400 道题
一位贷款专员只向少数族裔申请人展示以少数族裔为主社区的贷款项目,而从不向白人申请人提及这些区域。这是以下哪种做法的例子?
- a.煽动抛售
- b.引导(steering)✓
- c.仅为差别性影响
- d.红线圈定
根据受保护特征把申请人引向或引离特定社区就是引导。红线圈定是对整个区域拒绝信贷;煽动抛售是利用恐惧诱发出售;这是故意的差别对待,而非仅有差别性影响的中立政策。Fair Housing Act
一项看似中立的放贷政策在无商业理由的情况下,无意中对某受保护类别造成明显更差的结果,根据以下理论仍可能违法:
- a.煽动抛售
- b.红线圈定
- c.差别对待(disparate treatment)
- d.差别性影响(disparate impact)✓
差别性影响针对表面中立、却在无正当商业必要的情况下不成比例地损害受保护类别的政策。差别对待要求故意的区别对待;红线圈定和煽动抛售是具体做法,而非这一影响理论本身。Fair Housing Act / ECOA (disparate impact)
在禁止不公平、欺骗性或滥用性行为或做法(UDAAP)的规定下,某做法在何种情况下属于'欺骗性'?
- a.在档案某处的小字中有披露
- b.误导或很可能误导合理消费者从而使其受损✓
- c.仅收取较高但已披露的利率
- d.在至少另一个州是合法的
'欺骗性'行为涉及很可能误导理性行事之合理消费者的重大陈述或遗漏。合法且已披露的高利率本身并不构成欺骗;在他州合法与否无关;把事实藏在小字中本身可能助长欺骗,而非消除欺骗。UDAAP (Dodd-Frank)
在消费者抵押贷款中,哪个机构拥有执行禁止不公平、欺骗性或滥用性行为规定的主要联邦权力?
- a.证券交易委员会(SEC)
- b.住房与城市发展部(HUD)
- c.仅联邦储备委员会
- d.消费者金融保护局(CFPB)✓
CFPB对包括抵押贷款在内的消费者金融产品拥有执行UDAAP的主要权力。联邦储备已不再在此拥有主要规则制定权;HUD负责公平住房事务;SEC监管证券,而非消费者抵押贷款的UDAAP。UDAAP (Dodd-Frank)
一家放贷机构将产品设计得让消费者无法合理保护自身利益,并不合理地利用其理解不足。这最符合UDAAP的哪一类别?
- a.仅不公平
- b.都不是;这只是激进销售
- c.仅欺骗性
- d.滥用性✓
'滥用性'行为会实质性妨碍消费者理解某条款,或不合理地利用消费者的理解不足或无力保护其利益。'不公平'侧重于重大且不可避免的损害,'欺骗性'侧重于误导性陈述;将其视为单纯激进销售忽略了它是被明确禁止的行为。UDAAP (Dodd-Frank)
根据《贷款发起人薪酬规则》,在封闭式抵押贷款中,贷款发起人的薪酬不得基于:
- a.实际成交的贷款笔数
- b.发起贷款的总美元金额
- c.贷款的利率或其他条款✓
- d.固定时薪
《LO薪酬规则》禁止将发起人薪酬建立在某笔交易的条款或条件(如利率)之上。薪酬可基于总体贷款量、时薪或成交笔数,这些都不会将报酬与单笔贷款的具体条款挂钩。Loan Originator Compensation Rule
一位贷款专员仅因某笔贷款能让自己获得更高佣金,就把一位资质良好的借款人引导进利率更高的贷款。这种被禁止的做法称为:
- a.利率锁定
- b.向借款人返还收益率差价
- c.(为薪酬的)引导(steering)✓
- d.桌上融资(table funding)
为增加发起人报酬而把借款人引导进对其不利的贷款,属于《LO薪酬规则》所禁止的引导。桌上融资是一种融资机制;向借款人返还差价是降低其成本而非损害其利益;利率锁定只是在一段时间内固定利率。Loan Originator Compensation Rule
在同一笔交易中,贷款发起人通常可以从以下哪一方获得薪酬?
- a.仅从产权公司
- b.谁付得多就从谁那里
- c.消费者或债权人二者之一,但同一笔交易中不能两者都有✓
- d.同时从消费者和债权人处
双重薪酬禁令意味着在同一笔交易中,发起人通常不能同时由消费者和债权人支付,只能二者取其一。选择付得多的一方或由双方支付都违反规则;产权公司不是LO薪酬的来源。Loan Originator Compensation Rule
《抵押贷款行为与做法广告规则》(条例N)主要禁止:
- a.在关于抵押贷款产品的商业沟通中作重大虚假陈述✓
- b.收取任何发起费
- c.仅在互联网上做广告
- d.完全禁止宣传任何抵押贷款利率
条例N(MAP规则)禁止在任何关于抵押信贷产品条款的商业沟通中作重大虚假陈述。它不禁止宣传利率或在线广告,也不禁止收取合法的发起费。Mortgage Acts and Practices / Regulation N
一则广告用大字宣传'2.99%的抵押贷款',但几乎没人能拿到该利率,消费者申请时也不予兑现。这是以下哪种的典型例子?
- a.诱饵调包(bait-and-switch)广告✓
- b.一项必需的政府利率上限
- c.一种允许的引流利率披露
- d.一次合法的利率锁定
宣传一个实际上无法真正获得的诱人利率以吸引申请人,随后将其转向更差条款,即诱饵调包,作为欺骗性做法被禁止。它不是允许的披露;不涉及政府利率上限;利率锁定是被兑现的承诺,而非诱饵。Mortgage Acts and Practices / Regulation N
以下哪则抵押贷款广告宣传最可能构成条例N下被禁止的虚假陈述?
- a.'请联系我们了解当前利率和条款'
- b.'提供FHA和VA贷款'
- c.'永远保证最低还款,无论如何'✓
- d.'合格借款人利率低至6.25% APR,须经批准'
像'永远保证最低还款,无论如何'这样的绝对保证,虚假地表示条款不会变化,受条例N禁止。带有适当限定的利率表述、邀请咨询,以及真实说明提供某些贷款类型,都是被允许的。Mortgage Acts and Practices / Regulation N
主要为产生新费用而反复对借款人贷款进行再融资、对借款人几乎无净收益,这种掠夺性做法称为:
- a.红线圈定
- b.引导
- c.桌上融资
- d.反复翻做贷款(套取净值)✓
反复翻做贷款是为产生费用而不断再融资,同时套取净值,对借款人没有真正好处。引导是为薪酬把借款人推向更差条款;红线圈定是按地域拒贷;桌上融资是中性的融资安排。Predatory lending / HOEPA
以下哪项最能体现掠夺性放贷的特征?
- a.提供清晰、准确的披露
- b.为借款人提供其符合资格的最低成本选项
- c.明知借款人无力偿还仍发放贷款✓
- d.在成交前核实借款人的还款能力
不顾或明知借款人无力偿还仍发放贷款是掠夺性放贷的核心特征,违反还款能力原则。核实还款能力、提供准确披露、提供最低成本的合格选项,都是负责任、非掠夺性放贷的标志。Predatory lending / Ability-to-Repay
根据《格雷姆-里奇-比利雷法》(GLBA),抵押贷款公司保护客户非公开个人信息(NPI)的义务主要要求它:
- a.自由地与任何营销伙伴共享NPI
- b.成交后删除所有客户记录
- c.维持保护措施以确保NPI安全并提供隐私通知✓
- d.为了透明公开客户的贷款余额
GLBA要求金融机构提供隐私通知,并为NPI维持行政、技术和物理保护措施。公开余额或自由共享NPI都会违反隐私义务;GLBA也未要求在成交后删除记录。Gramm-Leach-Bliley Act (Privacy) / Safeguards
一位贷款专员将含有社会安全号码的纸质贷款申请过夜留在共用办公楼里一张未上锁的办公桌上。这最直接违反了:
- a.保护NPI的GLBA保护措施规则✓
- b.《贷款发起人薪酬规则》
- c.RESPA第8条反回扣规定
- d.《公平住房法》
未对含NPI的文件进行物理保护违反了GLBA保护措施规则,该规则要求保护客户信息。RESPA第8条针对回扣;LO薪酬规则针对报酬;《公平住房法》针对歧视,均不管辖对NPI的物理保护。Gramm-Leach-Bliley Act (Safeguards Rule)
根据GLBA,金融机构在与某些非关联第三方共享消费者NPI之前,通常必须向消费者提供:
- a.现金付款
- b.隐私通知,并在许多情况下提供选择退出的权利✓
- c.有保证的更低利率
- d.该第三方的所有权
GLBA要求提供说明信息共享做法的隐私通知,并在许多非关联共享情形下提供选择退出的机会。消费者不因其NPI而应获得现金付款、利率下调或该第三方的所有权。Gramm-Leach-Bliley Act (Privacy)
一家产权公司为每笔转介给它的贷款向抵押贷款经纪人支付200美元,而不提供任何服务作为回报。根据RESPA第8条,这笔付款是:
- a.为转介结算服务业务而支付的被禁止回扣✓
- b.低于500美元即被允许
- c.作为营销费用被允许
- d.只要在成交披露表上披露即被允许
RESPA第8条禁止为转介结算服务业务而给予或收受费用或有价物,当没有真正提供服务时尤其如此。转介费不是合法的营销费用;不存在使其合法的金额门槛;披露也无法使非法回扣合法化。RESPA Section 8
根据RESPA第8条,以下哪笔付款通常是被允许的?
- a.仅因将借款人转介给产权公司而支付的费用
- b.两家提供商为引导业务而分成的回扣
- c.为每笔成交的转介而送给房地产经纪人的礼品卡
- d.为实际提供的、按合理市场价值计价的商品或服务而付款✓
RESPA第8条允许为实际提供的商品或服务按其合理市场价值付款。仅为转介支付的费用、回扣分成以及与转介挂钩的礼品都被禁止,因为它们支付的是转介而非真正的服务。RESPA Section 8
RESPA第8条的反回扣条款适用于涉及以下哪类业务的转介?
- a.仅贷款利率
- b.结算(成交)服务,如产权、评估和托管✓
- c.仅房主保险
- d.仅房地产佣金
第8条涵盖结算服务业务的转介,包括产权保险、评估和托管等服务。它不限于利率、单独的房地产佣金或单独的房主保险;其广泛类别是结算服务。RESPA Section 8
一位贷款专员的兄弟拥有一家评估公司,而该公司正被用于这位专员自己借款人的贷款。最合乎道德的做法是:
- a.披露该关系并确保评估师独立性得到维持✓
- b.取消该贷款以避免任何利益冲突的表象
- c.亲自指示评估师所需的估值
- d.什么都不说,反正评估是独立的
披露冲突并维护评估师独立性能够妥善处理该情形而不损害借款人。隐瞒关系有未披露冲突之虞;指示评估师估值是非法胁迫;取消合法贷款则无谓地损害借款人。Ethical duty / conflicts of interest
一位贷款专员发现某同事在明知情况下为客户提交伪造的银行对账单。最合乎道德且恰当的回应是:
- a.私下警告该同事但不采取其他行动
- b.向该同事索要额外佣金的一份
- c.通过适当的内部/监管渠道举报该不当行为✓
- d.为避免职场冲突而不予理会
明知而提交伪造文件构成欺诈,道德义务是通过适当的内部或监管渠道举报。置之不理会助长持续欺诈;私下警告无法阻止损害;分享所得则使该专员成为欺诈的参与者。Ethical duty / mortgage fraud reporting
买方和卖方约定卖方通过一笔向主贷款方隐瞒的、未披露的第二笔贷款秘密借给买方首付款。这是:
- a.抵押贷款欺诈(隐性二次贷款 / 未披露负债)✓
- b.一项必需的政府首付款计划
- c.一项被允许的卖方让利
- d.一次标准的净值赠与
用于首付、且对主贷款方隐瞒的第二笔贷款是'隐性二次贷款',是通过重大虚假陈述实施的一种抵押贷款欺诈。已披露的卖方让利、有凭证的净值赠与以及合法的首付款计划都是透明合法的,与被隐瞒的债务不同。Mortgage fraud (silent second / undisclosed debt)
根据ECOA/条例B,放贷方在何种情况下可以询问申请人的婚姻状况?
- a.在有限情形下,例如当其影响债权人在担保贷款或共同财产贷款中的权利时✓
- b.在任何情况下都绝不可以
- c.仅用于拒绝共同申请人
- d.仅用于对已婚借款人收取更高利率
条例B允许在有限情形下询问婚姻状况,例如当州财产法或共同财产法影响债权人权利时,使用'已婚/未婚/分居'这些用语。它并非被彻底禁止,也绝不可用于拒绝共同申请人或对已婚借款人定更高价。ECOA / Regulation B
某放贷机构的员工惯常向同等资质的少数族裔申请人提供次级产品,却向非少数族裔申请人提供优质产品。这一模式最好被描述为:
- a.可接受的基于风险的定价
- b.RESPA第8条回扣
- c.隐私违规
- d.非法引导 / 贷款产品中的差别对待✓
在申请人同等资质的情况下,基于受保护类别把少数族裔借款人导入更差(次级)产品,属于公平放贷法下的非法引导和差别对待。当申请人同等资质时这并非合法的基于风险定价,也既非隐私问题也非RESPA回扣。Fair lending / steering
一位发起人对借款人说'你必须今天签字,否则永远失去这个利率',而实际上他知道同样的利率明天仍会有。这种施压手法最好被描述为:
- a.可能违反UDAAP的欺骗性/高压做法✓
- b.优秀的销售技巧
- c.一项必需的披露
- d.一次被允许的利率锁定
谎称利率会消失以施压立即签字,是一种可能违反UDAAP的欺骗性高压手法。这不是正当销售技巧,不是必需披露,真正的利率锁定也不依赖虚假的'过期不候'说法。UDAAP / advertising
一位使用轮椅的申请人被告知放贷方'其实不为无法全职工作的人做贷款',尽管该申请人有充足且已核实的残疾收入和投资收入。这可能因以下依据违反《公平住房法》和ECOA:
- a.宗教
- b.家庭状况
- c.年龄
- d.残疾和收入来源✓
因残疾而拒绝或劝阻申请人,并无视合法的残疾收入,构成基于残疾和收入来源的歧视。年龄、宗教和家庭状况虽受保护,但都不是这些具体事实所涉及的依据。Fair Housing Act / disability
以下哪种安排最可能违反《贷款发起人薪酬规则》?
- a.根据成交贷款笔数向贷款专员付款
- b.专门因以更高利率成交贷款而向贷款专员支付更高奖金✓
- c.无论贷款条款如何都向贷款专员支付固定工资
- d.向贷款专员支付时薪
将奖金与以更高利率成交贷款挂钩,是把薪酬建立在贷款条款之上,这为规则所禁止。固定工资、按成交笔数付款和时薪都不随单笔贷款条款变化,是被允许的。Loan Originator Compensation Rule
关联企业安排(经纪人将借款人转介给自己部分持有的产权公司)只有在以下情况下才可能符合RESPA规定:
- a.披露该关系、不强制使用,且仅收取基于持股的回报✓
- b.该关联方按每笔转介向经纪人支付奖金
- c.经纪人对其持股保密
- d.要求借款人必须使用该关联方
RESPA只有在以下情况才允许关联企业安排:书面披露该关系、不要求使用该关联方,且回报仅限于真正的所有权收益(而非转介费)。保密、强制使用和按转介付奖金均违反安全港条件。RESPA Section 8 / affiliated business
在一份购房档案中,以下哪种组合是占用欺诈最强的危险信号?
- a.借款人目前租房,正在购买用于自住的首套房
- b.标记为'自住'的标的房产距借款人的工作和现居住地数百英里✓
- c.借款人已拥有并居住在附近一处价值相近的房屋
- d.标的房产靠近借款人的工作地点
标记为'自住'却远离借款人工作和现居所的房产,强烈提示其不会被真正居住,是占用欺诈的典型危险信号。首次购房前租房、在工作地附近购房、以及在附近拥有价值相近的房屋,都与合法的自住计划相符。Mortgage fraud red flags
像UDAAP这样的消费者保护法在抵押贷款中的核心目的是:
- a.保证每位申请人都获批
- b.保护消费者免受不公平、欺骗性和滥用性对待✓
- c.取消所有利息收费
- d.使放贷方利润最大化
消费者保护法旨在保护消费者免受不公平、欺骗性和滥用性行为或做法之害。它们并不保证获批,不是为使放贷方利润最大化,也不取消合法的利息收费。UDAAP / consumer protection
一位经纪人对房主说'你应该趁更多少数族裔家庭搬进来、房价下跌之前赶紧卖',希望从恐慌性抛售中牟利。这种非法做法是:
- a.引导
- b.红线圈定
- c.差别性影响
- d.煽动抛售(blockbusting)✓
利用对受保护类别迁入社区的恐惧来诱使业主出售,就是煽动抛售。红线圈定按区域拒贷;引导按受保护特征引导买家;差别性影响涉及有不平等效果的中立政策,均不符合诱发恐慌性抛售的情形。Fair Housing Act / blockbusting
一位发起人想通过不安全的公共网络将借款人的完整贷款档案(含社会安全号码和银行数据)用电子邮件发送。GLBA保护措施下的最佳做法是:
- a.使用安全、加密的传输方式保护NPI✓
- b.不加密地把文件短信发到借款人手机
- c.为图方便发布到公共网站
- d.为求速度而不加密发送
GLBA保护措施规则要求保护NPI,因此敏感档案应使用安全、加密的方式传输。不加密的电子邮件、发布到公共网站或不加密短信发送文件都会暴露NPI并违反保护义务。Gramm-Leach-Bliley Act (Safeguards)
根据RESPA,一位抵押贷款经纪人每次收到房地产经纪人的转介就请其吃一顿昂贵晚餐。这最可能是:
- a.作为正常商业礼节总是被允许的
- b.只要餐费低于100美元就被允许
- c.因为没有现金易手而被允许
- d.为转介而给予的被禁止的有价物✓
为换取转介而给予的'有价物'(包括与转介挂钩的餐饮)受RESPA第8条禁止,即便没有现金易手。不存在礼节例外;非现金性质不能使其免责;也不存在使与转介挂钩的礼物合法的固定金额门槛。RESPA Section 8
某放贷方仅因借款人是休产假的女性、假定她'不会重返工作',就拒绝计入其兼职收入。这一假定最可能因以下依据违反ECOA:
- a.年龄
- b.领取公共援助
- c.原国籍
- d.性别(包括怀孕/生育)✓
假定休产假的女性不会重返工作并折减其收入,构成ECOA所禁止的性别歧视(包括怀孕)。年龄、原国籍和公共援助身份虽受保护,但都不是产假假定所涉及的依据。Fair lending / ECOA
当借款人明显无力负担时,以下哪种贷款特征是掠夺性放贷的标志?
- a.适度且已核实的首付款
- b.过高的费用和借款人无法承担的大额气球式还款✓
- c.清晰披露的、有竞争力的APR
- d.在借款人预算之内的完全摊销固定利率贷款
过高费用加上无力承担的气球式还款,注定使借款人失败,是掠夺性放贷的标志。可负担的摊销贷款、有竞争力且已披露的APR以及已核实的首付款,都是负责任放贷的特征。Predatory lending
一位借款人同时符合较低成本的传统贷款和一款让发起人赚得更多的较高成本产品的资格。从道德上讲,发起人应当:
- a.拒绝讨论费用
- b.如实呈现各选项,不为个人利益把借款人引导进更贵的贷款✓
- c.隐瞒传统贷款选项
- d.总是推销让自己赚得最多的产品
合乎道德的做法要求如实呈现各选项,不仅为增加发起人报酬就把借款人引导进更贵的贷款。总是推销报酬最高的产品、隐瞒更便宜的选项或拒绝讨论费用,都违反公平交易义务并可能违反引导规则。Ethical duty / suitability
根据ECOA,禁止在以下哪个方面进行歧视?
- a.仅批准或拒绝的决定
- b.信贷交易的任何方面,从申请到贷后服务和催收✓
- c.仅所收取的利率
- d.仅广告
ECOA禁止在信贷交易的任何方面进行歧视,包括申请、评估、条款、贷后服务和催收。将其局限于仅利率、仅批准决定或仅广告,都低估了该法的全部适用范围。ECOA / Regulation B
一名欺诈者编造一个完全虚构、并不存在的借款人和房产,然后骗取贷款资金。这种手法称为:
- a.空气贷款(air loan)✓
- b.一种被允许的过桥贷款
- c.利率与期限再融资
- d.净值赠与
'空气贷款'是一种欺诈,其中借款人、房产、有时整笔交易都是捏造的,用以骗取贷款资金。过桥贷款、净值赠与和利率与期限再融资都是合法、真实的交易,而非捏造。Mortgage fraud (air loan)
关于抵押贷款广告,以下哪项陈述是正确的?
- a.只有利率必须真实,其他说法可以夸大
- b.广告不得对贷款条款作重大虚假陈述✓
- c.APR从来不必准确说明
- d.小字免责声明可以弥补本会误导的标题
广告必须避免对贷款条款作重大虚假陈述,误导性说法无论涉及何主题都被禁止。声称只有利率必须真实、小字可弥补误导性标题、或APR无需准确,都是错误的。UDAAP / advertising
某放贷方的政策是拒绝所有收入来自住房补助券或公共援助的申请人,无论金额或可靠性如何。该政策:
- a.仅违反州法
- b.违反ECOA,该法保护收入来自公共援助的申请人✓
- c.是完全允许的风险管理
- d.为联邦法律所要求
ECOA保护收入来自公共援助的申请人,因此对此类收入一概拒绝违反该法。这不是允许的风险管理;它是联邦违规(而不仅是州级);也没有任何联邦法律要求拒绝公共援助收入。Fair lending / ECOA
当收入欺诈使借款人陷入其真正无力负担的贷款时,受损最直接的一方往往是:
- a.仅联邦政府
- b.如果房价上涨就没有人受害
- c.仅欺诈团伙
- d.借款人,他面临违约和潜在止赎✓
使借款人陷入无力负担贷款的收入欺诈,最直接损害的是该借款人(面临违约和止赎风险)以及放贷方。声称房价上涨就无人受害、只有政府受损、或只有欺诈团伙承担后果,都是错误的。Mortgage fraud (who is harmed)
哪个机构主要负责执行联邦《公平住房法》?
- a.国税局(IRS)
- b.仅联邦贸易委员会
- c.住房与城市发展部(HUD)✓
- d.证券交易委员会(SEC)
HUD主要负责管理和执行《公平住房法》(诉讼由司法部负责)。SEC监管证券;IRS负责税务;FTC的消费者保护职责并不使其成为《公平住房法》的主要执法者。Fair Housing Act
《贷款发起人薪酬规则》的主要目的是:
- a.设定全国最高利率
- b.防止发起人被激励去向消费者推销更差的贷款条款✓
- c.要求所有贷款都是固定利率
- d.保证发起人获得最低佣金
该规则的存在是为了消除会促使发起人为更高报酬而把消费者推向更差条款的激励。它不保证最低佣金,不强制固定利率贷款,也不设定全国利率上限。Loan Originator Compensation Rule
抵押贷款经纪人与房地产经纪人分担共同制作广告成本的一种被允许方式是:
- a.经纪人不付任何费用但获得转介抵扣
- b.各方按其在广告中的实际比例公平分担✓
- c.抵押贷款经纪人按每笔成交转介付款,伪装成广告费
- d.抵押贷款经纪人支付房地产经纪人的全部营销预算
根据RESPA,联合营销只有在各方按其在广告中实际获益或所占版面比例分担时才被允许。以转介换取的免费广告、替他人支付全部预算,或伪装成广告的按转介付款,都是被禁止的回扣。RESPA Section 8
根据GLBA,作为非公开个人信息(NPI)受保护的信息类型包括:
- a.仅客户姓名
- b.仅在县级记录中已经公开的信息
- c.客户提供的财务信息,如社会安全号码、账号和收入✓
- d.仅营销偏好
NPI包括客户提供或因交易产生的可识别个人身份的财务信息,如社会安全号码、账号和收入。单独的姓名不是NPI;公开可得的记录信息一般不属NPI;NPI的范围远比营销偏好宽泛。Gramm-Leach-Bliley Act
两位信用状况完全相同的申请人在同一天申请;放贷方在毫无正当理由的情况下,对其中不同种族的申请人收取更高利率。这是以下哪种最清晰的例子?
- a.隐私违规
- b.差别性影响(disparate impact)
- c.被允许的定价例外
- d.差别对待(disparate treatment)✓
因种族而对情况相似的申请人收取不同价格,属于故意的差别对待,是放贷歧视最直接的形式。差别性影响涉及有不平等效果的中立政策;这不是隐私问题;当唯一差异是种族时不存在正当例外。Fair lending / disparate treatment
一位贷款专员注意到借款人申报的雇主电话号码接通的是借款人本人的手机。该专员应当:
- a.作为潜在就业欺诈危险信号调查该不一致之处✓
- b.指导借款人编一个更好的说法
- c.因为贷款其他方面都很强就不予理会
- d.在有人注意到之前尽快成交
雇主'核实'电话号码接通借款人本人手机,是伪造就业的危险信号,必须调查。不予理会、指导编造说辞或赶紧成交,都会助长潜在欺诈,而非加以应对。Mortgage fraud / ethics
以下哪项最能说明UDAAP下的'不公平'行为或做法?
- a.造成消费者无法合理避免、且不被利益所抵消的重大损害✓
- b.按时提供准确的贷款估算
- c.收取清晰披露、有竞争力的发起费
- d.向资质良好的借款人提供更低利率
'不公平'做法造成或很可能造成消费者无法合理避免、且不被相应利益所抵消的重大损害。已披露的有竞争力费用、基于风险的更低利率以及及时准确的估算都是合法做法,而非不公平做法。UDAAP
一位朋友出于好奇请求贷款专员'只是查一下'邻居的抵押贷款余额和收入。该专员应当:
- a.只分享收入,不分享余额
- b.把它发到群聊里
- c.拒绝,因为为无正当业务目的而访问和披露NPI是被禁止的✓
- d.因为是朋友就分享
在没有正当业务目的和授权的情况下访问或披露消费者NPI违反隐私义务,因此该专员必须拒绝。分享任何部分或公开发布,都会违反GLBA以及保护客户信息的义务。Ethical duty / privacy
一则使用暗示放贷方只欢迎特定种族或宗教申请人的图像和语言的广告,可能违反公平放贷法,因为它:
- a.在所有情况下都属受保护的商业言论
- b.劝阻受保护类别提出申请✓
- c.改善消费者选择
- d.只有在确有人被拒绝时才重要
劝阻受保护类别成员申请的广告本身即可违反ECOA和《公平住房法》,甚至在任何拒绝之前就已构成。它并不改善选择;它不因属商业言论而豁免;违规也不要求确有拒绝发生。Fair lending / advertising