NMLS SAFE MLO — Originador de Préstamos Hipotecarios — Todas las Preguntas

Una penalización por pago anticipado es un cargo que se aplica cuando el prestatario:

• a.Refinancia a un préstamo FHA
• b.No hace un pago
• c.Solicita renunciar al escrow
• d.Liquida el préstamo o abona una gran cantidad anticipadamente✓

La penalización por pago anticipado aplica cuando el prestatario liquida o abona sustancialmente el préstamo antes de tiempo, compensando al prestamista por el interés perdido. No es un cargo por mora, un rubro de escrow ni un requisito de refinanciamiento.

Un bloqueo de tasa protege al prestatario principalmente contra ¿qué?

• a.Déficit en la tasación
• b.Daños a la propiedad
• c.Aumentos de la tasa de interés antes del cierre✓
• d.Incumplimiento

Un bloqueo de tasa garantiza una tasa específica por un periodo determinado, protegiendo al prestatario si las tasas del mercado suben antes del cierre. No cubre daños a la propiedad, incumplimiento ni el valor de la tasación.TILA / Regulation Z

Durante el análisis anual del escrow, el administrador detecta un déficit. ¿Qué suele ocurrir?

• a.Sube la tasa de interés
• b.Se aumenta la porción mensual de escrow para cubrir el déficit✓
• c.Se exige el pago total del préstamo
• d.Se agrega PMI

Cuando los impuestos o el seguro suben, ocurre un déficit de escrow y el administrador aumenta el pago mensual de escrow (y puede ofrecer un abono único) para reponer la cuenta. No acelera el préstamo, no cambia la tasa ni agrega PMI.RESPA / Regulation X

Según la Ley de Protección al Propietario, el PMI pagado por el prestatario en muchos préstamos convencionales debe terminar automáticamente cuando el LTV alcanza ¿qué nivel (según el valor original y la amortización programada)?

• a.90%
• b.75%
• c.80%
• d.78%✓

El PMI debe terminar automáticamente al 78% del LTV del valor original si los pagos están al día. El prestatario puede solicitar la cancelación al 80%, pero la terminación automática es al 78%; 75% y 90% no son los umbrales legales.Homeowners Protection Act (PMI)

En un préstamo FHA, la prima inicial de seguro hipotecario (UFMIP) se maneja con mayor frecuencia ¿cómo?

• a.Se financia dentro del monto del préstamo✓
• b.Se paga al tasador
• c.Se exime para compradores primerizos
• d.La paga solo el vendedor

Los prestatarios FHA suelen financiar la UFMIP agregándola al monto base del préstamo, aunque puede pagarse en efectivo. No se exime automáticamente, no la paga solo el vendedor ni se paga al tasador.FHA

La cuota de financiamiento VA se describe mejor como:

• a.Una cuota única que ayuda a sostener el programa de préstamos VA✓
• b.Una prima mensual de seguro hipotecario
• c.Un impuesto predial
• d.Un punto de descuento

La cuota de financiamiento VA es un cargo único (a menudo financiado) que compensa el costo al contribuyente y puede eximirse para ciertos veteranos discapacitados; los préstamos VA no tienen seguro hipotecario mensual. No es un punto de descuento ni un impuesto predial.VA

Un programa convencional 97 permite financiar hasta 97% de LTV. En una casa de $300,000, ¿cuál es el enganche mínimo bajo este programa?

• a.$10,500
• b.$15,000
• c.$9,000✓
• d.$3,000

Al 97% de LTV el prestatario aporta 3%: 3% x $300,000 = $9,000. $10,500 es 3.5% (FHA), $15,000 es 5% y $3,000 es solo 1%.

Una guía convencional común es la razón 28/36. Para un prestatario que gana $6,000 brutos al mes, ¿cuál es la deuda mensual total máxima (incluyendo PITI) según la cifra 36?

• a.$2,520
• b.$1,680
• c.$2,000
• d.$2,160✓

El 36 se refiere a una razón final de 36%: 36% x $6,000 = $2,160 de deuda total máxima. $1,680 es la cifra de vivienda del 28%, no el límite de deuda total.

Los tres principales burós nacionales de crédito al consumidor usados en préstamos hipotecarios son:

• a.Equifax, Experian y TransUnion✓
• b.HUD, CFPB y FTC
• c.FHA, VA y USDA
• d.Fannie, Freddie y Ginnie

Equifax, Experian y TransUnion son los tres grandes burós de crédito que producen los reportes y puntajes usados en la suscripción. Las otras listas son programas de préstamo, entidades del mercado secundario o reguladores, no burós de crédito.

La razón préstamo-valor (LTV) se calcula como:

• a.Monto del préstamo dividido entre el menor entre precio de compra o valor tasado✓
• b.Enganche dividido entre préstamo
• c.Valor menos préstamo
• d.Ingreso dividido entre deuda

LTV = monto del préstamo / (el menor entre el precio de venta o el valor tasado), expresado en porcentaje. Las otras fórmulas describen el DTI o relaciones no relacionadas.

Un prestatario compra una casa de $525,000 y financia $420,000. ¿Cuál es el LTV?

• a.80%✓
• b.75%
• c.90%
• d.85%

LTV = $420,000 / $525,000 = 80%. Los demás porcentajes no equivalen al préstamo dividido entre el precio.

Una propiedad se tasa en $250,000. El prestatario tiene una primera hipoteca de $150,000 y quiere una segunda de $37,500. ¿Cuál es el CLTV resultante?

• a.80%
• b.75%✓
• c.70%
• d.60%

CLTV = ($150,000 + $37,500) / $250,000 = $187,500 / $250,000 = 75%. El 60% cuenta solo la primera hipoteca; los demás no corresponden.

El ingreso mensual bruto de un prestatario es $4,000 y el PITI propuesto es $1,200. ¿Cuál es la razón inicial?

• a.33%
• b.28%
• c.30%✓
• d.25%

Razón inicial = $1,200 / $4,000 = 30%. Los demás porcentajes no equivalen al PITI dividido entre el ingreso bruto.

El ingreso mensual bruto es $12,000. El PITI es $3,000 y otras deudas mensuales son $1,800. ¿Cuál es el DTI final?

• a.40%✓
• b.36%
• c.25%
• d.30%

DTI final = ($3,000 + $1,800) / $12,000 = $4,800 / $12,000 = 40%. El 25% es la razón inicial; los demás omiten parte de la deuda.

El capital e interés es $900/mes, los impuestos anuales $2,400, el seguro anual $1,200 y no hay PMI. ¿Cuál es el PITI mensual?

• a.$1,200✓
• b.$1,300
• c.$1,100
• d.$900

PITI = $900 + ($2,400/12) + ($1,200/12) = $900 + $200 + $100 = $1,200. Los otros totales calculan mal el escrow mensual.

En un préstamo de $180,000, un prestatario paga 2.5 puntos de descuento. ¿Cuál es el costo?

• a.$4,500✓
• b.$5,400
• c.$3,600
• d.$1,800

Costo = 2.5% x $180,000 = $4,500. $3,600 son dos puntos, $1,800 es un punto y $5,400 son tres puntos.TILA / Regulation Z

Un ARM 5/1 inicia al 3.50%. En el primer ajuste, el índice + margen equivale a 6.25% y el tope inicial es 2%. ¿Cuál es la nueva tasa?

• a.5.50%✓
• b.6.00%
• c.6.25%
• d.3.50%

El tope inicial de 2% limita el aumento: 3.50% + 2% = 5.50%, por debajo de la tasa totalmente indexada de 6.25%. No puede llegar a 6.25% este periodo y sí sube por encima del 3.50% inicial.

La tasa nominal es 6.50%. Durante el primer año de un buydown 2-1, ¿qué tasa paga el prestatario y qué tasa aplica el segundo año?

• a.5.50% y luego 6.50%
• b.3.50% y luego 4.50%
• c.6.50% y luego 5.50%
• d.4.50% y luego 5.50%✓

Un buydown 2-1 baja la tasa 2% el primer año y 1% el segundo: 6.50% - 2% = 4.50% (año uno), luego 6.50% - 1% = 5.50% (año dos). La tasa nominal de 6.50% se reanuda el año tres.

En una compra FHA de $400,000 con el enganche mínimo, ¿cuál es el monto máximo del préstamo base (antes de financiar la UFMIP)?

• a.$390,000
• b.$380,000
• c.$386,000✓
• d.$372,000

El financiamiento máximo de FHA es 96.5%: 0.965 x $400,000 = $386,000 (enganche de 3.5% / $14,000). $380,000 es 95%, $372,000 es 93% y $390,000 no corresponde al 96.5%.FHA

El saldo de un préstamo es $150,000 a una tasa anual de 4.8%. ¿Cuánto del próximo pago mensual es interés?

• a.$620
• b.$500
• c.$720
• d.$600✓

Interés mensual = $150,000 x (0.048/12) = $150,000 x 0.004 = $600. $720 usa mal 5.76%/12; los demás no corresponden al 0.4% mensual.

Una casa vale $450,000. Un prestatario quiere una primera hipoteca de $315,000 y una segunda de $22,500. ¿Cuál es el CLTV?

• a.80%
• b.70%
• c.72%
• d.75%✓

CLTV = ($315,000 + $22,500) / $450,000 = $337,500 / $450,000 = 75%. El 70% cuenta solo la primera hipoteca; los demás no corresponden.

Un prestatario gana $6,500 brutos al mes. Usando una razón de vivienda del 28%, ¿cuál es el PITI máximo para el que califica?

• a.$1,625
• b.$1,820✓
• c.$1,950
• d.$2,080

PITI máximo = 28% x $6,500 = $1,820. $1,625 usa 25%, $1,950 usa 30% y $2,080 usa 32%; ninguno corresponde al 28% indicado.

Los préstamos garantizados por USDA cobran una cuota de garantía inicial y una cuota anual. Estas cuotas se asemejan más en propósito a ¿cuál de las siguientes?

• a.Las cuotas de la asociación de propietarios
• b.Los impuestos prediales
• c.El MIP inicial y anual de FHA✓
• d.Un punto de descuento

Al igual que el MIP inicial y anual de FHA, la cuota de garantía inicial y la anual de USDA financian el seguro del programa contra el incumplimiento. No son puntos de descuento, impuestos prediales ni cuotas de HOA.USDA

En muchos préstamos FHA con el enganche mínimo, el MIP anual generalmente permanece por ¿cuánto tiempo?

• a.Solo hasta 80% de LTV
• b.Nunca aplica
• c.Durante toda la vida del préstamo✓
• d.Exactamente 5 años

Para préstamos FHA con menos del 10% de enganche, el MIP anual suele permanecer durante toda la vida del préstamo, a diferencia del PMI convencional que puede cancelarse cerca del 78–80% de LTV. No se limita a cinco años y sí aplica.FHA

¿Cuál de los siguientes es un ejemplo de índice que puede usarse para fijar la tasa de una hipoteca de tasa ajustable?

• a.SOFR (Tasa de Financiamiento Garantizado a un Día)✓
• b.El puntaje FICO del prestatario
• c.La comisión de originación
• d.El margen del préstamo

SOFR es un índice de mercado común usado para ajustar las tasas ARM. El margen se suma al índice (no es el índice), y el puntaje FICO y la comisión de originación no se relacionan con el índice del ARM.

En un ARM, la tasa inicial 'de arranque' o 'gancho' (teaser) se describe mejor como:

• a.La tasa permanente
• b.El margen
• c.El tope de por vida
• d.Una tasa introductoria temporalmente baja que luego se ajusta✓

La tasa gancho (de arranque) es una tasa introductoria más baja durante el periodo fijo inicial; luego se ajusta según índice más margen sujeto a topes. No es el tope, el margen ni una tasa permanente.

En la suscripción, las 'reservas' generalmente se refieren a:

• a.El interés no pagado
• b.La ganancia del prestamista
• c.Los activos líquidos que le quedan al prestatario tras el cierre, a menudo medidos en meses de PITI✓
• d.Los impuestos prediales adeudados

Las reservas son los activos líquidos restantes del prestatario tras el enganche y los costos de cierre, comúnmente expresados en meses de PITI, mostrando la capacidad de seguir pagando si se interrumpe el ingreso. No son ganancia del prestamista, interés no pagado ni impuestos.

Cuando un prestatario usa fondos de regalo para el enganche, el prestamista normalmente exige:

• a.Nada, los regalos nunca se permiten
• b.Reembolso dentro de un año
• c.Una carta de regalo que indique que los fondos no son un préstamo✓
• d.Que el donante sea codeudor del préstamo

Los prestamistas generalmente permiten fondos de regalo de donantes elegibles, pero exigen una carta de regalo que confirme que el dinero no debe devolverse, más documentación de la transferencia. Los regalos se permiten, no se reembolsan y el donante no tiene que ser codeudor.

¿En qué se diferencia un buydown permanente de uno temporal?

• a.Ninguno cambia el pago
• b.Un buydown permanente baja la tasa nominal durante todo el plazo, mientras que uno temporal reduce la tasa solo los primeros años✓
• c.Un buydown permanente solo dura un año
• d.Un buydown temporal dura todo el plazo

Un buydown permanente (pagando puntos de descuento) baja la tasa nominal durante todo el plazo, mientras que uno temporal (como 2-1) reduce la tasa efectiva solo los primeros años antes de volver a la tasa nominal. Ambos sí cambian el pago.

Un ARM convertible le da al prestatario la opción de:

• a.Aumentar el monto del préstamo
• b.Convertir a tasa fija durante un periodo específico, a menudo por una cuota✓
• c.Omitir pagos
• d.Eliminar el escrow de impuestos prediales

Un ARM convertible incluye una función de conversión que permite al prestatario cambiar a tasa fija durante un periodo determinado, normalmente por una cuota, sin un refinanciamiento completo. No permite omitir pagos, eliminar el escrow ni aumentar el préstamo.