过50,000美元
- d.超过5,000美元
《银行保密法》要求，当一人（或代表一人）在单个营业日内进行的现金（实物货币）交易合计超过10,000美元时须提交 CTR。这与 SAR 不同，SAR 由可疑情形而非固定金额触发。为规避 CTR 门槛而拆分交易本身即属违法。Bank Secrecy Act (Currency Transaction Report rules)
下列哪项是受监管的非银行抵押贷款机构反洗钱合规程序所必需的"支柱"之一？
- a.指定一名合规官监督反洗钱程序✓
- b.向贷款发起人支付固定薪水
- c.提供市场上最低的利率
- d.为每笔贷款申请提交 CTR
有效的反洗钱程序须包含若干支柱，其中包括指定合规官、内部政策与控制、持续的员工培训以及独立测试（审计）。这些结构性要求适用于受监管的非银行住宅抵押贷款机构和发起人。利率和薪酬结构与反洗钱支柱无关。Bank Secrecy Act / Anti-Money Laundering (FinCEN rules)
根据《贷款发起人薪酬规则》，贷款发起人的薪酬不得基于下列哪一项？
- a.一年内成交贷款笔数按每笔固定金额计算
- b.贷款的利率✓
- c.所发放信贷的总金额
- d.固定的时薪
Reg Z 1026.36 禁止根据交易条款向贷款发起人支付薪酬，而利率即属交易条款。薪酬可以基于贷款金额（按固定百分比）、时薪或每笔贷款固定金额。若以利率为基础支付，会诱使发起人将借款人引导至成本更高的贷款。Loan Originator Compensation Rule (Reg Z 1026.36)
某笔交易中，贷款发起人直接向借款人收取佣金。在同一笔交易中，该发起人还想向放贷方收取佣金。《贷款发起人薪酬规则》对此如何规定？
- a.这属于被禁止的双重薪酬✓
- b.只要两笔金额都披露即可
- c.只要总额不超过贷款的3%即可
- d.只要取得借款人书面同意即可
Reg Z 1026.36 通常禁止双重薪酬：若贷款发起人直接从消费者处获得报酬，则该笔交易中任何其他人不得再向发起人付款，反之亦然。披露或同意都无法使违规行为合法。该规则防止借款人在不知情的情况下付两次费。Loan Originator Compensation Rule (Reg Z 1026.36)
贷款发起人为一名合格借款人提供两款产品。产品A给发起人的佣金更高但利率也更高；产品B对借款人更便宜。发起人为多挣钱把借款人引向产品A。这种做法最恰当的描述是：
- a.被禁止的引导（steering）✓
- b.合格抵押贷款
- c.关联企业安排
- d.允许的交叉销售
Reg Z 1026.36 的反引导条款禁止仅因某笔贷款能给发起人带来更高报酬而将消费者引向该贷款，除非该贷款符合消费者利益。为增加报酬把借款人引向成本更高的产品违反该规则。这与关联企业或 QM 身份无关。Loan Originator Compensation Rule (Reg Z 1026.36)
根据 Reg Z，下列哪种更改贷款发起人薪酬的安排通常是被允许的？
- a.为弥补借款人要求的价格让步而减少发起人报酬
- b.按贷款金额的固定百分比支付薪酬
- c.为可调利率贷款支付高于固定利率贷款的报酬✓
- d.借款人接受更高利率时增加报酬
按贷款金额固定百分比支付薪酬是明确允许的，因为就此目的贷款金额不被视为被禁止的交易条款。将报酬与利率或贷款类型（可调 vs 固定）挂钩是被禁止的。为吸收成本而降低发起人自身报酬仅在有限情形下允许，不能作为普遍做法。Loan Originator Compensation Rule (Reg Z 1026.36)
根据 Reg Z，反引导安全港的满足条件是：贷款发起人向消费者展示的贷款选项须包括利率最低的贷款、发起点数/费用总额最低的贷款，以及：
- a.期限最短的贷款
- b.发起人个人推荐的贷款
- c.可贷金额最高的贷款
- d.不含预付罚金或负摊销等高风险特征、且利率最低的贷款✓
安全港要求，就消费者表示感兴趣的每种贷款类型，展示利率最低的贷款、不含高风险特征（如负摊销、气球付款、预付罚金）且利率最低的贷款，以及发起点数与费用总额最低的贷款。满足这些展示要求可保护发起人免受引导指控。Loan Originator Compensation Rule (Reg Z 1026.36)
《还款能力规则》要求债权人合理、善意地判断消费者的还款能力。下列哪项不是该规则要求债权人考虑并核实的核保因素？
- a.消费者的种族或民族血统✓
- b.当前债务义务、赡养费和子女抚养费
- c.就业状况
- d.当前或合理预期的收入或资产
Reg Z 1026.43 列出八项核保因素，包括收入/资产、就业状况、每月月供、其他债务、当前义务（如赡养费/抚养费）、每月债务收入比或剩余收入，以及信用记录。消费者的种族或民族血统绝不是允许的核保因素，将其纳入考虑会违反公平放贷法。Ability-to-Repay/Qualified Mortgage Rule (Reg Z 1026.43)
对于金额为10万美元或以上的合格抵押贷款（QM），总点数和费用通常不得超过贷款总额的百分之几？
- a.百分之5
- b.百分之3✓
- c.百分之8
- d.百分之10
对于贷款金额为10万美元或以上的 QM（门槛每年按通胀调整），总点数和费用通常不得超过贷款总额的3%。较小额贷款允许更高的百分比上限，因为固定成本占比更大。超过适用上限会使贷款丧失 QM 身份及其相应的责任保护。Ability-to-Repay/Qualified Mortgage Rule (Reg Z 1026.43)
下列哪种贷款特征在合格抵押贷款（QM）中通常不被允许？
- a.经核实的收入证明
- b.固定利率
- c.导致本金余额增加的负摊销✓
- d.完全摊销的30年期限
QM 不得含有负摊销、只付利息或气球付款特征（某些小型债权人贷款有狭窄例外），期限不得超过30年。负摊销会随时间推移增加本金，因此被明确禁止。经核实收入的完全摊销固定利率贷款是 QM 的典型特征。Ability-to-Repay/Qualified Mortgage Rule (Reg Z 1026.43)
在对可调利率合格抵押贷款进行核保时，用于评估消费者还款能力的月供通常必须按以下哪种方式计算？
- a.按贷款存续期内可能的最低利率
- b.按整个贷款期限内所有利率的平均值
- c.仅按初始优惠利率
- d.按前五年内可能适用的最高利率（或完全指数化利率，取较高者）✓
就 ATR/QM 而言，可调利率抵押贷款的月供须按完全指数化利率或引导利率中的较高者计算，并采用能完全摊销贷款的月供；对许多 ARM，规则要求采用前五年内的最高利率。仅按低引导利率会低估真实还款负担，因而不被允许。Ability-to-Repay/Qualified Mortgage Rule (Reg Z 1026.43)
贷款发起人在评估报告完成前致电评估师，称这笔交易需要房屋至少评估到合同价才能成交。根据评估独立性要求，这种沟通属于：
- a.被禁止的对评估师的胁迫✓
- b.可以接受，因为该数值只是建议
- c.可以接受，因为发起人在解释贷款条款
- d.若评估师书面同意即可接受
TILA/Reg Z 下的评估独立性规则禁止胁迫、影响或以其他方式促使评估师得出预定或目标估值。告诉评估师成交"需要"多少估值正是该规则所禁止的施压。就客观房产事实进行的正当沟通是允许的，但为目标估值施压则不被允许。Appraisal Independence Requirements (TILA / Reg Z 1026.42)
《房屋估值行为准则》（HVCC）在很大程度上被下列哪一确立评估独立性的框架所取代？
- a.《房地产结算程序法》
- b.《多德-弗兰克法案》中并入 TILA 的评估独立性条款✓
- c.《公平信用报告法》
- d.《银行保密法》
HVCC 是一项过渡性协议，当《多德-弗兰克法案》将评估独立性要求加入 TILA（由 Reg Z 实施）后，它在很大程度上被取代。这些条款禁止胁迫，并要求向收费评估师支付惯常而合理的报酬。RESPA、BSA 和 FCRA 涉及不同事项。Appraisal Independence Requirements (TILA / Reg Z 1026.42)
下列哪项行为在评估独立性规则下是被允许的？
- a.承诺若估值偏高则给予未来业务
- b.因发起人知道某评估师会"做到"目标估值而选择该评估师
- c.要求评估师考虑更多可比成交并更正事实性错误✓
- d.在评估师提高估值前拒付款项
评估独立性规则并不禁止诸如要求评估师考虑更多适当可比房产、更正事实性错误或为估值提供进一步佐证等正当步骤。被禁止的是胁迫、目标估值，以及以特定结果为条件的付款或未来业务。因某评估师惯于"做到"估值而选择他是被禁止的。Appraisal Independence Requirements (TILA / Reg Z 1026.42)
某处作为联邦相关抵押贷款担保的房产位于特殊洪水危险区。放贷方必须要求什么？
- a.借款人放弃所有洪水保险
- b.将该房产搬迁
- c.自动拒绝该贷款
- d.借款人购买并维持洪水保险✓
根据《洪水灾害保护法》，若放贷方发放的贷款以位于参加 NFIP 社区特殊洪水危险区内的已开发不动产作担保，则须要求借款人购买并维持洪水保险。位于 SFHA 并不要求拒绝贷款，只要求投保洪水险。Flood Disaster Protection Act / National Flood Insurance Program
住宅建筑所需的洪水保险金额通常取以下三者中的最低者：贷款未偿本金余额、建筑的可保价值，或：
- a.贷款金额的两倍
- b.全部购买价格
- c.NFIP 下可获得的最高保额✓
- d.该县房屋中位价
所需洪水保额通常取以下三者最低值：贷款未偿本金余额、该类房产在 NFIP 下可获得的最高保额，或建筑的可保（重置）价值。土地价值不计入，因为土地不会被冲走。就住宅建筑而言，NFIP 最高保额是法定固定上限。Flood Disaster Protection Act / National Flood Insurance Program
借款人任由所需的洪水保险失效。经适当通知后，贷款服务商购买保险并向借款人收费。这被称为：
- a.关联企业安排
- b.强制投保（放贷方代购）的洪水保险✓
- c.合格抵押贷款
- d.撤销权
当借款人未能维持所需洪水保险时，服务商可代为强制投保并将费用记在借款人账上，但须先向借款人发出通知并给予至少45天时间自行投保。若借款人事后提供自有保险证明，服务商必须终止强制投保保单并退还重叠期保费。Flood Disaster Protection Act / National Flood Insurance Program
根据《抵押贷款行为与做法广告规则》（Regulation N），下列哪种广告做法是被禁止的？
- a.列出放贷方的 NMLS 唯一标识号
- b.清楚地说明实际年百分率
- c.披露利率可能变动
- d.在实际并无关联时，谎称某抵押产品获政府机构背书或与之关联✓
Regulation N 禁止在有关抵押信贷产品的商业宣传中作出任何重大失实陈述，包括谎称获政府背书或关联。如实说明 APR、披露利率可能变动以及列出 NMLS ID 都是正当的。该规则针对可能误导消费者的欺骗性广告。Mortgage Acts and Practices Advertising Rule (Reg N, 12 CFR 1014)
一则广告称"终身固定3.5%还款！"，但实际上只有最低还款额固定、利率会调整，导致余额增长。根据 Regulation N，这则广告：
- a.合规，因为披露了数字
- b.豁免，因为这是引导利率
- c.属于对付款存在与否或金额的被禁止失实陈述✓
- d.合规，因为还款额在技术上是固定的
Regulation N 明确禁止就条款、金额、付款或费用存在与否作出失实陈述，包括暗示实际并非真正固定的固定付款或利率。宣传隐藏了负摊销的"终身还款"会就真实成本欺骗消费者。出现一个数字并不能消除误导性印象。Mortgage Acts and Practices Advertising Rule (Reg N, 12 CFR 1014)
某产权公司对经纪人每转介一名借款人支付200美元，无论是否实际提供了任何服务。根据 RESPA，这种安排属于：
- a.被禁止的转介回扣✓
- b.作为营销开支被允许
- c.低于500美元即被允许
- d.在成交时披露即被允许
RESPA 第8(a)条禁止就涉及联邦相关抵押贷款的结算服务业务转介，给予或接受任何费用、回扣或有价物。为转介本身付费无论金额或披露与否均属违法。只有为按合理市场价值实际提供的商品或服务付款才被允许。Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA Section 8)
要使关联企业安排落入 RESPA 反回扣规则的例外，作出转介的一方通常须做到下列各项，但下列哪项除外？
- a.保证关联方将提供最低价格✓
- b.不得要求消费者使用该关联提供方
- c.将所获回报限于所有权权益回报
- d.向消费者披露关联关系
关联企业安排例外要求书面披露关联关系、不得要求消费者使用关联方（有狭窄例外），且所获得的唯一有价物须为对所有权权益的回报。并不要求保证最低价格，作出此类承诺也无法满足该例外。Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA Section 8)
下列哪项付款在 RESPA 第8条下通常是被允许的？
- a.与未做任何工作的经纪人分账
- b.为按市场价值实际完成的评估向评估师付款✓
- c.转介的介绍费
- d.因介绍买家而送给房地产经纪人的礼品卡
RESPA 第8(c)条允许为实际提供的商品或设施、或实际完成的服务付款，只要该付款与市场价值保持合理关系。为真实评估向评估师付款是正当的。礼品、介绍费以及对未做工作的转介分账均属被禁止的回扣。Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA Section 8)
一名房主向新的放贷方就其主要住宅的抵押贷款进行再融资。根据 TILA，在收到所需披露和撤销权通知后，她有多长时间可以撤销该交易？
- a.直到第三个营业日午夜✓
- b.直到贷款放款为止
- c.直到次日中午
- d.直到30天期满
对于以消费者主要住宅作担保的再融资或其他非购房贷款，TILA 赋予撤销权，直至交易完成、送达实质性披露或送达撤销通知三者中最后一项发生后的第三个营业日午夜。就此而言，营业日包括周六，但不包括周日或联邦假日。Truth in Lending Act (Right of Rescission, Reg Z 1026.23)
下列哪种交易具有 TILA 撤销权？
- a.增加借款人主要居所贷款额的再融资✓
- b.购买度假第二住宅的贷款
- c.以投资出租房产作担保的贷款
- d.购买新主要住宅的贷款
TILA 撤销权适用于以消费者主要住宅设定担保权益的消费信贷交易，但不适用于用于购置或建造该住宅的住宅抵押交易（购房贷款）。主要居所的再融资适用撤销；购房贷款以及以非主要住宅作担保的贷款则不适用。Truth in Lending Act (Right of Rescission, Reg Z 1026.23)
若放贷方在可撤销的再融资中从未提供所需的实质性 TILA 披露或撤销权通知，借款人的撤销权最长可延长至：
- a.自交易完成起三年✓
- b.自交易完成起十年
- c.自交易完成起六个月
- d.自交易完成起一年
当所需的实质性披露或撤销权通知未送达时，标准的三个营业日期限会被延长，撤销权最长可持续至交易完成后三年（或房产出售时，以较早者为准）。这给放贷方强烈的动机去及时提供准确披露。Truth in Lending Act (Right of Rescission, Reg Z 1026.23)
在可撤销的交易中，放贷方何时可以发放贷款资金？
- a.申请后24小时内
- b.签字时立即发放
- c.仅在30天后
- d.仅在三个营业日撤销期届满且未撤销后✓
在受撤销权约束的交易中，债权人通常在三个营业日撤销期届满、且合理确信消费者未撤销之前，不得发放资金，也不得开展任何工作。提前发放会破坏消费者受保护的取消权利。Truth in Lending Act (Right of Rescission, Reg Z 1026.23)
借款人向其贷款服务商寄送书面通知，声称某笔付款被错误入账。根据 Reg X 错误处理规则，服务商必须在多少个营业日内确认收到该错误通知？
- a.15个营业日内
- b.2个营业日内
- c.5个营业日内✓
- d.3个营业日内
根据 RESPA 的 Regulation X，服务商必须在收到错误通知后5个营业日内书面确认收到。随后服务商须进行调查并作出答复，通常在30个营业日内（某些情况下可再延长15个营业日）。这些时限保护借款人免受未解决的服务错误之害。Real Estate Settlement Procedures Act (Reg X servicing rules)
根据 Reg X，服务商在向借款人收取强制投保的房屋财产险费用之前，通常须先发出初次通知，然后至少等待多久才能收费？
- a.30天
- b.45天✓
- c.10天
- d.15天
Regulation X 要求服务商在收取强制投保保费之前，至少提前45天送达初次通知，并在初次通知后不早于30天送达第二次提醒通知，方可计收保费。若借款人提供其自有财产险证明，服务商必须取消强制投保保单并退还重复收取的费用。Real Estate Settlement Procedures Act (Reg X servicing rules)
借款人逾期45天。根据 Reg X 的早期干预要求，服务商通常必须：
- a.立即启动止赎
- b.把贷款卖给另一家服务商
- c.提交可疑活动报告
- d.善意努力与借款人建立实时联系并提供有关止损缓解选项的信息✓
Regulation X 的早期干预规则要求服务商在逾期第36天前善意努力与逾期借款人建立实时联系，并在第45天前提供有关可用止损缓解选项的书面信息。这些规则旨在帮助借款人避免止赎，而非加速止赎。Real Estate Settlement Procedures Act (Reg X servicing rules)
某申请人提供的身份证件看似被篡改，在被要求核实时又突然撤回申请。贷款专员怀疑存在欺诈。根据公司的反洗钱程序，最恰当的第一步是什么？
- a.在网上发布关于该申请人的信息
- b.直接致电申请人的雇主
- c.批准贷款以避免冲突
- d.将疑虑向内部上报，以便公司评估是否向 FinCEN 提交 SAR✓
根据反洗钱程序，发现可疑活动的员工应通过内部渠道（如指定合规官）上报疑虑，以便公司评估是否须向 FinCEN 提交 SAR。贷款发起人通常不是直接提交者，但他们必须能识别并报告危险信号。私自对付第三方或对问题置之不理都是不当的。Bank Secrecy Act / Anti-Money Laundering (FinCEN rules)
根据 Reg Z 1026.36，下列哪项通常是对个人贷款发起人的要求？
- a.他们必须保证贷款获批
- b.他们必须满足资格标准，包括品行、适任性及犯罪背景审查✓
- c.他们必须始终为成本最低的放贷方工作
- d.他们必须亲自为其发起的贷款出资
Reg Z 1026.36 要求个人贷款发起人满足资格要求，包括与 SAFE 法案下相当的品行与一般适任性标准及犯罪背景审查，并以 NMLS 唯一标识号正确标识。它并不要求发起人为贷款出资、保证获批或为最便宜的放贷方工作。Loan Originator Compensation Rule (Reg Z 1026.36)
关于"合格抵押贷款"（QM）的下列哪项陈述是准确的？
- a.QM 必须含有气球付款
- b.QM 保证借款人不会违约
- c.QM 为放贷方提供针对还款能力责任的某些保护✓
- d.QM 免除核实收入的必要
合格抵押贷款是一类满足特定产品和核保标准的贷款，作为回报，其赋予债权人对还款能力要求的合规推定（安全港或可反驳推定）。QM 并不保证不违约，不免除收入核实，且通常不得含有气球付款或高风险特征。Ability-to-Repay/Qualified Mortgage Rule (Reg Z 1026.43)
两名贷款专员约定，各自将转介介绍给对方配偶的保险代理机构，以换取每笔成交的现金。根据 RESPA，这种互惠的"转介换费用"约定属于：
- a.因为双方都持牌所以被允许
- b.若每年低于1,000美元则被允许
- c.被禁止的回扣安排✓
- d.因为是互惠的所以被允许
RESPA 第8条禁止任何以换取有价物为目的转介结算服务业务的协议或默契。互惠、持牌或金额门槛都不能使该安排合法；按转介付费正是法律所禁止的。只有为按合理价值实际提供的服务付款才被允许。Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA Section 8)
在可撤销的再融资中，通常必须向每名享有撤销权的消费者提供多少份撤销权通知副本？
- a.两份✓
- b.四份
- c.一份
- d.无需提供
Reg Z 通常要求每名有权撤销的消费者收到两份撤销权通知副本，以便一份留存、一份在需要时用于行使权利。所有对主要住宅拥有权益的消费者均享有撤销权，其中任一人行使即可为全体取消该交易。Truth in Lending Act (Right of Rescission, Reg Z 1026.23)
Regulation N（MAP 广告规则）适用于下列哪一方就抵押信贷产品所作的商业宣传？
- a.仅评估师
- b.广泛的各类主体，包括抵押经纪人、放贷方、服务商和广告方✓
- c.仅联邦特许银行
- d.仅房地产经纪人
《抵押贷款行为与做法广告规则》（Regulation N）广泛适用于宣传抵押信贷产品的主体，包括抵押经纪人、放贷方、服务商、广告公司及参与此类商业宣传的其他方。其对重大失实陈述的禁止不限于单一类别的实体。Mortgage Acts and Practices Advertising Rule (Reg N, 12 CFR 1014)
在完成以已开发不动产作担保的贷款前，放贷方必须获取关于该房产是否位于特殊洪水危险区的认定。该认定记录在：
- a.标准洪水危险认定表✓
- b.评估报告
- c.可疑活动报告
- d.贷款估算书（Loan Estimate）
联邦洪水规则要求放贷方填写标准洪水危险认定表（SFHDF），以记录担保贷款的房产是否位于特殊洪水危险区。该认定决定是否需要洪水保险。贷款估算书、评估报告和 SAR 各有完全不同的用途。Flood Disaster Protection Act / National Flood Insurance Program
借款人在预定止赎拍卖前40天提交了完整的止损缓解申请。根据 Reg X，服务商通常必须：
- a.立即拒绝所有选项
- b.因止赎已开始而忽略该申请
- c.在评估前收取审核费
- d.评估该申请，并在其审核待决期间不推进止赎拍卖✓
Regulation X 的止损缓解程序通常禁止服务商在拍卖前37天以上提交的完整止损缓解申请待评估期间推进止赎拍卖（"双轨"禁令）。服务商必须审核申请，并在推进前给予借款人接受或就要约提出申诉的机会。Real Estate Settlement Procedures Act (Reg X servicing rules)
某分行经理提议，对任何以高于面值利率至少0.25%成交的贷款，向发起人额外发放奖金。根据《贷款发起人薪酬规则》，这种奖金结构：
- a.若奖金低于500美元则被允许
- b.被允许，因为奖金总是被允许的
- c.若在成交披露书上披露则被允许
- d.被禁止，因为它以交易条款（利率）为基础支付薪酬✓
以利率为发起人薪酬的任何部分依据都是被禁止的，因为利率属于交易条款。与成交高于面值利率贷款挂钩的奖金直接诱使向消费者收取更高利率，违反 Reg Z 1026.36。金额上限或披露都无法使其合规。Loan Originator Compensation Rule (Reg Z 1026.36)
下列哪项最能描述反洗钱规则下作为危险信号的"拆分交易"（structuring）？
- a.将一笔大额现金交易拆分成较小金额以规避申报门槛✓
- b.提前还清贷款
- c.再融资到更低利率
- d.分期购买洪水保险
拆分交易是指故意将一笔大额货币交易分成多笔较小交易，使每笔都低于申报门槛，以避免触发货币交易报告。它是公认的洗钱危险信号，本身即为联邦罪行。再融资或提前还款等正当活动不属于拆分交易。Bank Secrecy Act / Anti-Money Laundering (FinCEN rules)
根据评估独立性规则，编制估值的人员通常应获得怎样的报酬？
- a.完全由贷款发起人设定的费用
- b.完全不付费
- c.放贷方能谈到的最低费用
- d.与该房产所在地理市场惯常且合理的费率✓
《多德-弗兰克》评估独立性条款要求，向收费评估师支付的费率须为房产所在地理市场评估服务的惯常且合理费率。这通过防止以人为压低费用施压来保护评估师的独立性。贷款发起人不能单方面压低费用。Appraisal Independence Requirements (TILA / Reg Z 1026.42)
借款人在三天期限内有效行使了对房屋净值再融资的撤销权。这对担保权益有何影响？
- a.担保权益归于无效，放贷方须在20天内退还费用✓
- b.该撤销不产生法律效力
- c.借款人仍须立即偿付所有费用
- d.放贷方可保留贷款款项
当消费者撤销时，担保权益归于无效，消费者对任何金额（包括融资费用）不承担责任。在收到撤销通知后20个日历日内，债权人必须退还任何款项或财产，并采取行动以反映担保权益已终止。随后消费者交回贷款款项。Truth in Lending Act (Right of Rescission, Reg Z 1026.23)
根据 Reg X，服务商通常在借款人逾期超过多少天之前，不得作出止赎所需的首次通知或备案？
- a.90天
- b.30天
- c.120天✓
- d.60天
Regulation X 通常禁止服务商在借款人抵押贷款义务逾期超过120天之前，作出止赎程序所需的首次通知或备案。这一等待期让借款人在止赎程序开始前有时间寻求止损缓解选项。Real Estate Settlement Procedures Act (Reg X servicing rules)
某放贷方希望保存其抵押广告记录以遵守 Regulation N。下列哪种做法最有助于合规？
- a.只宣传低于实际提供水平的利率
- b.在规定期限内保留商业宣传及有实质性差异版本的副本✓
- c.仅依赖对广告文案的口头批准
- d.广告投放后立即删除
Regulation N 包含记录保存要求，指示受监管主体在规定期限内（通常为24个月）保留有实质性差异的商业宣传、销售话术及有关抵押信贷产品的相关材料副本。良好的记录保存可证明广告并无欺骗性。删除广告或宣传无法提供的利率会破坏合规。Mortgage Acts and Practices Advertising Rule (Reg N, 12 CFR 1014)
购房者以 $400,000 购买住房，首付 $80,000，贷款 $320,000。贷款价值比（LTV）是多少？
- a.20%
- b.75%
- c.80%✓
- d.25%
LTV = 贷款额 / 价值 = $320,000 / $400,000 = 80%。20% 是首付比例而非 LTV。25% 和 75% 都不等于贷款除以购买价。
某房产价值 $500,000，第一顺位抵押贷款 $350,000，房屋净值信用额度（HELOC）余额 $50,000。综合贷款价值比（CLTV）是多少？
- a.70%
- b.75%
- c.90%
- d.80%✓
CLTV =（所有留置权之和）/ 价值 =（$350,000 + $50,000）/ $500,000 = 80%。70% 忽略了 HELOC。90% 和 75% 与总留置权除以价值不符。
借款人月总收入 $6,000，PITI（本息税险）月供合计 $1,500。前端（住房）债务收入比是多少？
- a.25%✓
- b.22%
- c.20%
- d.30%
前端 DTI = PITI / 月总收入 = $1,500 / $6,000 = 25%。其他选项均不等于住房月供除以收入。
借款人月总收入 $8,000。PITI 为 $2,000，其他月度债务合计 $800（车贷 $400、信用卡 $200、学生贷款 $200）。后端 DTI 是多少？
- a.28%
- b.25%
- c.30%
- d.35%✓
后端 DTI =（PITI + 其他债务）/ 收入 =（$2,000 + $800）/ $8,000 = 35%。25% 是前端比率（2,000/8,000）；其余选项遗漏了部分债务。