400 道题
在 FHA 贷款上，前期抵押保险费（UFMIP）最常见的处理方式是什么？
- a.计入贷款金额进行融资✓
- b.支付给评估师
- c.首次购房者可豁免
- d.仅由卖方支付
FHA 借款人通常将 UFMIP 加入基础贷款额进行融资，尽管也可现金支付。它不会自动豁免、也非仅由卖方支付或支付给评估师。FHA
VA 融资费最恰当的描述是：
- a.有助于维持 VA 贷款项目的一次性费用✓
- b.每月抵押保险费
- c.房产税
- d.一个折扣点
VA 融资费是一次性收费（常可融资），用于抵消纳税人成本，某些残疾退伍军人可豁免；VA 贷款没有每月抵押保险。它不是折扣点或房产税。VA
传统 97 项目允许最高 97% LTV 融资。在一套 $300,000 的住房上，该项目的最低首付是多少？
- a.$10,500
- b.$15,000
- c.$9,000✓
- d.$3,000
在 97% LTV 时借款人付 3% 首付：3% x $300,000 = $9,000。$10,500 是 3.5%（FHA），$15,000 是 5%，$3,000 只是 1%。
传统资格审核常用 28/36 比率准则。对于月总收入 $6,000 的借款人，按 36 这一数字，最大月度总债务（含 PITI）是多少？
- a.$2,520
- b.$1,680
- c.$2,000
- d.$2,160✓
36 指 36% 后端比率：36% x $6,000 = 最大总债务 $2,160。$1,680 是 28% 的住房数字，而非总债务上限。
抵押贷款中使用的三大全国消费者信用报告机构是：
- a.Equifax、Experian 和 TransUnion✓
- b.HUD、CFPB 和 FTC
- c.FHA、VA 和 USDA
- d.房利美、房地美和吉利美
Equifax、Experian 和 TransUnion 是产出承销所用报告和评分的三大信用机构。其他列表分别是贷款项目、二级市场机构或监管机构——都不是信用机构。
贷款价值比（LTV）的计算方式是：
- a.贷款额除以购买价与评估价中的较低者✓
- b.首付除以贷款
- c.价值减去贷款
- d.收入除以债务
LTV = 贷款额 /（销售价与评估价中的较低者），以百分比表示。其他公式描述的是 DTI 或无关关系。
借款人购买一套 $525,000 的住房并融资 $420,000。LTV 是多少？
- a.80%✓
- b.75%
- c.90%
- d.85%
LTV = $420,000 / $525,000 = 80%。其他百分比均不等于贷款除以价格。
某房产评估价 $250,000。借款人已有第一顺位抵押贷款 $150,000，并希望获得第二顺位抵押贷款 $37,500。由此产生的 CLTV 是多少？
- a.80%
- b.75%✓
- c.70%
- d.60%
CLTV =（$150,000 + $37,500）/ $250,000 = $187,500 / $250,000 = 75%。60% 只算第一顺位；其余不符。
某借款人月总收入 $4,000，拟定 PITI 为 $1,200。前端比率是多少？
- a.33%
- b.28%
- c.30%✓
- d.25%
前端比率 = $1,200 / $4,000 = 30%。其他百分比均不等于 PITI 除以总收入。
月总收入 $12,000。PITI 为 $3,000，其他月度债务为 $1,800。后端 DTI 是多少？
- a.40%✓
- b.36%
- c.25%
- d.30%
后端 DTI =（$3,000 + $1,800）/ $12,000 = $4,800 / $12,000 = 40%。25% 是前端比率；其余遗漏了部分债务。
本息为每月 $900，年度税费 $2,400，年度保险 $1,200，无 PMI。每月 PITI 是多少？
- a.$1,200✓
- b.$1,300
- c.$1,100
- d.$900
PITI = $900 +（$2,400/12）+（$1,200/12）= $900 + $200 + $100 = $1,200。其他合计误算了每月托管。
在 $180,000 的贷款上，借款人支付 2.5 个折扣点。费用是多少？
- a.$4,500✓
- b.$5,400
- c.$3,600
- d.$1,800
费用 = 2.5% x $180,000 = $4,500。$3,600 是 2 个点，$1,800 是 1 个点，$5,400 是 3 个点。TILA / Regulation Z
一笔 5/1 ARM 起始利率 3.50%。首次调整时指数+保证金等于 6.25%，首次上限为 2%。新利率是多少？
- a.5.50%✓
- b.6.00%
- c.6.25%
- d.3.50%
首次 2% 上限限制涨幅：3.50% + 2% = 5.50%，低于完全指数化的 6.25%。本期不能达到 6.25%，但确实高于 3.50% 起始利率。
票面利率为 6.50%。在 2-1 买断的第一年，借款人支付的利率是多少，第二年又适用什么利率？
- a.先 5.50% 后 6.50%
- b.先 3.50% 后 4.50%
- c.先 6.50% 后 5.50%
- d.先 4.50% 后 5.50%✓
2-1 买断第一年降 2%，第二年降 1%：6.50% - 2% = 4.50%（第一年），然后 6.50% - 1% = 5.50%（第二年）。第三年恢复票面利率 6.50%。
在 $400,000 的 FHA 购房中采用最低首付，基础贷款额上限（在融资 UFMIP 之前）是多少？
- a.$390,000
- b.$380,000
- c.$386,000✓
- d.$372,000
FHA 最高融资为 96.5%：0.965 x $400,000 = $386,000（3.5% / $14,000 首付）。$380,000 是 95%，$372,000 是 93%，$390,000 不等于 96.5%。FHA
某贷款余额 $150,000，年利率 4.8%。下一期月供中有多少是利息？
- a.$620
- b.$500
- c.$720
- d.$600✓
月利息 = $150,000 x（0.048/12）= $150,000 x 0.004 = $600。$720 错误地使用了 5.76%/12；其余与每月 0.4% 不符。
一套房屋价值 $450,000。借款人希望第一顺位抵押贷款 $315,000，第二顺位 $22,500。CLTV 是多少？
- a.80%
- b.70%
- c.72%
- d.75%✓
CLTV =（$315,000 + $22,500）/ $450,000 = $337,500 / $450,000 = 75%。70% 只算第一顺位；其余不符。
某借款人月总收入 $6,500。按 28% 住房比率，借款人可符合资格的最大 PITI 是多少？
- a.$1,625
- b.$1,820✓
- c.$1,950
- d.$2,080
最大 PITI = 28% x $6,500 = $1,820。$1,625 用 25%，$1,950 用 30%，$2,080 用 32%——都与所述 28% 不符。
USDA 担保贷款收取一笔前期担保费和一笔年度费。这些费用的用途与下列哪项最相似？
- a.业主协会会费
- b.房产税
- c.FHA 的前期和年度 MIP✓
- d.一个折扣点
与 FHA 的前期和年度 MIP 类似，USDA 的前期担保费和年度费用于为项目提供违约保险资金。它们不是折扣点、房产税或业主协会会费。USDA
在许多采用最低首付的 FHA 贷款上，年度 MIP 通常持续多长时间？
- a.仅到 80% LTV
- b.从不适用
- c.贷款整个存续期✓
- d.恰好 5 年
对于首付低于 10% 的 FHA 贷款，年度 MIP 通常持续贷款整个存续期，这与可在约 78–80% LTV 取消的传统 PMI 不同。它不限于五年，且确实适用。FHA
下列哪项是可用于设定可调利率抵押贷款利率的指数示例？
- a.SOFR（担保隔夜融资利率）✓
- b.借款人的 FICO 评分
- c.发起费
- d.贷款的保证金
SOFR 是用于调整 ARM 利率的常见市场指数。保证金是加到指数上的（本身不是指数），FICO 评分和发起费与 ARM 指数无关。
在 ARM 中，初始的“起始”或“诱导”（teaser）利率最恰当的描述是：
- a.永久利率
- b.保证金
- c.终身上限
- d.随后会调整的暂时性低导入利率✓
诱导（起始）利率是初始固定期内较低的导入利率；随后利率会依据指数加保证金并受上限约束进行调整。它不是上限、保证金或永久利率。
在承销中，“储备金”（reserves）通常指：
- a.未付利息
- b.贷方的利润
- c.借款人成交后剩余的流动资产，常以若干个月的 PITI 衡量✓
- d.应缴房产税
储备金是借款人支付首付和成交费用后剩余的流动资产，常以若干个月的 PITI 表示，用以显示在收入中断时继续还款的能力。它不是贷方利润、未付利息或税费。
当借款人使用赠与资金作为首付时，贷方通常要求：
- a.无需任何要求，赠与从不被允许
- b.一年内偿还
- c.一封说明该资金并非贷款的赠与信✓
- d.赠与人为贷款作共同签署人
贷方通常允许来自合格赠与人的赠与资金，但要求提供一封确认无需偿还的赠与信，以及转账凭证。赠与是被允许的、无需偿还，赠与人也无需共同签署。
永久买断（permanent buydown）与临时买断有何不同？
- a.两者都不改变月供
- b.永久买断在整个贷款期内降低票面利率，而临时买断只在最初几年降低利率✓
- c.永久买断只持续一年
- d.临时买断持续整个期限
永久买断（支付折扣点）在整个期限内降低票面利率，而临时买断（如 2-1）只在最初几年降低有效利率，之后恢复至票面利率。两者都会改变月供。
可转换 ARM（convertible ARM）赋予借款人以下哪种选择权？
- a.增加贷款金额
- b.在指定时段内转为固定利率，通常需付费✓
- c.跳过还款
- d.取消房产税托管
可转换 ARM 包含转换功能，允许借款人在设定期间内转为固定利率，通常需付费，且无需完整再融资。它不允许跳过还款、取消托管或增加贷款。
根据 TRID 规则，消费者提交哪一组信息时才在法律上构成一份抵押贷款'申请'？
- a.姓名、社会安全号和房主保险证明
- b.姓名、收入、社会安全号、房产地址、房产估值和申请的贷款金额✓
- c.一份由借款人和共同借款人签署的完整 1003 表
- d.仅姓名、收入和一份已签署的购房合同
根据 TRID，一份申请由六项特定信息组成：姓名、收入、社会安全号、房产地址、房产估值和申请的贷款金额。并不要求签署 1003 表；一旦贷款方收齐全部六项信息，贷款估算（LE）的计时便开始。TRID
贷款专员在周一收到借款人的姓名、收入、社会安全号、目标房产地址、房产估值和申请的贷款金额。三个工作日的贷款估算计时何时开始？
- a.在评估完成之后
- b.在借款人支付申请费之后
- c.从周一立即开始，因为申请所需的全部六项信息现已收齐✓
- d.只有在借款人签署 1003 表之后
六项信息已经齐全，因此已构成一份'申请'，LE 计时从收齐当天开始。贷款方必须在三个工作日内交付或寄出贷款估算。无需签名或付费即可启动计时。TRID
以下哪一项不属于构成 TRID 申请的六项信息之一？
- a.消费者雇主的地址✓
- b.申请的贷款金额
- c.房产估值
- d.消费者的社会安全号
六项信息为：姓名、收入、社会安全号、房产地址、房产估值和申请的贷款金额。雇主地址不在其中。收集它可能属于办理流程的一部分，但不影响是否已构成申请。TRID
贷款方必须在收到申请后最多几个工作日内交付或寄出贷款估算？
- a.1 个工作日
- b.7 个工作日
- c.3 个工作日✓
- d.2 个工作日
贷款估算必须在贷款方收到消费者申请后最多三个工作日内交付或寄出。这是 TRID 的一项核心时限规定。TRID
除了必须在申请后三个工作日内提供外，贷款估算还必须在成交前最多几个工作日送达消费者？
- a.1 个工作日
- b.7 个工作日✓
- c.5 个工作日
- d.3 个工作日
消费者必须在成交前最多七个工作日收到贷款估算。这确保借款人在对贷款承担义务之前有时间审阅估算的条款。TRID
消费者必须在成交前至少多久收到成交披露（CD）？
- a.1 个工作日
- b.7 个工作日
- c.3 个日历日
- d.3 个工作日✓
消费者必须在成交前至少三个工作日收到成交披露。此等待期让借款人有时间审阅最终条款和费用。TRID
对于成交披露的三个工作日等待期，'工作日'的定义是：
- a.仅周一至周五
- b.贷款方办公室向公众开放的任何一天
- c.除周末外的所有日历日
- d.除周日和法定公共假日外的所有日历日✓
对于 CD 等待期和其他精确的时限规则，'工作日'采用更具体的定义：除周日和法定公共假日外的所有日历日。这意味着周六通常算作工作日。TRID
在计算交付贷款估算的三天时，'工作日'指：
- a.除周日和联邦假日外的所有日历日
- b.美联储开门的任何一天
- c.贷款方向公众开放并开展其几乎全部业务职能的一天✓
- d.始终为周一至周六
三天的 LE 交付期采用'工作日'的一般定义：贷款方办公室向公众开放并开展其几乎全部业务职能的一天。这与 CD 等待期所用的更精确定义不同。TRID
在消费者收到贷款估算并表明继续意向之前，贷款方可以收取以下哪项费用？
- a.评估费
- b.办理费
- c.贷款申请费
- d.为获取消费者信用报告而收取的真实且合理的费用✓
在消费者收到 LE 并表明继续意向之前，贷款方唯一可以收取的费用是为获取消费者信用报告而收取的真实且合理的费用。所有其他费用都必须等到消费者表明继续意向之后。TRID
以下哪项构成消费者'继续进行'交易的意向？
- a.消费者仅提供六项信息
- b.在收到 LE 后，消费者以口头或书面形式明确表示希望继续的任何沟通✓
- c.消费者保持沉默七个工作日
- d.签署最初的 1003 表
继续意向是指消费者在收到贷款估算后，以口头或书面形式明确表示希望继续的任何肯定行为。沉默不构成继续意向，而且它不能发生在收到 LE 之前。TRID
当有效的情形变更足以证明需要修订贷款估算时，贷款方必须在收到足以确立该变更的信息后几个工作日内交付或寄出修订版？
- a.1 个工作日
- b.7 个工作日
- c.3 个工作日✓
- d.4 个工作日
在发生有效的情形变更后，贷款方必须在收到足以确立该情形变更已发生的信息后三个工作日内提供修订版贷款估算。这会为受影响的费用重置适用的容差基准。TRID
修订版贷款估算必须在成交前最多几个工作日送达消费者？
- a.3 个工作日
- b.1 个工作日
- c.7 个工作日
- d.4 个工作日✓
修订版贷款估算必须在成交前最多四个工作日送达消费者。由于消费者还必须在成交前三个工作日收到成交披露，因此修订版 LE 不能在提供 CD 当天或之后发出。TRID
以下哪项费用适用零容差（从 LE 到 CD 不得上涨）？
- a.房主保险费
- b.贷款方收取的贷款发放费✓
- c.预付利息
- d.登记费
支付给贷款方、抵押经纪人或关联方的费用，以及由关联方提供、消费者无法自选的服务费用，均适用零容差。贷款方自身的发放费不能从 LE 到 CD 上涨。TRID
以下哪项费用属于 10% 累计容差类别？
- a.贷款方的核保费
- b.登记费✓
- c.过户税
- d.预付利息
登记费，以及当消费者从贷款方书面清单中选择服务提供商时可自选的第三方服务费用，属于 10% 累计容差。这些费用可以上涨，但总体最多上涨 10%。TRID
以下哪项通常不受容差限制（可变动而不违反诚信）？
- a.登记费
- b.贷款方的发放费
- c.过户税
- d.预付利息（按日计息）✓
预付（按日计）利息属于'无容差'类别，意味着它可以从 LE 到 CD 变动而不违反诚信。同属该类别的还有房产保险费、托管账户金额，以及消费者使用不在贷款方清单上的提供商自选的服务。TRID
借款人选择了一家不在贷款方书面提供商清单上的产权公司。该产权服务费属于哪个容差类别？
- a.单独的过户税容差
- b.10% 累计容差
- c.零容差
- d.无容差✓
当消费者自行选购服务并选择了不在贷款方书面清单上的提供商时，该费用属于'无容差'类别。由于消费者选择了清单之外的提供商，贷款方对该费用的估算不受严格容差约束。TRID
借款人从贷款方书面服务提供商清单中选择了一家虫害检查提供商。该费用适用哪种容差？
- a.10% 累计容差✓
- b.无容差
- c.单独的 25% 容差
- d.零容差
当消费者可以自行选购某项服务并从贷款方书面清单中选择提供商时，该费用属于 10% 累计容差类别。选择清单内的提供商可使该费用保持在总体 10% 的限额之内。TRID
在贷款估算中披露的过户税适用哪种容差？
- a.10% 容差
- b.15% 容差
- c.零容差✓
- d.无容差
过户税属于零容差类别，意味着成交时收取的金额通常不得超过贷款估算中披露的金额。过户税税率由法律规定，因此贷款方应准确披露。TRID
在发出成交披露后，以下哪项变更需要在成交前重新计算三个工作日的等待期？
- a.从固定利率贷款变更为可调利率贷款✓
- b.登记费降低 50 美元
- c.某第三方费用增加 30 美元
- d.贷款专员电话号码的打字错误
CD 发出后只有三种变更会触发新的三个工作日等待期：年百分率（APR）变得不准确（超出容差上涨）、贷款产品发生变更，或添加了提前还款罚金。从固定利率改为可调利率属于贷款产品变更，因此需要新的等待期。TRID
以下哪项 CD 后的变更不会触发新的三个工作日等待期？
- a.贷款产品从固定利率变为可调利率
- b.卖方成交费用的小幅下降✓
- c.APR 上涨超过适用容差
- d.添加提前还款罚金
卖方成交费用的小幅下降不涉及触发新等待期的三种情形。只有 APR 不准确、贷款产品变更或添加提前还款罚金，才要求消费者收到更正后的 CD 并再等待三个工作日。TRID
在成交披露后，除以下哪种情况外，其余都需要新的三个工作日等待期？
- a.添加了提前还款罚金
- b.消费者的房主保险费降低了 20 美元✓
- c.APR 变得不准确（超出容差上涨）
- d.贷款产品发生变更
触发新的三个工作日等待期的三种情形是：APR 不准确、添加提前还款罚金和贷款产品变更。房主保险费的小幅下降不属于其中之一，因此不需要新的等待期。TRID
如果成交披露以邮寄方式送出，在没有更早收到的证据的情况下，消费者被推定何时收到？
- a.寄出当天
- b.寄出后三个工作日✓
- c.寄出后七个工作日
- d.寄出后一个工作日
根据'邮箱规则'，如果 CD 以邮寄方式送出，除非贷款方有更早收到的证据，否则消费者被推定在寄出后三个工作日收到。随后三个工作日的等待期从该推定收到日起算。TRID
以下哪项会在贷款估算中披露？
- a.成交时保证的最终、精确的成交所需现金金额
- b.房地产经纪人的佣金分成
- c.估算的利率、月供和总成交费用✓
- d.卖方的净收益
贷款估算披露关键的估算贷款条款，包括利率、每月本金和利息还款额以及估算的总成交费用。它是一份旨在帮助消费者理解和比较报价的估算，而非最终的、有保证的数字。TRID
贷款估算的主要目的是：
- a.帮助消费者了解关键贷款条款和费用并在各贷款方之间进行比较✓
- b.在 30 天内保证利率
- c.作为具有约束力的贷款合同
- d.取代本票
贷款估算旨在为消费者提供关于抵押贷款关键条款和费用的清晰、可比信息，以便他们在各贷款方之间进行比较。它不是合同、利率保证，也不能替代本票。TRID