NMLS SAFE MLO — Originador de Préstamos Hipotecarios — Todas las Preguntas
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400 preguntas
Un originador de préstamos hipotecarios residenciales nota que un prestatario divide un pago inicial grande en efectivo en varios depósitos apenas por debajo del umbral de reporte. Según la Ley de Secreto Bancario, ¿ante quién debe la compañía presentar el reporte de esta actividad sospechosa?
- a.Ante la Oficina de Protección Financiera del Consumidor
- b.Ante la Junta de la Reserva Federal
- c.Ante la Red de Control de Delitos Financieros (FinCEN)✓
- d.Ante el departamento de policía local
Los Reportes de Actividad Sospechosa (SAR) exigidos por la BSA se presentan ante FinCEN, la oficina del Tesoro de EE. UU. que administra las reglas contra el lavado de dinero. Desde 2012, los prestamistas y originadores hipotecarios no bancarios deben mantener un programa AML y presentar SAR. La CFPB y la policía no reciben estos reportes.Bank Secrecy Act / Anti-Money Laundering (FinCEN rules)
Tras detectar actividad que parece sospechosa, ¿dentro de cuántos días calendario debe generalmente una compañía hipotecaria cubierta presentar un Reporte de Actividad Sospechosa?
- a.Dentro de 90 días calendario
- b.Dentro de 30 días calendario✓
- c.Dentro de 10 días calendario
- d.Dentro de 180 días calendario
Las reglas de FinCEN generalmente exigen presentar un SAR a más tardar 30 días calendario después de que la compañía detecte inicialmente hechos que puedan constituir una base para la presentación. Si no se identifica un sospechoso, el plazo puede extenderse 30 días más, pero nunca más allá de 60 días en total.Bank Secrecy Act / Anti-Money Laundering (FinCEN rules)
Un prestatario le pregunta directamente al oficial de préstamos si la compañía presentó un Reporte de Actividad Sospechosa sobre su transacción. ¿Qué le permite hacer la Ley de Secreto Bancario?
- a.Decírselo solo si un supervisor lo aprueba
- b.Ni confirmar ni negar que se presentó un SAR✓
- c.Leerle el SAR en voz alta para tranquilizarlo
- d.Confirmar que se presentó el SAR pero no revelar su contenido
La BSA impone confidencialidad estricta: ninguna persona involucrada puede revelar a ninguna parte de la transacción que se presentó, o siquiera se consideró, un SAR. Esta regla de 'no avisar' protege las investigaciones. Revelar la existencia de un SAR es en sí misma una violación federal.Bank Secrecy Act / Anti-Money Laundering (FinCEN rules)
Según la Ley de Secreto Bancario, ¿un Reporte de Transacción en Efectivo (CTR) debe presentarse generalmente cuando una persona realiza transacciones en efectivo que exceden qué monto en un solo día hábil?
- a.Más de $10,000✓
- b.Más de $25,000
- c.Más de $50,000
- d.Más de $5,000
La BSA exige un CTR para transacciones en efectivo (dinero físico) que sumen más de $10,000 en un solo día hábil por parte de o en nombre de una persona. Esto es distinto de un SAR, que se activa por sospecha y no por un monto fijo. Fraccionar transacciones para evadir el umbral del CTR es en sí mismo ilegal.Bank Secrecy Act (Currency Transaction Report rules)
¿Cuál de los siguientes es un 'pilar' obligatorio de un programa de cumplimiento contra el lavado de dinero para un prestamista hipotecario no bancario cubierto?
- a.Designar a un oficial de cumplimiento que supervise el programa AML✓
- b.Pagar a los originadores un salario fijo
- c.Ofrecer la tasa de interés más baja del mercado
- d.Presentar un CTR por cada solicitud de préstamo
Un programa AML eficaz debe incluir, entre sus pilares, un oficial de cumplimiento designado, políticas y controles internos, capacitación continua del personal y pruebas independientes (auditoría). Estos requisitos estructurales aplican a los prestamistas y originadores hipotecarios no bancarios cubiertos. Las tasas de interés y la estructura de compensación no se relacionan con los pilares AML.Bank Secrecy Act / Anti-Money Laundering (FinCEN rules)
Según la Regla de Compensación del Originador de Préstamos, la compensación de un originador NO puede basarse en cuál de los siguientes?
- a.La cantidad de préstamos cerrados en un año a un monto fijo por préstamo
- b.La tasa de interés del préstamo✓
- c.El monto total en dólares del crédito otorgado
- d.Un salario fijo por hora
La Reg Z 1026.36 prohíbe compensar a un originador con base en un término de la transacción, y la tasa de interés es un término del préstamo. La compensación puede basarse en el monto del préstamo (como porcentaje fijo), pago por hora o un monto fijo por préstamo. Basar el pago en la tasa incentivaría dirigir a los prestatarios hacia préstamos más costosos.Loan Originator Compensation Rule (Reg Z 1026.36)
En una transacción, el originador recibe una comisión pagada directamente por el prestatario. En esa misma transacción, el originador también quiere cobrar una comisión del prestamista. ¿Qué dice la Regla de Compensación al respecto?
- a.Es compensación dual prohibida✓
- b.Se permite si ambos montos se divulgan
- c.Se permite si el total no excede el 3% del préstamo
- d.Se permite con el consentimiento escrito del prestatario
La Reg Z 1026.36 generalmente prohíbe la compensación dual: si un originador recibe compensación directamente del consumidor, ninguna otra persona puede pagarle en esa transacción, y viceversa. La divulgación o el consentimiento no subsanan la infracción. La regla evita que el prestatario pague dos veces sin saberlo.Loan Originator Compensation Rule (Reg Z 1026.36)
Un originador tiene dos productos disponibles para un prestatario calificado. El Producto A le paga una comisión más alta pero tiene una tasa más alta; el Producto B es más barato para el prestatario. El originador dirige al prestatario al Producto A para ganar más. Esta práctica se describe mejor como:
- a.Direccionamiento prohibido (steering)✓
- b.Una hipoteca calificada
- c.Un acuerdo de negocio afiliado
- d.Venta cruzada permitida
La disposición contra el direccionamiento de la Reg Z 1026.36 prohíbe dirigir a un consumidor a un préstamo porque genera mayor compensación para el originador, salvo que el préstamo convenga al consumidor. Dirigir a un prestatario a un producto más caro para aumentar el pago viola la regla. Esto no se relaciona con negocios afiliados ni con el estatus QM.Loan Originator Compensation Rule (Reg Z 1026.36)
Según la Reg Z, ¿qué arreglo para cambiar la compensación de un originador se permite generalmente?
- a.Reducir el pago del originador para cubrir una concesión de precio que pidió el prestatario
- b.Pagar compensación basada en un porcentaje fijo del monto del préstamo
- c.Pagar más por préstamos de tasa ajustable que por los de tasa fija✓
- d.Aumentar el pago cuando el prestatario acepta una tasa más alta
La compensación basada en un porcentaje fijo del monto del préstamo se permite expresamente porque, para este fin, el monto del préstamo no se trata como un término prohibido. Vincular el pago a la tasa de interés o al tipo de préstamo (ARM vs. fija) está prohibido. Reducir la propia compensación del originador para absorber un costo solo se permite en circunstancias limitadas, no como práctica general.Loan Originator Compensation Rule (Reg Z 1026.36)
El puerto seguro contra el direccionamiento de la Reg Z se cumple cuando el originador presenta al consumidor opciones que incluyen el préstamo con la tasa de interés más baja, el préstamo con el menor monto total en puntos/cargos de originación, y:
- a.El préstamo con el plazo más corto
- b.El préstamo que el originador recomienda personalmente
- c.El préstamo con el mayor monto disponible
- d.El préstamo con la tasa más baja que no tenga características riesgosas como penalidades por pago anticipado o amortización negativa✓
El puerto seguro exige presentar, para cada tipo de préstamo que interese al consumidor, el préstamo con la tasa más baja, el préstamo con la tasa más baja sin características riesgosas (p. ej., amortización negativa, pago global, penalidad por pago anticipado) y el préstamo con el menor monto total de puntos y cargos de originación. Cumplir estos requisitos protege al originador de reclamos por direccionamiento.Loan Originator Compensation Rule (Reg Z 1026.36)
La regla de Capacidad de Pago exige al acreedor hacer una determinación razonable y de buena fe sobre la capacidad de pago del consumidor. ¿Cuál de los siguientes NO es uno de los factores de suscripción que la regla exige considerar y verificar?
- a.La raza u origen nacional del consumidor✓
- b.Obligaciones de deuda actuales, pensión alimenticia y manutención de hijos
- c.Situación laboral
- d.Ingresos o activos actuales o razonablemente esperados
La Reg Z 1026.43 enumera ocho factores de suscripción, incluidos ingresos/activos, situación laboral, pago mensual de la hipoteca, otras deudas, obligaciones actuales como pensión alimenticia/manutención, relación deuda-ingreso mensual o ingreso residual, e historial crediticio. La raza u origen nacional del consumidor nunca es un factor de suscripción permitido y considerarlo violaría las leyes de préstamo justo.Ability-to-Repay/Qualified Mortgage Rule (Reg Z 1026.43)
Para una Hipoteca Calificada de $100,000 o más, los puntos y cargos totales generalmente no pueden exceder qué porcentaje del monto total del préstamo?
- a.5 por ciento
- b.3 por ciento✓
- c.8 por ciento
- d.10 por ciento
Para una QM con un monto de préstamo de $100,000 o más (los umbrales se ajustan anualmente por inflación), los puntos y cargos totales generalmente no pueden exceder el 3% del monto total. Los préstamos más pequeños permiten topes porcentuales más altos porque los costos fijos representan una mayor proporción. Exceder el tope aplicable descalifica al préstamo de su estatus QM y sus protecciones de responsabilidad.Ability-to-Repay/Qualified Mortgage Rule (Reg Z 1026.43)
¿Qué característica de préstamo generalmente NO se permite en una Hipoteca Calificada?
- a.Documentación de ingresos verificada
- b.Una tasa de interés fija
- c.Amortización negativa que aumenta el saldo principal✓
- d.Un plazo de 30 años totalmente amortizable
Una QM no puede tener características de amortización negativa, solo interés o pago global (con excepciones limitadas para ciertos préstamos de acreedores pequeños), y su plazo no puede exceder 30 años. La amortización negativa, que aumenta el capital con el tiempo, está expresamente prohibida. Los préstamos totalmente amortizables de tasa fija con ingresos verificados son rasgos de una QM.Ability-to-Repay/Qualified Mortgage Rule (Reg Z 1026.43)
Al suscribir una Hipoteca Calificada de tasa ajustable, el pago mensual usado para evaluar la capacidad de pago del consumidor generalmente debe calcularse usando:
- a.La tasa más baja posible durante la vida del préstamo
- b.El promedio de todas las tasas durante el plazo del préstamo
- c.Solo la tasa promocional inicial
- d.La tasa de interés máxima que podría aplicar en los primeros cinco años (o la tasa totalmente indexada, la que sea mayor)✓
Para efectos ATR/QM, el pago de una hipoteca de tasa ajustable debe calcularse usando la mayor entre la tasa totalmente indexada o la tasa introductoria, y un pago mensual que amortice totalmente el préstamo; para muchas ARM la regla exige usar la tasa máxima de los primeros cinco años. Usar solo la baja tasa promocional subestimaría la carga real y no se permite.Ability-to-Repay/Qualified Mortgage Rule (Reg Z 1026.43)
Un originador llama al tasador antes de que termine el informe y le dice que el trato necesita que la vivienda se tase al menos al precio del contrato para cerrar. Según los requisitos de independencia de tasación, esta comunicación es:
- a.Coerción prohibida al tasador✓
- b.Aceptable, porque el valor es solo una sugerencia
- c.Aceptable, porque el originador explica los términos del préstamo
- d.Aceptable si el tasador está de acuerdo por escrito
Las reglas de independencia de tasación de TILA/Reg Z prohíben coaccionar, influir o alentar a un tasador a alcanzar un valor predeterminado u objetivo. Decirle a un tasador qué valor se 'necesita' para cerrar es precisamente la presión que la regla prohíbe. Se permite la comunicación legítima sobre datos objetivos de la propiedad, pero presionar por un valor objetivo no.Appraisal Independence Requirements (TILA / Reg Z 1026.42)
El Código de Conducta de Valuación de Viviendas (HVCC) fue reemplazado en gran medida por qué marco que establece la independencia de tasación?
- a.La Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces
- b.Las disposiciones de independencia de tasación de la Ley Dodd-Frank codificadas en TILA✓
- c.La Ley de Informes Crediticios Justos
- d.La Ley de Secreto Bancario
El HVCC fue un acuerdo provisional que se reemplazó en gran medida cuando la Ley Dodd-Frank añadió requisitos de independencia de tasación a TILA, implementados en la Reg Z. Estas disposiciones prohíben la coerción y exigen compensación acostumbrada y razonable para los tasadores. RESPA, la BSA y FCRA tratan temas distintos.Appraisal Independence Requirements (TILA / Reg Z 1026.42)
¿Cuál de los siguientes está permitido bajo las reglas de independencia de tasación?
- a.Prometer negocios futuros si el valor resulta alto
- b.Elegir a un tasador porque el originador sabe que 'alcanzará' el valor
- c.Pedir al tasador que considere ventas comparables adicionales y corrija errores de hecho✓
- d.Retener el pago hasta que el tasador suba el valor
Las reglas de independencia de tasación no prohíben pasos legítimos como pedir al tasador que considere comparables adicionales apropiados, corrija errores de hecho o brinde más respaldo a la valuación. Lo prohibido es la coerción, fijar un valor objetivo y condicionar el pago o el trabajo futuro a un resultado. Elegir a un tasador por su tendencia a alcanzar valores está prohibido.Appraisal Independence Requirements (TILA / Reg Z 1026.42)
Una propiedad que garantiza una hipoteca relacionada con el gobierno federal está en un Área de Peligro Especial de Inundación. ¿Qué debe exigir el prestamista?
- a.Que el prestatario renuncie a toda cobertura de inundación
- b.Que la propiedad sea reubicada
- c.Que el préstamo se niegue automáticamente
- d.Que el prestatario obtenga y mantenga seguro contra inundaciones✓
Según la Ley de Protección contra Desastres por Inundación, un prestamista que otorga un préstamo garantizado por bienes raíces mejorados en un Área de Peligro Especial de Inundación de una comunidad que participa en el NFIP debe exigir al prestatario obtener y mantener seguro contra inundaciones. Estar en un SFHA no obliga a negar el préstamo, solo a contar con la cobertura.Flood Disaster Protection Act / National Flood Insurance Program
El monto requerido de seguro contra inundaciones para un edificio residencial es generalmente el menor entre el saldo principal pendiente, el valor asegurable del edificio, o:
- a.El doble del monto del préstamo
- b.El precio de compra total
- c.La cobertura máxima disponible bajo el NFIP✓
- d.El precio medio de vivienda del condado
La cobertura requerida generalmente equivale al menor de: el saldo principal pendiente del préstamo, el límite máximo de cobertura disponible bajo el NFIP para ese tipo de propiedad, o el valor asegurable (de reposición) del edificio. El valor del terreno se excluye porque el terreno no se lo lleva el agua. Para edificios residenciales, el máximo del NFIP es un tope legal fijo.Flood Disaster Protection Act / National Flood Insurance Program
Un prestatario deja que caduque el seguro contra inundaciones requerido. Tras el aviso correspondiente, el administrador compra la cobertura y le cobra al prestatario. Esto se conoce como:
- a.Un acuerdo de negocio afiliado
- b.Seguro contra inundaciones de colocación forzosa (colocado por el prestamista)✓
- c.Una hipoteca calificada
- d.Un derecho de rescisión
Cuando un prestatario no mantiene el seguro requerido, el administrador puede obtener cobertura de colocación forzosa y cobrar el costo al prestatario, pero solo después de enviar aviso y permitir al menos 45 días para obtener la cobertura. Si el prestatario luego presenta prueba de su propia cobertura, el administrador debe cancelar la póliza forzosa y reembolsar las primas superpuestas.Flood Disaster Protection Act / National Flood Insurance Program
Según la Regla de Publicidad de Actos y Prácticas Hipotecarias (Regulación N), ¿qué práctica publicitaria está prohibida?
- a.Incluir el identificador único NMLS del prestamista
- b.Indicar claramente la tasa de porcentaje anual real
- c.Divulgar que las tasas están sujetas a cambio
- d.Tergiversar que un producto hipotecario está avalado o afiliado a una agencia gubernamental cuando no lo está✓
La Regulación N prohíbe cualquier tergiversación material en comunicaciones comerciales sobre productos de crédito hipotecario, incluidas afirmaciones falsas de aval o afiliación gubernamental. Indicar la APR con veracidad, divulgar que las tasas pueden cambiar e incluir el ID de NMLS son prácticas correctas. La regla apunta a la publicidad engañosa que puede confundir a los consumidores.Mortgage Acts and Practices Advertising Rule (Reg N, 12 CFR 1014)
Un anuncio dice '¡Pago fijo de 3.5% de por vida!' cuando en realidad solo el pago mínimo es fijo y la tasa se ajusta, haciendo crecer el saldo. Según la Regulación N, este anuncio es:
- a.Conforme porque se divulga una cifra
- b.Exento por ser una tasa promocional
- c.Una tergiversación prohibida sobre la existencia o el monto de los pagos✓
- d.Conforme porque los pagos son técnicamente fijos
La Regulación N prohíbe específicamente tergiversaciones sobre los términos, montos, pagos o existencia de cargos, incluida la insinuación de un pago o tasa fijos que no lo son realmente. Anunciar un 'pago de por vida' que oculta la amortización negativa engaña a los consumidores sobre el costo real. La presencia de una cifra no subsana una impresión engañosa.Mortgage Acts and Practices Advertising Rule (Reg N, 12 CFR 1014)
Una compañía de títulos paga a un corredor hipotecario $200 por cada prestatario que le refiera, sin importar los servicios prestados. Según RESPA, este arreglo es:
- a.Una comisión ilícita prohibida por referidos✓
- b.Permitido como gasto de mercadeo
- c.Permitido si es menor de $500
- d.Permitido si se divulga al cierre
La Sección 8(a) de RESPA prohíbe dar o aceptar cualquier cargo, comisión clandestina o cosa de valor por referir negocios de servicios de liquidación que involucren una hipoteca relacionada con el gobierno federal. Pagar por los referidos en sí es ilegal sin importar el monto o la divulgación. Solo se permiten pagos por bienes o servicios realmente prestados a valor de mercado razonable.Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA Section 8)
Para que un Acuerdo de Negocio Afiliado quede dentro de la excepción de RESPA a la regla anti-comisiones, la persona que hace el referido generalmente debe hacer todo lo siguiente EXCEPTO:
- a.Garantizar que el afiliado ofrecerá el precio más bajo✓
- b.No exigir que el consumidor use al proveedor afiliado
- c.Limitar el rendimiento recibido a un retorno sobre la participación en la propiedad
- d.Divulgar la relación de afiliación al consumidor
La excepción de Acuerdo de Negocio Afiliado exige divulgar por escrito la relación, no obligar al consumidor a usar al afiliado (con excepciones limitadas) y que lo único de valor recibido sea un retorno sobre la participación en la propiedad. No existe requisito de garantizar el precio más bajo, y prometerlo no satisfaría la excepción.Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA Section 8)
¿Qué pago se permite generalmente bajo la Sección 8 de RESPA?
- a.Repartir un cargo con un corredor que no hizo trabajo
- b.Un pago a un tasador por una tasación realmente realizada a valor de mercado✓
- c.Una comisión de intermediación por un referido
- d.Una tarjeta de regalo a un agente inmobiliario por enviar un comprador
La Sección 8(c) de RESPA permite pagos por bienes o instalaciones realmente proporcionados o servicios realmente prestados, siempre que el pago guarde una relación razonable con el valor de mercado. Pagar a un tasador por una tasación real es legítimo. Los regalos, las comisiones de intermediación y el reparto de cargos por referidos sin trabajo realizado son comisiones clandestinas prohibidas.Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA Section 8)
Una propietaria refinancia la hipoteca de su vivienda principal con un nuevo prestamista. Según TILA, ¿cuánto tiempo tiene para rescindir la transacción tras recibir las divulgaciones requeridas y el aviso del derecho a rescindir?
- a.Hasta la medianoche del tercer día hábil✓
- b.Hasta que se desembolse el préstamo
- c.Hasta el mediodía del día siguiente
- d.Hasta el final de 30 días
Para una refinanciación u otro préstamo que no sea de compra garantizado por la vivienda principal del consumidor, TILA otorga el derecho a rescindir hasta la medianoche del tercer día hábil siguiente a la consumación, la entrega de las divulgaciones materiales o la entrega del aviso de rescisión, lo que ocurra último. Para este fin, los días hábiles incluyen los sábados pero no los domingos ni feriados federales.Truth in Lending Act (Right of Rescission, Reg Z 1026.23)
¿Cuál de las siguientes transacciones conlleva un derecho de rescisión de TILA?
- a.Una refinanciación que aumenta el préstamo sobre la residencia principal del prestatario✓
- b.Un préstamo para comprar una segunda casa de vacaciones
- c.Un préstamo garantizado por una propiedad de alquiler de inversión
- d.Un préstamo para comprar una nueva vivienda principal
El derecho de rescisión de TILA aplica a transacciones de crédito al consumo en que se toma una garantía sobre la vivienda principal del consumidor, pero NO aplica a transacciones hipotecarias usadas para adquirir o construir esa vivienda (préstamos de compra). Una refinanciación de la residencia principal está sujeta a rescisión; los préstamos de compra y los de viviendas no principales no lo están.Truth in Lending Act (Right of Rescission, Reg Z 1026.23)
Si un prestamista nunca entrega las divulgaciones materiales de TILA ni el aviso del derecho a rescindir en una refinanciación rescindible, el derecho de rescisión del prestatario puede extenderse hasta:
- a.Tres años desde la consumación✓
- b.Diez años desde la consumación
- c.Seis meses desde la consumación
- d.Un año desde la consumación
Cuando no se entregan las divulgaciones materiales requeridas o el aviso del derecho a rescindir, el periodo estándar de tres días hábiles se extiende y el derecho a rescindir puede durar hasta tres años tras la consumación (o hasta que se venda la propiedad, lo que ocurra primero). Esto da a los prestamistas un fuerte incentivo para entregar divulgaciones precisas de inmediato.Truth in Lending Act (Right of Rescission, Reg Z 1026.23)
En una transacción rescindible, ¿cuándo puede el prestamista desembolsar los fondos del préstamo?
- a.Dentro de las 24 horas de la solicitud
- b.Inmediatamente al firmar
- c.Solo después de 30 días
- d.Solo después de que expire el periodo de rescisión de tres días hábiles sin rescisión✓
En una transacción sujeta al derecho de rescisión, el acreedor generalmente no puede desembolsar fondos, ni realizar trabajo alguno, hasta que expire el periodo de tres días hábiles y el prestamista esté razonablemente seguro de que el consumidor no rescindió. Desembolsar antes anularía el derecho protegido del consumidor a cancelar.Truth in Lending Act (Right of Rescission, Reg Z 1026.23)
Una prestataria envía a su administrador un aviso escrito alegando que un pago se aplicó mal. Según las reglas de resolución de errores de la Reg X, ¿dentro de cuántos días hábiles debe el administrador acusar recibo del aviso de error?
- a.Dentro de 15 días hábiles
- b.Dentro de 2 días hábiles
- c.Dentro de 5 días hábiles✓
- d.Dentro de 3 días hábiles
Según la Regulación X de RESPA, el administrador debe acusar recibo por escrito de un aviso de error dentro de 5 días hábiles de recibirlo. Luego debe investigar y responder, generalmente dentro de 30 días hábiles (extensibles 15 días hábiles en ciertos casos). Estos plazos protegen a los prestatarios de errores de administración sin resolver.Real Estate Settlement Procedures Act (Reg X servicing rules)
Según la Reg X, antes de que un administrador pueda cobrar a un prestatario un seguro de riesgo de colocación forzosa, generalmente debe enviar un aviso inicial y luego esperar al menos cuánto tiempo antes de cobrar?
- a.30 días
- b.45 días✓
- c.10 días
- d.15 días
La Regulación X exige que el administrador entregue un aviso inicial al menos 45 días antes de cobrar por el seguro de colocación forzosa, y un segundo aviso recordatorio no antes de 30 días después del primero, antes de imponer cualquier prima. Si el prestatario presenta prueba de su propia cobertura, el administrador debe cancelar la póliza forzosa y reembolsar los cargos duplicados.Real Estate Settlement Procedures Act (Reg X servicing rules)
Un prestatario se atrasa 45 días. Según los requisitos de intervención temprana de la Reg X, el administrador generalmente debe:
- a.Iniciar la ejecución hipotecaria de inmediato
- b.Vender el préstamo a otro administrador
- c.Presentar un Reporte de Actividad Sospechosa
- d.Hacer esfuerzos de buena fe para establecer contacto directo y brindar información sobre opciones de mitigación de pérdidas✓
Las reglas de intervención temprana de la Regulación X exigen que los administradores hagan esfuerzos de buena fe para establecer contacto directo con los prestatarios morosos para el día 36 de morosidad y brinden información escrita sobre las opciones de mitigación de pérdidas para el día 45. Estas reglas buscan ayudar a los prestatarios a evitar la ejecución, no a acelerarla.Real Estate Settlement Procedures Act (Reg X servicing rules)
Un solicitante presenta documentos de identidad que parecen alterados y luego retira abruptamente la solicitud cuando se le pide verificación. El oficial sospecha fraude. ¿Cuál es el primer paso más apropiado bajo el programa AML de la compañía?
- a.Publicar sobre el solicitante en línea
- b.Llamar directamente al empleador del solicitante
- c.Aprobar el préstamo para evitar conflicto
- d.Reportar la preocupación internamente para que la compañía evalúe presentar un SAR ante FinCEN✓
Bajo un programa AML, los empleados que detecten actividad sospechosa deben escalar la preocupación por canales internos (como el oficial de cumplimiento designado) para que la compañía evalúe si debe presentar un SAR ante FinCEN. Los originadores normalmente no presentan directamente, pero deben reconocer y reportar señales de alerta. Confrontar a terceros o ignorar el asunto es indebido.Bank Secrecy Act / Anti-Money Laundering (FinCEN rules)
Según la Reg Z 1026.36, ¿cuál de los siguientes se exige generalmente a los originadores individuales?
- a.Deben garantizar la aprobación del préstamo
- b.Deben cumplir estándares de calificación que incluyen carácter, idoneidad y verificación de antecedentes penales✓
- c.Deben trabajar siempre para el prestamista de menor costo
- d.Deben financiar personalmente los préstamos que originan
La Reg Z 1026.36 exige que los originadores individuales cumplan requisitos de calificación, incluidos estándares de carácter e idoneidad general y verificaciones de antecedentes penales comparables a los de la Ley SAFE, y que estén identificados con sus identificadores únicos de NMLS. No exige que financien préstamos, garanticen aprobación ni trabajen para el prestamista más barato.Loan Originator Compensation Rule (Reg Z 1026.36)
¿Cuál afirmación sobre una 'Hipoteca Calificada' es correcta?
- a.Una QM debe tener un pago global
- b.Una QM garantiza que el prestatario no puede incumplir
- c.Una QM brinda al prestamista ciertas protecciones frente a la responsabilidad por capacidad de pago✓
- d.Una QM elimina la necesidad de verificar ingresos
Una Hipoteca Calificada es una categoría de préstamo que cumple criterios específicos de producto y suscripción y, a cambio, otorga al acreedor una presunción de cumplimiento (puerto seguro o presunción refutable) del requisito de capacidad de pago. Una QM no garantiza contra el incumplimiento, no exime la verificación de ingresos y generalmente no puede tener pagos globales ni características riesgosas.Ability-to-Repay/Qualified Mortgage Rule (Reg Z 1026.43)
Dos oficiales acuerdan que cada uno referirá clientes a la agencia de seguros del cónyuge del otro a cambio de dinero por trato cerrado. Según RESPA, este acuerdo recíproco de referido por pago es:
- a.Permitido porque ambos tienen licencia
- b.Permitido si es menor de $1,000 al año
- c.Un arreglo de comisión ilícita prohibido✓
- d.Permitido por ser recíproco
La Sección 8 de RESPA prohíbe cualquier acuerdo o entendimiento para referir negocios de servicios de liquidación a cambio de una cosa de valor. La reciprocidad, la licencia o un umbral de dólares no legalizan el arreglo; pagar por referido es justo lo que la ley prohíbe. Solo se permite el pago por servicios realmente prestados a valor razonable.Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA Section 8)
En una refinanciación rescindible, ¿cuántas copias del aviso del derecho a rescindir deben darse generalmente a cada consumidor que tiene el derecho a rescindir?
- a.Dos copias✓
- b.Cuatro copias
- c.Una copia
- d.No se requieren copias
La Reg Z generalmente exige que cada consumidor con derecho a rescindir reciba dos copias del aviso del derecho a rescindir, para conservar una y usar la otra si desea ejercer el derecho. Todos los consumidores con participación en la vivienda principal tienen el derecho, y si cualquiera de ellos lo ejerce se cancela la transacción para todos.Truth in Lending Act (Right of Rescission, Reg Z 1026.23)
La Regulación N (Regla de Publicidad MAP) aplica a las comunicaciones comerciales sobre productos de crédito hipotecario hechas por cuál de los siguientes?
- a.Solo tasadores
- b.Una amplia gama de personas, incluidos corredores, prestamistas, administradores y anunciantes✓
- c.Solo bancos con carta federal
- d.Solo agentes inmobiliarios
La Regla de Publicidad de Actos y Prácticas Hipotecarias (Regulación N) aplica ampliamente a quienes anuncian productos de crédito hipotecario, incluidos corredores, prestamistas, administradores, agencias de publicidad y otros involucrados en tales comunicaciones comerciales. Su prohibición de tergiversaciones materiales no se limita a una sola categoría de entidad.Mortgage Acts and Practices Advertising Rule (Reg N, 12 CFR 1014)
Antes de cerrar un préstamo garantizado por bienes raíces mejorados, el prestamista debe obtener una determinación de si la propiedad está en un Área de Peligro Especial de Inundación. Esta determinación se documenta en:
- a.El Formulario Estándar de Determinación de Peligro de Inundación✓
- b.El informe de tasación
- c.Un Reporte de Actividad Sospechosa
- d.El Estimado del Préstamo
Las reglas federales de inundación exigen que los prestamistas completen el Formulario Estándar de Determinación de Peligro de Inundación (SFHDF) para documentar si la propiedad que garantiza el préstamo está en un Área de Peligro Especial. Esta determinación define si se requiere seguro contra inundaciones. El Estimado del Préstamo, la tasación y el SAR sirven propósitos totalmente distintos.Flood Disaster Protection Act / National Flood Insurance Program
Un prestatario presenta una solicitud completa de mitigación de pérdidas 40 días antes de una venta de ejecución hipotecaria programada. Según la Reg X, el administrador generalmente debe:
- a.Denegar de inmediato todas las opciones
- b.Ignorar la solicitud porque ya comenzó la ejecución
- c.Cobrar una tarifa de revisión antes de evaluar
- d.Evaluar la solicitud y no proceder con la venta mientras está pendiente de revisión✓
Los procedimientos de mitigación de pérdidas de la Regulación X generalmente prohíben al administrador proceder con una venta de ejecución (la prohibición de 'doble vía') mientras una solicitud completa presentada más de 37 días antes de la venta está pendiente de evaluación. El administrador debe revisar la solicitud y dar al prestatario oportunidad de aceptar o apelar una oferta antes de avanzar.Real Estate Settlement Procedures Act (Reg X servicing rules)
Un gerente de sucursal propone pagar a los originadores un bono extra por cualquier préstamo que cierre con una tasa al menos 0.25% por encima de la par. Según la Regla de Compensación, esta estructura de bono es:
- a.Permitida si el bono es menor de $500
- b.Permitida porque los bonos siempre se permiten
- c.Permitida si se divulga en la Divulgación de Cierre
- d.Prohibida porque basa la compensación en un término de la transacción (la tasa de interés)✓
Basar cualquier parte de la compensación en la tasa de interés está prohibido porque la tasa es un término de la transacción. Un bono vinculado a cerrar préstamos con tasa sobre la par incentiva directamente cobrar tasas más altas a los consumidores y viola la Reg Z 1026.36. Ni un tope en dólares ni la divulgación lo harían conforme.Loan Originator Compensation Rule (Reg Z 1026.36)
¿Cuál describe mejor el 'fraccionamiento' (structuring) como señal de alerta bajo las reglas contra el lavado de dinero?
- a.Dividir una gran transacción en efectivo en montos menores para evadir los umbrales de reporte✓
- b.Pagar un préstamo por adelantado
- c.Refinanciar a una tasa más baja
- d.Comprar seguro contra inundaciones a plazos
El fraccionamiento consiste en dividir deliberadamente una gran transacción en efectivo en varias más pequeñas para mantener cada una por debajo del umbral de reporte y evitar activar un Reporte de Transacción en Efectivo. Es una señal de alerta reconocida de lavado de dinero y es en sí un delito federal. Actividades legítimas como refinanciar o pagar antes no son fraccionamiento.Bank Secrecy Act / Anti-Money Laundering (FinCEN rules)
Según las reglas de independencia de tasación, quien prepara una valuación generalmente debe ser compensado a:
- a.Un honorario fijado enteramente por el originador
- b.Ningún honorario
- c.El honorario más bajo que el prestamista pueda negociar
- d.Una tarifa acostumbrada y razonable para el mercado geográfico✓
Las disposiciones de independencia de tasación de Dodd-Frank exigen que a los tasadores se les pague una tarifa acostumbrada y razonable para los servicios de tasación en el mercado geográfico donde se ubica la propiedad. Esto protege la independencia del tasador al impedir presión mediante honorarios artificialmente bajos. Los originadores no pueden suprimir el honorario unilateralmente.Appraisal Independence Requirements (TILA / Reg Z 1026.42)
Un prestatario ejerce válidamente el derecho de rescisión en una refinanciación con garantía hipotecaria dentro de los tres días. ¿Qué efecto tiene sobre la garantía?
- a.La garantía queda nula y el prestamista debe devolver los cargos en 20 días✓
- b.La rescisión no tiene efecto legal
- c.El prestatario aún debe todos los cargos de inmediato
- d.El prestamista puede quedarse con el dinero del préstamo
Cuando un consumidor rescinde, la garantía queda nula y el consumidor no es responsable de ningún monto, incluidos los cargos de financiamiento. Dentro de 20 días calendario tras recibir el aviso de rescisión, el acreedor debe devolver todo dinero o propiedad y actuar para reflejar que la garantía se ha terminado. Luego el consumidor devuelve el dinero del préstamo.Truth in Lending Act (Right of Rescission, Reg Z 1026.23)
Según la Reg X, un administrador generalmente no puede hacer el primer aviso o presentación requerido para una ejecución hipotecaria hasta que el prestatario esté atrasado más de cuántos días?
- a.90 días
- b.30 días
- c.120 días✓
- d.60 días
La Regulación X generalmente prohíbe que un administrador haga el primer aviso o presentación del proceso de ejecución hasta que la obligación hipotecaria del prestatario esté atrasada más de 120 días. Este periodo de espera da a los prestatarios tiempo para buscar opciones de mitigación de pérdidas antes de que comience la ejecución.Real Estate Settlement Procedures Act (Reg X servicing rules)
Un prestamista quiere conservar registros de sus anuncios hipotecarios para cumplir con la Regulación N. ¿Qué práctica respalda mejor el cumplimiento?
- a.Anunciar solo tasas más bajas que las realmente ofrecidas
- b.Conservar copias de las comunicaciones comerciales y versiones materialmente distintas por el periodo requerido✓
- c.Confiar solo en la aprobación verbal del texto del anuncio
- d.Borrar los anuncios inmediatamente después de publicarlos
La Regulación N incluye requisitos de conservación de registros que ordenan a las personas cubiertas guardar copias de las comunicaciones comerciales materialmente distintas, los guiones de venta y materiales relacionados sobre productos de crédito hipotecario por un periodo determinado (generalmente 24 meses). Un buen registro demuestra que los anuncios no fueron engañosos. Borrar anuncios o anunciar tasas no disponibles socava el cumplimiento.Mortgage Acts and Practices Advertising Rule (Reg N, 12 CFR 1014)
Un comprador adquiere una casa por $400,000 con un enganche de $80,000 y un préstamo de $320,000. ¿Cuál es la razón préstamo-valor (LTV)?
- a.20%
- b.75%
- c.80%✓
- d.25%
LTV = monto del préstamo / valor = $320,000 / $400,000 = 80%. El 20% es la razón del enganche, no el LTV. 25% y 75% no corresponden al préstamo dividido entre el precio de compra.
Una propiedad vale $500,000. Tiene una primera hipoteca de $350,000 y un saldo HELOC de $50,000. ¿Cuál es la razón préstamo-valor combinada (CLTV)?
- a.70%
- b.75%
- c.90%
- d.80%✓
CLTV = (todos los gravámenes) / valor = ($350,000 + $50,000) / $500,000 = 80%. El 70% ignora el HELOC. 90% y 75% no corresponden a los gravámenes sumados sobre el valor.
Un prestatario tiene un ingreso mensual bruto de $6,000 y un pago PITI total de $1,500. ¿Cuál es la razón DTI inicial (de vivienda)?
- a.25%✓
- b.22%
- c.20%
- d.30%
DTI inicial = PITI / ingreso mensual bruto = $1,500 / $6,000 = 25%. Las demás opciones no equivalen al pago de vivienda dividido entre el ingreso.
Un prestatario gana $8,000 brutos al mes. El PITI es $2,000 y otras deudas mensuales suman $800 (auto $400, tarjetas $200, préstamo estudiantil $200). ¿Cuál es el DTI final?
- a.28%
- b.25%
- c.30%
- d.35%✓
DTI final = (PITI + otras deudas) / ingreso = ($2,000 + $800) / $8,000 = 35%. El 25% es la razón inicial (2,000/8,000); las demás omiten parte de la deuda.