NMLS SAFE MLO — Originador de Préstamos Hipotecarios — Todas las Preguntas

Las primas del seguro de vivienda (contra riesgos) divulgadas en el LE están sujetas a ¿qué tolerancia?

• a.Sin tolerancia✓
• b.Tolerancia del 10 por ciento
• c.Tolerancia cero
• d.No pueden aparecer en el LE

Las primas del seguro de vivienda (contra riesgos) están en la categoría 'sin tolerancia' porque el monto depende de la póliza que elija el consumidor y puede variar. La estimación aún debe basarse en la mejor información razonablemente disponible y hacerse de buena fe.TRID

Un cargo por un servicio que el consumidor no puede buscar, prestado por un afiliado del acreedor, está sujeto a ¿qué tolerancia?

• a.Sin tolerancia
• b.Tolerancia del 10 por ciento
• c.Tolerancia del 15 por ciento
• d.Tolerancia cero✓

Los cargos por servicios que el consumidor no puede buscar y que presta el acreedor o un afiliado del acreedor están sujetos a tolerancia cero. Como el acreedor controla al proveedor, se espera que divulgue esos montos con exactitud.TRID

¿Cuál emparejamiento relaciona correctamente el cargo con su categoría de tolerancia?

• a.Tarifas de registro — tolerancia del 10 por ciento; impuestos de transferencia — tolerancia cero✓
• b.Ambos — sin tolerancia
• c.Ambos — tolerancia cero
• d.Tarifas de registro — tolerancia cero; impuestos de transferencia — tolerancia del 10 por ciento

Las tarifas de registro caen bajo la tolerancia acumulada del 10 por ciento, mientras que los impuestos de transferencia están sujetos a tolerancia cero. Distinguir estos dos cargos relacionados con el gobierno es un punto común del examen.TRID

En el cierre, ¿cuál de estos es más probable que se permita que sea más alto que el Loan Estimate sin una corrección de tolerancia?

• a.La tarifa del informe de crédito cobrada por el afiliado del acreedor
• b.Un impuesto de transferencia
• c.La tarifa de originación del acreedor
• d.El interés prepagado por día que aumentó porque el cierre ocurrió más tarde en el mes de lo supuesto✓

El interés prepagado por día está en la categoría 'sin tolerancia', así que puede ser más alto en el cierre que en el LE, por ejemplo cuando el cierre ocurre más tarde en el mes, sin activar una corrección. La tarifa de originación del acreedor y los impuestos de transferencia son de tolerancia cero, y un cargo de afiliado por un servicio que el consumidor no puede buscar también es de tolerancia cero.TRID

Durante el procesamiento, un evaluador de crédito necesita verificar el ingreso de un prestatario asalariado. ¿Qué conjunto de documentos respalda más directamente el ingreso calificable de un asalariado con W-2?

• a.El contrato de compra y la declaración de divulgación del vendedor
• b.Talones de pago recientes, formularios W-2 del año anterior y una verificación de empleo✓
• c.Una carta de regalo firmada y el estado de cuenta bancario del donante
• d.Dos años de declaraciones de impuestos del Anexo C y un estado de pérdidas y ganancias

Para un asalariado con W-2, el ingreso se documenta con talones de pago recientes, los W-2 del año anterior y, a menudo, una verificación de empleo (VOE). El Anexo C y los estados de pérdidas y ganancias aplican a prestatarios por cuenta propia, y las cartas de regalo o contratos documentan otros hechos del préstamo, no el ingreso salarial.

Un sistema de evaluación automatizada devuelve una recomendación sobre un préstamo convencional enviado a Fannie Mae. ¿Qué sistema produjo el resultado?

• a.El motor del Closing Disclosure
• b.Loan Prospector (LP/LPA)
• c.Desktop Underwriter (DU)✓
• d.Solo TOTAL Scorecard

Desktop Underwriter (DU) es el sistema de evaluación automatizada de Fannie Mae, mientras que Loan Product Advisor (LPA, antes Loan Prospector) es el de Freddie Mac. TOTAL Scorecard se usa con préstamos FHA, y el Closing Disclosure es un documento de cierre, no un motor de evaluación.

La tasación de una propiedad resulta $15,000 por debajo del precio de compra acordado en una casa que el comprador financia al 95% de LTV. Si nada más cambia, ¿cuál es la consecuencia más probable?

• a.La tasación no tiene efecto porque los préstamos se basan solo en el precio
• b.El prestamista basa el préstamo en el valor tasado más bajo, así que el comprador debe aportar más efectivo o renegociar✓
• c.El contrato de compra queda anulado automáticamente por ley federal
• d.El prestamista debe subir automáticamente el monto del préstamo para cubrir la diferencia

Los prestamistas basan la relación préstamo-valor en el menor entre el precio de compra o el valor tasado. Una tasación baja reduce el préstamo máximo, así que usted normalmente debe aportar efectivo adicional, renegociar el precio o disputar la tasación. La ley federal no anula automáticamente el contrato.

Un prestatario solicita un bloqueo de tasa el martes y el oficial de préstamos confirma por escrito un bloqueo de 45 días. ¿Qué garantiza principalmente este acuerdo de bloqueo?

• a.Que los costos de cierre no aumentarán por ningún motivo
• b.Que el préstamo será aprobado por la evaluación de crédito
• c.Que la tasación respaldará el precio de compra
• d.Que la tasa de interés y los puntos cotizados se mantienen por un período fijo si el préstamo cierra dentro de esa ventana✓

Un bloqueo de tasa garantiza la tasa de interés y los puntos por un período específico, siempre que el préstamo cierre dentro de esa ventana y los términos no cambien. No garantiza la aprobación de la evaluación, el valor tasado ni que todos los costos de cierre se mantengan fijos.TILA-RESPA Integrated Disclosure (TRID)

Una determinación de inundación muestra que la propiedad está en un Área Especial de Riesgo de Inundación (SFHA) y el préstamo es de relación federal. ¿Qué debe exigir el prestamista?

• a.Que la propiedad se vuelva a tasar a un valor más alto
• b.Que se mantenga seguro contra inundaciones sobre las mejoras durante toda la vigencia del préstamo✓
• c.Que el prestatario renuncie por escrito a todo derecho a cobertura de inundación
• d.Que el préstamo se deniegue automáticamente

Según la Ley de Protección contra Desastres de Inundación, cuando un préstamo de relación federal garantiza un edificio en un SFHA, el prestamista debe exigir seguro contra inundaciones que cubra las mejoras durante la vigencia del préstamo. Estar en un SFHA por sí solo no exige denegación ni nueva tasación.Flood Disaster Protection Act

Una búsqueda de título revela un gravamen de constructor (mechanic's lien) no liberado de un contratista anterior. Antes del cierre, ¿cuál es la resolución apropiada?

• a.Ordenar una segunda tasación
• b.Ignorarlo porque el comprador no es responsable de los contratistas del vendedor
• c.Aumentar el monto del préstamo para igualar el gravamen
• d.Sanear el gravamen para que el título se transfiera libre de esa carga, normalmente mediante pago o liberación en el cierre✓

Un gravamen no liberado es un defecto del título que debe sanearse antes de que la propiedad se transfiera con título limpio y asegurable. Normalmente se resuelve pagándolo y registrando su liberación en el cierre. No se remedia con una segunda tasación ni ignorándolo.

Un evaluador emite una aprobación condicional. ¿Qué describe mejor una condición del préstamo?

• a.Una divulgación federal exigida solo en la solicitud
• b.Una promesa de que la tasa de interés bajará antes del cierre
• c.Un requisito específico que el prestatario debe cumplir antes de que el préstamo pueda autorizarse para cerrar✓
• d.Una denegación final que no se puede revertir

Una aprobación condicional significa que el préstamo se aprueba sujeto a condiciones específicas, como documentación o explicaciones adicionales, que deben cumplirse antes de emitir la autorización de cierre. No es una denegación, una promesa de tasa ni una divulgación.

En el cierre, el prestamista establece una cuenta de depósito en garantía (escrow/impound) para un prestatario. ¿Cuál es el propósito principal de esta cuenta?

• a.Guardar el enganche del prestatario hasta que se registre la escritura
• b.Financiar puntos de descuento futuros
• c.Pagar la comisión del originador del préstamo a lo largo del tiempo
• d.Cobrar y pagar los impuestos de propiedad y las primas de seguro de riesgo a su vencimiento✓

Una cuenta de escrow/impound cobra una parte del pago mensual del prestatario para pagar los impuestos de propiedad y el seguro de riesgo (y a veces de inundación) al vencer. RESPA limita el colchón que un prestamista puede exigir. No es para enganches, comisiones ni puntos.Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA)

Un prestatario por cuenta propia solicita una hipoteca. ¿Qué documentación establece más directamente el ingreso calificable?

• a.Dos años de declaraciones de impuestos personales y de negocio con un estado de pérdidas y ganancias del año en curso✓
• b.La estimación verbal de sus ingresos mensuales
• c.Un solo talón de pago reciente
• d.Solo una copia de la licencia comercial del prestatario

El ingreso por cuenta propia se documenta normalmente con dos años de declaraciones de impuestos personales y de negocio más un estado de pérdidas y ganancias del año en curso, para establecer un ingreso estable y continuo. Un solo talón, una estimación verbal o solo una licencia no bastan.

Una verificación de depósito (VOD) muestra un depósito de $20,000 dos semanas antes de la solicitud que el prestatario no puede explicar. ¿Por qué preocupa esto a un evaluador?

• a.Los depósitos no influyen en la aprobación del préstamo
• b.Los depósitos grandes sin origen pueden representar deuda no revelada o fondos que no son propios del prestatario✓
• c.Los estados de cuenta nunca se revisan en la evaluación
• d.Los depósitos grandes siempre descalifican al prestatario

Los evaluadores deben verificar que los fondos para el enganche y las reservas sean propios del prestatario y de origen debidamente documentado. Un depósito grande e inexplicable puede ser un préstamo oculto o fondos prestados, lo que altera el panorama real de deuda, por lo que se exige documentar el origen.

Al calificar a un prestatario, la relación inicial (de vivienda) se calcula como:

• a.Deudas mensuales totales divididas entre el ingreso bruto mensual
• b.Gasto mensual de vivienda (PITI) dividido entre el ingreso bruto mensual✓
• c.Ingreso neto mensual dividido entre los activos totales
• d.Monto del préstamo dividido entre el valor de la propiedad

La relación inicial o de vivienda compara el gasto mensual total de vivienda (capital, interés, impuestos y seguro, o PITI) con el ingreso bruto mensual. La relación final añade todas las demás deudas mensuales. La relación préstamo-valor es una medida distinta del préstamo frente al valor de la propiedad.

El bloqueo de tasa de un prestatario vence dos días antes del cierre programado debido a retrasos en el procesamiento. ¿Cuál es la consecuencia más común?

• a.El prestamista debe pagar una multa al prestatario
• b.El préstamo se cancela automáticamente
• c.El prestamista puede extender el bloqueo (a veces por una tarifa) o volver a bloquear a las tasas actuales del mercado✓
• d.El prestatario conserva la tasa original indefinidamente sin hacer nada

Cuando un bloqueo vence antes del cierre, el prestamista normalmente ofrece una extensión, a veces con costo, o vuelve a bloquear a las tasas vigentes del mercado, que pueden ser más altas o bajas. El préstamo no se cancela automáticamente y por lo general no hay multa automática pagada al prestatario.

Según las reglas de tasación de ECOA/Regulación B, ¿cuándo debe el prestamista entregar al solicitante una copia de la tasación en un préstamo de vivienda de primer gravamen?

• a.Solo si el prestatario paga una tarifa adicional
• b.Sin demora al completarse, o al menos tres días hábiles antes del cierre, lo que ocurra primero✓
• c.Solo después de que el préstamo cierre
• d.Nunca; las tasaciones son confidenciales para el prestamista

Según ECOA/Regulación B, el prestamista debe entregar copia de las tasaciones y otras valoraciones escritas sin demora al completarse, o al menos tres días hábiles antes de la consumación, lo que ocurra primero. El solicitante puede renunciar al plazo, pero igual recibe una copia.Equal Credit Opportunity Act (ECOA)

Durante la evaluación, un resultado de DU indica 'Approve/Eligible' pero incluye mensajes de verificación. ¿Qué exigen estos mensajes?

• a.Que el prestatario vuelva a solicitar desde cero
• b.Que se obtenga y verifique la documentación y las condiciones listadas para respaldar el resultado✓
• c.Que el préstamo se deniegue porque aparecieron mensajes
• d.Que se aumente la tasa de interés

Un resultado de DU 'Approve/Eligible' aún enumera mensajes de verificación y condiciones que el expediente debe documentar, como ingresos, activos y datos de crédito. Cumplirlos respalda la recomendación. Los mensajes no significan denegación ni exigen volver a solicitar.

Un levantamiento topográfico ordenado durante el cierre revela que la cerca del vecino se extiende tres pies sobre la propiedad. Este es un ejemplo de:

• a.Una penalización por pago anticipado
• b.Un déficit en la cuenta de escrow
• c.Una extensión del bloqueo de tasa
• d.Una invasión (encroachment) que puede requerir resolución antes del cierre✓

Cuando una estructura o mejora cruza la línea de límite hacia otra parcela, es una invasión (encroachment). Puede afectar el título o el valor y quizá requiera resolución, como un acuerdo o una excepción de título, antes de proceder al cierre. No se relaciona con penalizaciones por pago anticipado ni bloqueos de tasa.

En el financiamiento, el agente de cierre desembolsa los fondos del préstamo. En una compra típica, los fondos se desembolsan principalmente a:

• a.El vendedor y para pagar gravámenes existentes, impuestos y cargos de cierre según el estado de cierre✓
• b.El originador del préstamo solo como comisión
• c.El tasador y el inspector antes que todos los demás
• d.El prestatario directamente en efectivo

En el financiamiento y desembolso, el agente de cierre paga al vendedor, cancela gravámenes existentes e impuestos prorrateados, y cubre los cargos de cierre detallados en el estado de cierre/Closing Disclosure. Los fondos no se pagan únicamente como comisión ni se entregan en efectivo al prestatario en una compra.

Un prestatario recibe un bono mensual de $3,000 que ha sido constante durante tres años y probablemente continuará. ¿Cómo puede un evaluador tratar este ingreso por bono?

• a.Nunca puede usarse porque los bonos son variables
• b.Duplica automáticamente el ingreso calificable del prestatario
• c.Puede contarse como ingreso calificable si se documenta como estable y con probabilidad de continuar✓
• d.Solo cuenta como activo, no como ingreso

El ingreso variable, como bonos, horas extra o comisiones, puede contarse como ingreso calificable cuando se documenta con un historial adecuado (comúnmente unos dos años) y se demuestra estable y con probabilidad de continuar. No se excluye automáticamente ni se cuenta doble.

Un tasador usa el enfoque de comparación de ventas en una casa unifamiliar. Este enfoque estima el valor principalmente al:

• a.Comparar la propiedad con ventas recientes de propiedades similares cercanas, con ajustes✓
• b.Usar solo el precio de compra original de la casa
• c.Dividir el ingreso operativo neto entre una tasa de capitalización
• d.Calcular el costo de reconstruir la casa nueva, menos la depreciación

El enfoque de comparación de ventas estima el valor comparando la propiedad con ventas recientes de casas similares, ajustando por diferencias en características, tamaño y condición. El enfoque de costo reconstruye menos depreciación y el de ingreso capitaliza el ingreso, ambos más usados en otros tipos de propiedad.

Un préstamo está 'autorizado para cerrar' (cleared to close). ¿Qué indica este estado?

• a.El prestatario ha hecho el primer pago hipotecario
• b.Todas las condiciones de evaluación se han cumplido y el préstamo puede avanzar al cierre✓
• c.La tasación acaba de ordenarse
• d.La tasa de interés se ha bloqueado por primera vez

'Autorizado para cerrar' significa que la evaluación revisó y aprobó todas las condiciones, por lo que el préstamo puede pasar a la etapa de cierre. No se refiere a ordenar la tasación, bloquear la tasa ni hacer un pago.

Según la Sección 8 de RESPA, una compañía de títulos ofrece al originador un pago en efectivo por cada referido de negocio de cierre. Este arreglo es:

• a.Permitido si es menor de $500
• b.Permitido si se divulga verbalmente
• c.Permitido si el prestatario consiente
• d.Un soborno (kickback) prohibido por referir negocio de servicios de cierre✓

La Sección 8 de RESPA prohíbe dar o recibir cualquier tarifa, soborno o cosa de valor por referir negocio de servicios de cierre en préstamos hipotecarios de relación federal. Tales pagos son ilegales sin importar el monto, la divulgación o el consentimiento del prestatario.Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA)

La relación deuda-ingreso final de un prestatario es del 52%, por encima de las pautas del programa. ¿Qué acción podría ayudarle más directamente a calificar?

• a.Ordenar una segunda tasación
• b.Cambiar la dirección de la propiedad
• c.Aumentar el monto del préstamo solicitado
• d.Pagar o reducir un préstamo de auto y tarjetas de crédito para bajar la deuda mensual✓

La relación final incluye todas las deudas mensuales. Pagar o reducir deudas a plazos y rotativas baja el numerador y reduce la relación, mejorando la calificación. Una segunda tasación o un préstamo mayor no bajan la relación deuda-ingreso.

Un préstamo FHA se procesa por un sistema de evaluación automatizada. ¿Qué scorecard evalúa el riesgo crediticio de los préstamos FHA?

• a.TOTAL Scorecard✓
• b.Scorecard de Desktop Underwriter
• c.Scorecard del Closing Disclosure
• d.Scorecard de Loan Prospector

La FHA usa el TOTAL (Technology Open To Approved Lenders) Scorecard, que corre a través de DU o LPA para evaluar el riesgo crediticio en préstamos asegurados por FHA. DU y LPA son los sistemas subyacentes, y no existe un scorecard del Closing Disclosure.

Durante el post-cierre, un prestamista revisa el expediente completo antes de vender el préstamo a un inversionista. ¿Cuál es el propósito principal de esta revisión post-cierre?

• a.Restablecer la tasa de interés del prestatario
• b.Confirmar que el expediente esté completo, exacto y en cumplimiento para que el préstamo sea vendible✓
• c.Volver a ordenar la tasación para los registros del comprador
• d.Cobrar el primer pago del prestatario en persona

La revisión post-cierre (control de calidad y armado del expediente) confirma que los documentos estén completos, exactos y en cumplimiento con los requisitos del inversionista y regulatorios para que el préstamo pueda entregarse o venderse en el mercado secundario. No cambia la tasa ni cobra pagos.

Un prestatario quiere usar un regalo de $10,000 de un padre para el enganche. ¿Qué documentación exige normalmente un evaluador?

• a.Solo la declaración de impuestos del padre
• b.Un pagaré que muestre que el regalo debe reembolsarse
• c.Una carta de regalo que declare que no se espera reembolso, más evidencia de la transferencia y, a menudo, la capacidad del donante✓
• d.Nada; los regalos nunca necesitan documentación

Los fondos de regalo requieren una carta de regalo que confirme que el dinero es un verdadero regalo sin expectativa de reembolso, junto con documentación de la transferencia y a veces la capacidad del donante para regalar. Si se exigiera reembolso, sería un préstamo, no un regalo, y contaría como deuda.

La póliza de seguro de título del prestamista (póliza del préstamo) protege principalmente:

• a.Al vendedor contra el incumplimiento del comprador
• b.Al prestatario contra la caída del valor de la propiedad
• c.Al prestamista contra pérdidas por defectos de título cubiertos, hasta el monto del préstamo✓
• d.Al tasador contra errores de valoración

Una póliza de título del prestamista protege la posición del gravamen del prestamista contra defectos de título cubiertos, como gravámenes no revelados o reclamos de propiedad, hasta el monto del préstamo. Una póliza del propietario protege al comprador. No asegura contra caídas del mercado ni incumplimiento.

Un evaluador revisa la estabilidad laboral de un prestatario. ¿Cómo se ve generalmente a quien cambió de trabajo dentro del mismo campo por mejor salario, en comparación con quien tiene lagunas frecuentes y cambios de trabajo no relacionados?

• a.Descalificado automáticamente por cambiar de trabajo
• b.Menos favorablemente, porque cualquier cambio de trabajo es una señal de alerta
• c.Más favorablemente, porque el avance dentro de un campo respalda la estabilidad del ingreso✓
• d.De forma idéntica, porque el historial laboral nunca se considera

Los evaluadores valoran la probabilidad de que el ingreso continúe. Un cambio de trabajo dentro del mismo campo por avance profesional generalmente respalda la estabilidad, mientras que las lagunas frecuentes o los cambios no relacionados generan inquietud. Los cambios de trabajo por sí solos no descalifican.

A un prestatario se le ofrece una opción de 'float-down' en su bloqueo de tasa. ¿Qué permite una cláusula float-down?

• a.Que el prestatario obtenga una tasa más baja si las tasas del mercado bajan durante el bloqueo, usualmente por una tarifa✓
• b.Que el prestatario omita la tasación
• c.Que el prestatario cambie a un préstamo de tasa ajustable gratis
• d.Que el prestamista suba la tasa en cualquier momento antes del cierre

Una opción float-down permite al prestatario aprovechar una tasa más baja si las tasas del mercado bajan durante el período de bloqueo, mientras sigue protegido si suben. Normalmente implica una tarifa y términos específicos, y no se relaciona con tasaciones ni cambios de tipo de préstamo.

Un informe de tasación señala que el mejor y mayor uso de la propiedad difiere de su uso actual. ¿Por qué importa el 'mejor y mayor uso' en la valoración?

• a.Fija el plazo del préstamo
• b.Fija la tasa de interés
• c.Refleja el uso legalmente permitido, físicamente posible y financieramente factible que respalda el valor máximo✓
• d.Determina el puntaje de crédito del prestatario

El mejor y mayor uso es el uso razonablemente probable de una propiedad que es legalmente permitido, físicamente posible, financieramente factible y máximamente productivo, y sustenta la conclusión de valor del tasador. No fija tasas, puntajes de crédito ni plazos del préstamo.

Al calificar a un solicitante de principio a fin, un prestamista evalúa las 'cuatro C'. ¿Qué conjunto las enumera correctamente?

• a.Cargo, Colchón, Tope y Retención
• b.Capacidad, Crédito, Capital y Colateral (garantía)✓
• c.Efectivo, Cobertura, Cumplimiento y Contingencia
• d.Costo, Cierre, Contrato y Comisión

La evaluación tradicional considera las cuatro C: Capacidad (de pago), Crédito (historial), Capital (activos/reservas) y Colateral (la propiedad). Las otras listas no son el marco reconocido de evaluación.

Un procesador ordena una verificación de empleo (VOE), pero el prestatario empezó un trabajo nuevo la semana pasada. ¿Qué paso adicional es más apropiado?

• a.Exigir que el prestatario renuncie y vuelva al trabajo anterior
• b.Ignorar por completo el trabajo nuevo
• c.Cancelar el préstamo porque el prestatario tiene empleo reciente
• d.Documentar el historial laboral de los dos años previos y, si hace falta, verificar la oferta/inicio del nuevo empleo✓

La evaluación considera un historial laboral de dos años para medir estabilidad. Un cambio reciente de trabajo es aceptable cuando el historial previo está documentado y el nuevo empleo se verifica, a menudo con una carta de oferta y una VOE verbal o escrita. El empleo nuevo por sí solo no exige denegación.

¿Con cuántos días hábiles de anticipación, como mínimo, debe recibir el prestatario el Closing Disclosure antes de la consumación del préstamo?

• a.Dos días hábiles
• b.Tres días hábiles✓
• c.Siete días hábiles
• d.Un día hábil

Según TRID, el acreedor debe asegurar que el prestatario reciba el Closing Disclosure al menos tres días hábiles antes de la consumación. Ciertos cambios (como un aumento del APR más allá de la tolerancia) pueden generar un nuevo período de espera de tres días. La regla de siete días aplica al Loan Estimate antes de la consumación.TILA-RESPA Integrated Disclosure (TRID)

Durante la evaluación, un tasador identifica obsolescencia funcional en la casa. ¿A qué se refiere la obsolescencia funcional?

• a.Desgaste físico por la edad y el uso
• b.Una pérdida de valor por diseño o características anticuadas que reducen la utilidad✓
• c.Una caída en la economía general del vecindario
• d.Un gravamen registrado contra la propiedad

La obsolescencia funcional es una pérdida de valor causada por características anticuadas o mal diseñadas, como una distribución incómoda o pocos baños. El deterioro físico es desgaste, y la obsolescencia externa proviene de factores externos como un vecindario en declive.

Un prestatario con ingreso sólido pero solo 90 días de antigüedad en un depósito grande pregunta por qué importan las 'reservas'. ¿Qué son las reservas en la evaluación?

• a.El monto de la concesión del vendedor
• b.El honorario de contingencia del tasador
• c.Activos líquidos que quedan tras el cierre y podrían cubrir varios meses de pagos hipotecarios✓
• d.La ganancia del prestamista en el préstamo

Las reservas son los activos líquidos del prestatario que quedan tras el enganche y los costos de cierre, a menudo medidos en meses de PITI. Amortiguan ante una interrupción de pagos y fortalecen el expediente. No son ganancia del prestamista, concesiones del vendedor ni honorarios del tasador.

Un agente de cierre se prepara para registrar la escritura y la hipoteca tras el financiamiento. Registrar estos documentos sirve principalmente para:

• a.Dar aviso público de la transferencia de propiedad y del gravamen del prestamista✓
• b.Cancelar la póliza de seguro de título
• c.Fijar la tasa de interés del prestatario
• d.Renunciar al derecho de rescisión del prestatario

Registrar la escritura y la hipoteca/escritura de fideicomiso en los registros públicos de la propiedad da aviso constructivo del cambio de propiedad y de la posición del gravamen del prestamista, protegiendo la prioridad. El registro no fija tasas, no renuncia a la rescisión ni cancela el seguro de título.

Un evaluador necesita confirmar las deudas pendientes y el historial de pagos de un prestatario. ¿Cuál es la fuente principal?

• a.El informe de crédito tri-merge✓
• b.El informe de tasación
• c.El certificado de determinación de inundación
• d.El contrato de compra

Un informe de crédito tri-merge combina datos de las tres principales agencias y es la fuente principal de las deudas pendientes, saldos e historial de pagos del prestatario, usados para calcular relaciones y evaluar el crédito. El contrato, la tasación y el certificado de inundación sirven otros fines.

Un prestatario compra un condominio. Además del expediente estándar, ¿qué exige normalmente el prestamista durante la evaluación?

• a.Una tasación comercial
• b.Solo una licencia de conducir
• c.Una revisión del proyecto del condominio, incluidos el presupuesto de la HOA, el seguro y detalles de ocupación por propietarios✓
• d.Nada adicional respecto a la compra de una casa

El financiamiento de condominios requiere una revisión del proyecto para confirmar que la asociación de propietarios sea financieramente sólida, esté bien asegurada y cumpla los requisitos del inversionista sobre ocupación por propietarios y litigios. Esto se suma a los documentos estándar de calificación del prestatario.

La solicitud de un prestatario muestra ingresos por manutención de menores que desea usar para calificar. ¿Cómo puede tratarse este ingreso?

• a.Solo cuenta como activo
• b.Cuenta el doble por estar libre de impuestos
• c.Nunca puede usarse para calificar
• d.Puede contar si está documentado, es probable que continúe por un período definido (a menudo al menos tres años) y se recibe de forma constante✓

La manutención de menores, la pensión alimenticia o el mantenimiento pueden usarse como ingreso calificable si están documentados, se han recibido de forma constante y es probable que continúen al menos por un período definido (comúnmente tres años). No está obligado a revelarlo, pero si se usa, debe respaldarse.

Un cierre está programado, pero el evaluador añade una condición 'previa al financiamiento'. ¿En qué difiere de una condición 'previa a documentos'?

• a.No hay diferencia; ambas son opcionales
• b.Ambas deben cumplirse solo después del registro
• c.Una condición previa a documentos debe cumplirse antes de preparar los documentos de cierre, y una previa al financiamiento antes de liberar los fondos del préstamo✓
• d.Una condición previa al financiamiento se cumple después de que el préstamo cierra

Las condiciones tienen un orden: las previas a documentos (PTD) deben cumplirse antes de preparar los documentos de cierre, y las previas al financiamiento (PTF) deben resolverse antes de desembolsar los fondos. Ninguna es opcional y ambas preceden al financiamiento/registro.

Tras el cierre, un prestamista recopila datos por préstamo, como el propósito del préstamo, la información demográfica del solicitante y la acción tomada, para el reporte anual. ¿Qué ley impulsa esta recopilación?

• a.La Ley de Informe Justo de Crédito (FCRA)
• b.La Ley de Vivienda Justa
• c.La Ley de Divulgación de Hipotecas para Viviendas (HMDA)✓
• d.La Ley de Veracidad en los Préstamos (TILA)

La Ley de Divulgación de Hipotecas para Viviendas (HMDA) exige que los prestamistas cubiertos recopilen y reporten datos por préstamo, incluidos el propósito, la información demográfica del solicitante y la acción tomada, para ayudar a identificar patrones de préstamo. Es una obligación de reporte posterior a la originación, distinta de FCRA, TILA o la Ley de Vivienda Justa.Home Mortgage Disclosure Act (HMDA)

Una tasación usa el enfoque de costo en una casa nueva y singular con pocas ventas comparables. El enfoque de costo estima el valor al:

• a.Promediar los últimos tres precios de listado
• b.Capitalizar el ingreso por renta de la propiedad
• c.Sumar el valor del terreno al costo de reposición de las mejoras, menos la depreciación✓
• d.Usar solo la opinión de valor del prestatario

El enfoque de costo estima el valor como el valor del terreno más el costo actual de reponer las mejoras, menos la depreciación acumulada. Es más útil para propiedades nuevas o de uso especial con pocas ventas comparables. No se basa en listados, capitalización de ingresos ni la opinión del prestatario.

Un prestatario da un enganche del 20% en un préstamo convencional. ¿Cuál es un efecto común en la estructura del préstamo?

• a.Se prohíbe una cuenta de escrow
• b.La tasa de interés debe ser ajustable
• c.Por lo general no se requiere seguro hipotecario privado en 80% de LTV o menos✓
• d.La tasación se exime automáticamente

En un préstamo convencional, un enganche del 20% deja el préstamo al 80% de relación préstamo-valor, lo que normalmente elimina el requisito de seguro hipotecario privado (PMI). El enganche no obliga a una tasa ajustable, no prohíbe el escrow ni exime automáticamente la tasación.

Un tasador ajusta una comparable que tiene un baño extra respecto a la propiedad. En el enfoque de comparación de ventas, los ajustes se hacen a:

• a.La propiedad en cuestión, para igualar cada comparable
• b.El ingreso del prestatario, para igualar el valor
• c.Las propiedades comparables, para que reflejen la propiedad en cuestión✓
• d.El monto del préstamo, para igualar la tasación

En el enfoque de comparación de ventas, los ajustes se aplican a las ventas comparables, no a la propiedad en cuestión, para reflejar las diferencias de modo que cada comparable indique a cuánto se vendería la propiedad. Si una comparable es superior (baño extra), su precio se ajusta a la baja. La propiedad en cuestión nunca se ajusta.

En el cierre de una compra, los impuestos de propiedad se 'prorratean' entre comprador y vendedor. ¿Qué logra el prorrateo?

• a.Duplica la factura de impuestos en el cierre
• b.Asigna los impuestos para que cada parte pague la porción del período en que fue dueña de la propiedad✓
• c.Transfiere los impuestos al prestamista de forma permanente
• d.Exime los impuestos del año

El prorrateo divide costos recurrentes como los impuestos de propiedad entre comprador y vendedor según la porción del período fiscal en que cada uno posee la propiedad. Así cada parte paga su porción justa a la fecha de cierre. No exime, duplica ni transfiere permanentemente los impuestos.

Los resultados de DU de un prestatario devuelven 'Refer/Eligible'. ¿Qué significa esto típicamente para el expediente?

• a.La tasa se reduce automáticamente
• b.El préstamo se deniega y no puede continuar
• c.El expediente requiere evaluación manual porque el sistema automatizado no emitió una recomendación de aprobación✓
• d.El préstamo se aprueba automáticamente sin revisión

Una recomendación 'Refer' significa que el sistema automatizado no pudo dar una aprobación y el expediente debe evaluarse manualmente por una persona, que valora factores compensatorios. 'Eligible' indica que el préstamo cumple los parámetros del programa. Refer no es una aprobación ni denegación automática.

Durante el procesamiento, el prestatario abre una nueva tarjeta de crédito y financia muebles antes del cierre. ¿Por qué puede esto poner en riesgo el préstamo?

• a.Garantiza un cierre más rápido
• b.Baja automáticamente la tasa de interés
• c.No tiene efecto una vez enviada la solicitud
• d.La nueva deuda puede subir la relación deuda-ingreso y cambiar la aprobación, sobre todo si se hace una nueva consulta de crédito antes del cierre✓

La nueva deuda adquirida durante el procesamiento aumenta las obligaciones mensuales y la relación deuda-ingreso. Los prestamistas suelen reverificar el crédito poco antes del cierre, y las cuentas nuevas pueden invalidar la aprobación o retrasar el cierre. Se recomienda evitar nuevo crédito hasta después del cierre.

Un compromiso de título enumera excepciones en el Anexo B. ¿Qué son estas excepciones?

• a.Asuntos que la póliza de título NO asegurará, como ciertas servidumbres o restricciones✓
• b.El desglose del pago mensual del prestatario
• c.Montos que el prestamista debe pagar al tasador
• d.Las fechas de vencimiento del bloqueo

El Anexo B de un compromiso de título enumera excepciones, es decir, asuntos específicos como servidumbres, convenios o restricciones que la póliza de título no cubrirá. Revisarlos ayuda a determinar si el título es aceptable. No se relacionan con honorarios del tasador, pagos ni fechas de bloqueo.